前段时间，海口头部改善盘之一的罗牛山·璞域二期收官的8-40万/套大额认筹优惠，小易前去项目踩了个盘，稿件发出后引起了不少网友关注！
甚至有粉丝在评论区留言：“三四年后，这里的二手房顶天算，不可能高于1w8...”
随后，小易到贝壳平台找了一下相关房源数据！
发现这位粉丝，说的还是有些保守了,目前，已经有一期二手房源挂牌价低于1.9w/㎡!
照这势头，价格跌破1.8w，估计用不了三四年了！
01一二手房价差价近6000/㎡，海口中产成大韭菜？
上一篇探盘稿件中，小易曾对璞域项目做过相对全面的测评，结论很清晰：园林、产品和装标很在线，但书包、地段拉垮，8#楼优惠后的价格依然高达24500元左右/平，堪称海口新房天花板！
但从二手房价格表现来看，已经有房源突破了1.9万元/平米！
贝壳找房一套约149㎡三房户型的挂牌价为18792元/平米！
图源：贝壳找房
算下来，新房与二手房的价差5708元/平米！
当然，这也只是挂牌价格，如果实际成交，买家大概率还会狠狠再砍一刀，至少会往一辆特斯拉model3的方向去砍价！
小易简单算了一下，按照这套二手房挂牌价，最新158㎡户型，一二手总价相差90万！
这种吃相也未免太难看了，购买高端住宅的海口中产还要被疯狂收割？
真当别人是大韭菜？
除此之外，小易看了一下周边二手楼盘的价格，璞域，被众多万元左右的二手房“包围”！
不信大家接着往下看！
璞域西侧不远的金福路，文博府A区、金和信花园、文渊阁等小区，挂牌价格都在1.3w/㎡上下；南侧的锦地翰城，挂牌价也多在1.5-1.6万/㎡左右；北侧的万花苑、花城锦苑、文汇雅居，多在1.1-1.3w/㎡上下，周边还能把价格扛到1.6-1.7万的，大概只剩下了南海幸福城！
也就是说，周边范围内，几乎全是刚需盘，对于璞域这样的高端改善，是孤盘的存在。
项目实拍
02二手房鲜有问津，挂牌挂了个寂寞！
价格、周边情况大家有了一个初步了解，那璞域的二手房流通性如何？
毕竟花几百万买一套房子，还是要考虑二手流通和变现能力。
但答案又让人失望了！
从海口发布二手房“5改2”以来的一年多里，按说这样年限新，产品好的小区会是抢手货，但小易并没能在贝壳平台找到该小区的成交记录！
图源：贝壳找房
挂牌，挂了个寂寞!
这不是想当然的随便说说，而是有数据作证。
贝壳数据显示：截至目前，小区（璞域一期）挂牌在售房源26套，近一年来成交0套；
到底是有价无市还是无人问津？
接下来的一组数据，就更扎心了！
近一年的看房人数，只有63人（组），除了今年2月和3月，达到了单月峰值的18人（组），其他月份都是个位数！
图源：贝壳找房
对此，小易也咨询了做二手中介的几位朋友，他们表示：这个小区的二手房热度不高，几乎没啥人问。一方面，预算不高的刚需客户买不起；买高端的客户，市场上的选择比较多，多数会考虑国兴、滨江和江东等区域，这边的书包和地段是明显硬伤，客户兴趣不大。
言下之意，璞域二手房缺乏市场认可，想出手变现，一个字“难”！
根据小易查询，当初这批房源，毛坯成交价单价约2.2万左右，后期的精装房大约2.6w左右，还要捆绑车位！
曾花高价甚至靠抢买来的房子，如今上架就要巨亏，老业主心里苦呀！
而准备买房的新业主，看到这种落差，还敢买吗？有谁知道明天要亏多少？
对于高端项目来说，资源和地段往往是购买的决定性因素，如果花了大价钱，却只买到产品本身的价值，无疑是不划算的。
03封窗之殇，业主与物业的对立
除了这些，去年沸沸扬扬的“封窗”事件，也加剧了部分客户对项目的顾虑和不信任！
去年7月，罗牛山璞域业主装修，材料却被物业拦在门外 ，形成了“货车堵门”的奇观！
图源：视频号
原因是物业不允许业主封窗，物业与业主各执一词，矛盾不断发酵！
从开发商角度说：封阳台容易影响外在景观形象，虽然此前业主已经投票通过了“业主可以封阳台”！
而业主方面则是说不完的委屈：花巨资买的“豪宅”，交着高达5.2元/㎡的物业费，凭什么不让封阳台？
无奈的业主，最终自行在门口卸下材料，靠人工搬进小区！
从全国来说，高端项目物业与业主之间产生矛盾乃至冲突已不鲜见，但在海口来说，璞域应该是第一例！
良好的物业服务，已经成为产品力的一部分，而发生这样的事，对项目无异于搬起石头砸自己的脚。
随着月底开盘时间的临近，市场究竟对于璞域是否认可，需要成绩回答，咱们一起期待！
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