价格因素分析
珑湾上城花园价格相对较高（其住宅备案均价约 5.28 万 /㎡，备案总价约 377 - 38944 元 /㎡），原因如下：
- 区位优势：位于粤港澳大湾区核心区域、深圳宝安前海主轴、国际会展中心旁，是 “三城一港” 的主要规划和辐射区，多重国家战略规划加持，未来发展潜力较大，这对房价有一定的支撑作用。
- 配套设施
- 教育：规划有一所 9 班幼儿园（已建成），还将由政府承建一所 27 班九年一贯制学校，可满足业主家楼下 12 年全龄教育。
- 商业：自身拥有约 2.2 万平米的特色开放式商业街区，约 1 公里范围内有新沙天虹、京基百纳广场等商业配套，商业氛围逐渐形成。
- 医疗：2 公里范围内有沙头社区健康服务中心、马鞍山健康服务中心、广州医科大附属深圳医院、深圳市中西医结合医院和沙头人民医院（三甲），能满足基本医疗需求。
- 产品定位：定位为集高端办公、精品住宅、品质公寓、街区商业等多业态聚合的 42 万㎡综合体大城，产品本身有一定的高端属性。
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是否为富人区
- 与深圳传统顶级富人区（如香蜜湖、深圳湾等）相比，其房价和纯粹高端住宅定位还有差距。
- 居住人群相对多元化，有刚需和改善型人群，也有部分投资客，目前没有确切数据表明以高净值富人为主。
- 所在的沙井区域整体处于发展提升阶段，周边还有不少有待开发和完善的区域，区域氛围和纯粹度与成熟富人区有差异。
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周边配套
- 交通：附近有地铁 11 号线马安山站，但步行距离较远（约 1.7 - 2 公里），未来还有 12 号线二期等多条地铁线路规划；公路方面，有宝安大道、107 国道、京港澳高速、外环高速等，交通较为便利，但相比深圳核心区，位置相对偏远。
- 教育：除了项目自身规划的幼儿园和九年一贯制学校（部分未动工）外，周边 3 公里内还有宝安小学 (集团) 茭塘小学、和一学校等多所学校，但也存在教育配套分布不均，部分学校距离较远的情况。
- 商业：自身商业可满足日常需求，周边 1 - 2 公里有新沙天虹、京基百纳广场等，能提供更多购物选择，但整体商业配套的成熟度和规模与核心区相比还有提升空间。
- 医疗：2 公里内有社区健康服务中心和三甲医院等，基本医疗有保障，但大型三甲医院数量相对较少。
- 休闲：周边 3 公里内有 59 个公园，如陈氏宗祠、宝安沙井 5G 党建公园等，可为居民提供休闲娱乐场所。
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周边规划
- 交通规划：除了现有和在建的地铁线路外，区域内交通网络还将不断完善，未来交通便利性有望进一步提升。
- 城市更新：项目周边大部分是工业厂房，后期旧改相对容易，城市面貌有望得到改善和提升，从而带动区域价值的提升。
- 产业发展：依托粤港澳大湾区和国际会展中心等规划，区域内产业发展前景较好，可能会吸引更多人口和资源，对房地产市场也会产生积极影响。
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