王健林和万达再次引发全网关注！

王健林再度出手，将48座万达广场打包出售给由腾讯、阳光人寿、太盟投资等组成的财团，交易金额预计高达500亿元

日前，国家市场监督管理总局发布的无条件批准经营者集中案件列表显示， 5 月 6 日，太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司等收购北京银河万达企业管理有限公司等 48 家公司股权案获批。

根据列表，这48家目标公司分别涉及北京、广州、成都、杭州、南京、武汉等多个一二线城市的万达广场项目。

此次联合收购48家目标公司股权的企业包括：太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称太盟珠海）、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司（以下简称高和丰德）、腾讯控股有限公司（以下简称腾讯控股）、北京市潘达商业管理有限公司（以下简称京东潘达）、阳光人寿保险股份有限公司（以下简称阳光人寿）。前述五家公司直接或通过其各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称大连万达）直接或间接持有的48家目标公司的100%股权。目标公司主要业务为大型零售商业地产运营。

交易前，大连万达直接或间接持有目标公司100%股权，单独控制目标公司。本次交易后，太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达与阳光人寿将共同控制合营企业，合营企业将持有目标公司100%股权。

多重大山

这一事件引起了资本市场的广泛关注，也从侧面反映出王健林和万达目前复杂的经营状况。

债务压力巨大：短期偿债压力突出：万达商管2025年到期债务高达400亿，可账上现金仅有116亿，资金缺口巨大。同时，融创、苏宁、永辉等债权人追讨的欠款超过180亿，且万达股权冻结金额超160亿，王健林个人持股多次被查封，甚至将98%大连合兴股权全数质押。如此高额的债务和股权冻结情况，表明万达面临着严峻的短期偿债压力，资金链已濒临断裂。

压力根源：万达早期采取高杠杆扩张模式，通过与地方政府合作低价拿地、依赖银行贷款快速扩张，然而租金收益无法覆盖债务成本，致使债务雪球越滚越大。此外，文旅、影视等长周期重资产业务进一步加剧了资金压力。尽管王健林在2017年启动轻资产转型，但转型过程中遭遇工程款纠纷、股权冻结等连锁反应，使得债务问题愈发严重。

自2017年启动轻资产战略以来，万达通过出售重资产、保留运营权的方式，将资产负债率从80%降至55%。截至2024年，珠海万达商管已管理184个第三方商业广场，占总量的39%。此次出售48座广场后，万达将彻底剥离资产所有权，仅保留运营权，进一步实现“类酒店管理公司”的轻资产定位。这种模式在一定程度上降低了万达的负债水平，使其能够回笼资金投入数字化转型等领域，如2025年万达云平台已接入90%商户，智慧停车系统覆盖85%广场，线上会员突破1.2亿。

压力分析

面临困境：万达的租金收入却连年下滑，2024年同比下降12%，其运营能力也遭到市场质疑。一方面，商业地产市场竞争激烈，电商冲击、消费升级等因素使得实体商业面临较大挑战，万达广场的空置率有所上升，租户降租诉求强烈，导致租金收入减少。另一方面，轻资产模式依赖快速复制能力，但三四线城市消费潜力与运营风险并存，过度扩张可能导致管理能力稀释。此外，万达在轻资产转型过程中，逐渐丧失资产主导权，王健林在万达商管的持股比例已降至40%，决策权大幅削弱。

核心资产流失：曾经作为万达核心资产的万达广场，正以惊人的速度被出售。短短两年内，万达已累计出售超80座核心资产，全国400余座万达广场，如今已售出近四分之一。这些被出售的万达广场多位于一二线城市的核心地段，是万达自持的“现金奶牛”，随着它们的流失，万达的核心资产规模大幅缩水。

品牌价值下滑：随着核心资产的不断出售，万达的品牌价值也受到了严重影响。业内估算，此次48座万达广场的交易单价仅为峰值估值的40%50%，堪称“骨折价甩卖”。尽管万达保留了运营权，但在险资接盘后，实际上已逐渐沦为“打工者”，品牌溢价持续流失。

外部合作与资本依赖增强：此次接盘的买家阵营多是万达的“老熟人”。腾讯早在2018年就豪掷100亿入股万达商业，此次收购意在布局线下流量入口，期望将微信支付、AR导航等生态与商业场景深度融合。阳光人寿作为险资代表，此前已累计接盘14座万达广场，看中的是万达广场年租金超400亿的稳定收益。太盟投资背靠中东资本，曾参与万达600亿战投，此次交易或许是为对赌协议下的万达“续命输血”。京东则与腾讯联手，强化“即时零售”战略，计划在广场内铺设300个前置仓，实现“30分钟达”。

这种“熟人团”接盘模式虽在一定程度上降低了交易风险，也反映出市场对万达品牌价值的认可，但也使万达对外部资本的依赖程度进一步增强。万达通过出售资产获得了资金支持，缓解了短期的资金压力，但同时也失去了对这些资产的所有权和部分控制权，未来的发展将在更大程度上受到外部资本的影响。

未来充满挑战

上市压力：2024年，万达引入中东资本600亿战投，但协议要求万达商管必须在2025年前完成港股上市，否则需回购股权。然而，万达商管四次冲击IPO均以失败告终，净利润更是暴跌47%，上市前景一片渺茫。若年底前无法实现上市，600亿的回购压力将引发雪崩式挤兑，万达或将陷入万劫不复之地。

行业竞争与市场变化：中国商业地产已进入存量竞争时代，电商的发展和消费升级的趋势不断改变着商业格局。万达需要在激烈的市场竞争中，不断创新和优化商业模式，提升运营效率和服务质量，以适应市场变化。其布局的儿童娱乐（宝贝王）、影院等业态能否形成差异化优势，仍需市场验证。

总体而言，王健林和万达目前正处于艰难的转型调整期。通过出售万达广场等资产，万达在一定程度上缓解了债务压力，实现了轻资产转型的目标，但也面临着核心资产缩水、品牌价值受损、外部资本依赖增强等问题。未来，万达能否在商业地产市场的变革中成功突围，关键在于其能否提升运营能力，在数字化转型中找到新的增长点，同时顺利解决上市问题，摆脱债务困境。

投行君最后要说，无论怎样，王健林和万达面对经营和债务压力，没有逃避，积极应对问题并去解决，王健林作为一个企业家，起码还有担当，更没有摆烂，这一点要比吃盒饭的恒大许老板要强很多。也值得很多深处经营困境的企业家学习。

祝福王健林，祝福万达。

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