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————项目基础信息————

重点项目：广东省重大、东莞市重点项目

项目规模：占地约38万㎡，建面约180万㎡

投资金额：约120亿

产品规划：工业4.0厂房、独栋厂房、企业庭院独栋、总裁会馆、半山公馆、配套公寓、大湾区国际电子中心等

京东智谷，广东省及东莞市重大产业项目，择址“深圳里的凤岗”，总投资约120亿元，占地面积约38万㎡，建筑面积约180万㎡，是京东在大湾区的智能产业创新科技中心、产业研发中心、智能制造总部基地和企业创新服务平台。京东智谷1期已于2021年底全面启付，招引企业210家。项目2期即将交付，产品全线升级，企业庭院独栋（上市、准上市、湾区独角兽企业总部群落），总裁会馆（献给以企业为家的企业人）、半山公馆（企业进阶的不二之选）、精装人才公寓；项目三期定位深莞首个民营专精特新园区，2023年启动建设和定制，总建面约51万㎡，规划独栋厂房、智造大厦、大湾区国际电子中心等产品，为高速成长的“专精特新”科技企业、“独角兽”企业提供低成本高品质空间，助力企业进阶。

二十载风雨，行程万里，初心不变。京东用“比别人多流一滴汗”的踏实肯干，用正道成功的信仰和理念，走出了一条“以实助实”的新型实体企业高质量发展道路。

时间追溯到2019年6月3日，也就是四年前的618前夕，京东做了一件对大湾区企业家来说意义重大的事情——2019年6月3日，京东在大湾区——深圳里的凤岗拿地成功，打造京东智谷项目。

从2019年6月竞拍拿地开始，京东智谷用4年时间书写答案……

2020-2023，京东智谷穿越周期稳定成长

事物总在考验中成长。2019年底，疫情爆发。在漫长的全球疫情的影响下，世界放缓脚步。京东智谷承袭京东用“比别人多流一滴汗”踏实肯干的基因，在这段特殊的时间里，京东智谷从一片平地，打下坚实的根基，一步一个脚印生长为180㎡醇熟大城。园区建设、产业引进、商业完善……步履不停。

时间走到2023年，京东智谷一期已成熟运营，二期加速建设。500+企业入驻，为凤岗带来更好的产业环境；5000+高质量人才，为区域带来更好的人才结构；30+商家开业经营，带来更醇熟便捷的生活。

不少大湾区优质企业选择入驻园区，京东智谷也成为越来越多优秀青年事业发展的新平台。

“每次回来，都会惊讶一次：京东智谷又大变样了。”在京东智谷，一位在外发展的凤岗人如此感叹。

开放式的园区环境，让京东智谷深刻地融入凤岗。漫步园区，入眼的是整洁的街道、现代的建筑、自然的山水，一派繁华气象。

一条京东大道，既是园区道路，也是城市道路；京东智谷公交枢纽，也方便着大家的出行；美食节、音乐集市、亲子航空体验等活动，让街区的生活有着浓郁的烟火气息。

这里既是企业高质量发展的平台，也是人才生活的产城家园。

京东20年来的初心，也是京东智谷的坚守：打造更多、更快、更好、更省的产城体验，为产业带来降本增效的长久价值。

正逢京东20周年&京东智谷4周年，京东智谷为湾区企业家、生活家奉上一份“会膨胀”的超级福利，让深圳里的生意做更大，生活更轻松。

用时间给予一切答案。京东智谷，未来更多高质量企业的入驻，带来更多更好的工作机会，将与凤岗、与湾区企业家、与热爱生活的人们，遇见更加京彩的未来。

京东智谷，广东省及东莞市重大产业项目，择址“深圳里的凤岗”，总投资约120亿，占地面积约38万㎡，建筑面积约180万㎡， 是京东在大湾区的智能产业创新科技中心、产业研发中心、智能制造总部基地和企业创新服务平台，京东智谷1期已于2021年底全面启付，招引企业210家。项目2期现已正式启动，产品全线升级，庭院独栋（上市、准上市、湾区独角兽企业总部群落），总裁会馆（献给以公司为家的企业人）、半山总部（企业进阶的不二之选），一座宜居宜业智慧产业新城，尽现眼前！

京东专精特新园，是基于京东智谷打造的“专精特新”主题园区，紧靠京东大道，总建面约51万㎡独栋厂房、智造大厦、大湾区国际电子中心等产品。通过京东技术赋能、专享补贴政策、领先的产品设计，全领域成熟的运营体系，为高速成长的“专精特新”科技企业、“独角兽”企业提供低成本高品质空间，助力企业进阶。

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2025 年产业园区、厂房、写字楼总结分析

在 2025 年的市场环境下，产业园区、厂房以及写字楼市场受宏观经济、政策导向、技术变革等多种因素交织影响，呈现出复杂且多元的发展态势。深入剖析这些领域的现状与趋势，对企业选址、投资者决策及行业从业者制定战略具有重要意义。

一、产业园区

（一）发展现状

  1. 产业集聚效应凸显：各地产业园区围绕主导产业吸引大量上下游企业入驻，形成完整产业链。如长沙兴工国际产工业园以高端装备制造、电子信息、新材料为主导产业，已吸引超 100 家企业，创造超 5000 个就业岗位，企业间紧密合作促进技术创新与成果转化。
  2. 配套设施不断完善：除基础的水、电、气供应外，园区在交通、生活、商业配套方面持续发力。像青岛城阳区产业园区，周边高速公路、城市主干道交错，货运便捷；园区内有员工餐厅、宿舍、超市、健身房等，提升员工归属感与幸福感，间接为企业留住人才。
  3. 政策扶持力度大：政府为吸引企业、推动产业升级，给予园区企业税收减免、资金补助、人才引进奖励等政策。长沙兴工国际产工业园位于长沙市 “一核三极” 发展战略中的东部开放极，享受多项优惠政策，降低企业运营成本。

（二）发展趋势

  1. 绿色智慧园区建设加速：随着环保与数字化理念深入人心，产业园区将更多应用环保技术与智能化管理系统。如深圳众创产业园采用雨水回收、太阳能利用等环保技术，打造低碳环保办公环境；同时通过智能化管理系统实现能耗监测、访客预约、智能停车等便捷服务，提升管理效率与服务水平。
  2. 产城融合进一步深化：产业园区不再局限于产业功能，将与城市的居住、商业、休闲等功能深度融合，形成宜居宜业的综合性区域，以吸引更多人才与企业长期扎根。

二、厂房

（一）市场动态

  1. 需求结构变化：传统制造业向高端化、智能化转型，对高标准、智能化厂房需求增加；新兴产业如新能源、生物医药崛起，带来多样化、个性化厂房需求。例如，新能源汽车生产企业需要大空间、高荷载且具备特殊供电设施的厂房。
  2. 价格与租金分化：在新兴产业聚集区，如长三角、珠三角的部分地区，厂房租金因需求旺盛可能上涨；而在一些产业同质化竞争严重区域，租金面临下行压力。

（二）未来走向

  1. 智能化、绿色化成为标配：为满足企业高效生产与可持续发展需求，未来厂房将广泛配备智能生产设备接口、自动化物流系统等，同时在建筑材料、能源利用方面更加绿色环保，降低能耗与碳排放。
  2. 定制化服务趋势增强：企业生产工艺、规模差异大，促使厂房开发商提供更多定制化服务，从厂房空间布局到配套设施设置，满足不同企业特殊需求。

三、写字楼

（一）供需格局

  1. 供应方面：部分城市因前期大规模开发，仍有一定库存。但不同城市表现各异，广州 2025 年将迎来商办物业供应大年，年供应量突破 100 万平方米；深圳未来五年写字楼供应量大，或致 2025 年空置率上升；重庆甲级写字楼市场一定时期内无新增供应，总存量维持稳定。
  2. 需求方面：商业地产服务机构 CBRE 世邦魏理仕报告预测，中国写字楼租赁需求在经历疫情低迷后复苏，2024 年净吸纳量有望达 400 万平方米，2025 - 2026 年预计回升至疫情前平均水准，达 500 - 550 万平方米。不同区域需求有别，北京、上海等核心城市甲级写字楼需求稳定，租金有望回升；广州新区多个总部楼落成，带动新兴商务区写字楼租赁需求。

（二）新趋势

  1. 智能化水平提升：预计 2025 年约 65% 新建写字楼配备智能化管理系统，涵盖人脸识别、指纹识别、能源智能管控等功能，提升办公体验与运营效率，如某城市采用智能管理系统的写字楼平均节能率提高约 30%。
  2. 共享办公与传统写字楼融合发展：共享办公模式虽占比整体写字楼市场仅 4%，但在一线城市核心区域，部分高端共享办公空间租金已接近传统甲级写字楼，未来两者将相互借鉴，传统写字楼可能引入共享办公元素，提供更灵活租赁方案。

综上所述，2025 年产业园区、厂房、写字楼市场机遇与挑战并存。企业和投资者需密切关注行业动态、政策变化，结合自身需求与发展战略，做出合理选择与布局，方能在复杂市场环境中把握先机。