在中国，60岁至65岁的低龄老年人口已达9000万，其财富储备、消费意愿与社会保障优势，正推动银发经济向2035年占GDP9%的目标冲刺*。随着经济社会发展水平的持续提升，老年人的需求结构正从生存型向发展型转变。这一转变深刻影响着银发经济的重要领域——养老公寓。同时，在中国城市更新的加速推进下，结合存量改造的养老中心涌现，正拓展养老公寓的打造模式、改变行业发展思路。

*中国发展高层论坛2025年专题研讨会，2025年3月

仲量联行基于服务经验和全国数据分析，深入洞察养老公寓行业的重要变革，解析适配时代趋势的方法论，以期为市场参与者带来更多前瞻性的思考与指引。

公开信息显示，我国60岁及以上老年人口的比重正在迅速增加，至2030年，预计我国60+老年人规模将达到3.7亿人；与此同时，高龄老人的比例也在上升。

仲量联行战略顾问部资深董事俞志英：“我国老龄人口规模快速扩大，预示着养老公寓等消费需求的显著放量，并且不同年龄层和身体阶段人群的银发族对应着更加丰富、更为细分的居住与服务需求，因此，养老公寓的业主和运营商需对产品规划和设计进行精细化管理，可以考虑打造渐进式、差异化的产品线。”

人群

需求特点

建议

年轻的活力老人

寻求改善居住品质和丰富休闲娱乐活动，包括社群活动、休闲娱乐、文艺课程、养生健身等

在硬件配置的同时注重提供充足的社交性、精神型空间和服务，并结合技术创新提升客户的生活品质。

可以自理但精力有限的中高龄老人

寻求安全、便利且具有保健性设施的居住空间，包括日常性医疗保健健全、配套设施耐用与方便性、居住环境安静舒适、社区活动及课程有质量

考虑合理设置“自理老人区”，并配套公共活动区和医疗服务。

需要照护的高龄老人

寻求照护与医疗服务。

考虑设计专门的“照护区”，并提供全天候的人力支持与医疗服务。

中国养老公寓市场在过去几年虽然经历了短期洗牌，但也持续吸引着新参与者，并不断推动头部企业加码入局。如今，大部分“玩家”已经摒弃了跑马圈地冲规模的地产逻辑，更讲求决策的稳健性、准确性，更注重现金流、回报率、盈利能力等核心指标；而健康的核心指标与项目启动前期的精密部署息息相关：即需在项目初期就对选址、产品规划、盈利模式等方面做好详实精准的评估与研判。

在选址阶段，需要充分评估宏观到微观的影响要素。

· 宏观：如城市能级、居民收入、消费理念等；

· 中观：如区域内交通、医疗配套资源、老龄化水平、老年人结构与需求类型、周边竞争格局等情况；

· 微观：如四周是否涉及敏感源。

而在城市更新的新格局下，大量养老公寓或以存量改造、存量盘活的形式出现。此类养老项目由于涉及改造或升级，选址阶段还需要对项目平面、结构等方面的改造可行性进行全面评估。对于载体内的空间改造升级，应遵从养老建筑的综合要求，在空间布局、环境舒适度、风险防范等方面细致考量，以切实满足老年人所需。

与此同时，选址阶段也应考虑不同类型老人的需求细分和产品规划，这对于养老公寓可行性发展的重要性愈加凸显。例如，活力老人、中高龄老人、高龄老人对于医疗的需求强弱不同，选址时对于“与三甲医院的距离”等要素的优先程度便需有所区分。

此外，盈利模式方面，近十年来，中国养老公寓经历了产权销售、使用权销售、会籍型、月费型等不同收费和盈利模式；伴随全国多地陆续出台养老服务的政策文件，对经营的规范性提出明确要求，业主和运营商需要在新政指引下确保收费标准的合理性与收费模式的可行性，实现项目稳健运营。

伴随养老公寓行业向精细运营型转变，市场参与者也将“运营”放诸更重要位置：一方面从高效运营发力，细化资源投入、稳定盈利空间；另一方面也以资源整合为抓手，与相关产业融合、与上下游合作拓展业务边界，构筑发展基石。

仲量联行认为，推动“投-建-营一体化”是养老公寓市场参与方提升效率的可行方法。具体而言，“运营与管理团队参与投资决策”，有助于评估项目的可行性和长期回报；“运营前置参与项目规划设计与建设”，能让规划建设得到依据养老实际需求的更专业建议；“运管参与项目建设阶段的协调与监督”，则能确保建设进度与运营节奏与实际需求相匹配。

展望未来，养老公寓市场的监督与评价体系将越来越成熟，相应的，对规划、设计、建筑、运营、管理、服务的要求也会更加明确、细致且高标准。业主和运营商只有不断提升运营效率和管理能力，才能促成项目稳定经营并实现可持续发展。