苗野｜发自北京

917套！最高单价18.22万元/平方米！上海即将迎来10个新盘入市！

本批次房源既有市场高热的“网红”项目加推，也有稀缺别墅产品入市，覆盖浦东、闵行、宝山、嘉定等七大区域。从18.22万元/平方米的最高备案单价到最低单价3.05万元/平方米来看，市场分化特征显著，折射出上海楼市“冰与火”并存的格局。

过会新盘中，别墅类产品占比超三成，成为改善型需求的亮点。尼德兰半岛、斯坦福花园、御品园林都是超低容积率的纯别墅项目，恒都云璟则是洋房、叠加、联排的低密墅区。

其中，浦东张江的斯坦福花园推出22套建面394～489平方米联排别墅，均价15.6万元/平方米，总价约6000万元起，项目位于浦东张家浜板块，地处张江与金桥之间，属“金色中环发展带”核心区域，稀缺地段与低密属性助推其成为高端市场焦点，目前属现房状态。

青浦徐泾的御品园林时隔3年加推5期独栋别墅，均价12.96万元/平方米，较三年前上涨60%，但独栋产品的供应为改善型客群提供了差异化选择。

浦东世博滨江板块的保利世博天悦，以18.22万元/平方米的备案均价成为本批次价格峰值，推出76套250平方米大平层，主打以准现房状态吸引高净值客群，二期预计2026年4月之前交付。

“均价高的背后，全是豪宅在撑市面。”上海中原地产市场分析师卢文䂀认为，5月份之后，上海每周都有新一批集中投放的新房项目过会，其中10万元+的产品基本上能够占到半壁江山，说明高端产品市场的投放节奏还是比较快的，主要聚焦传统高端改善的核心区域和板块。产品总价区位段比较合理，市场的契合度较高。

除结构多元外，本批过会新盘也体现出开发商“少量多批”的推盘策略，通过控制单次推盘规模灵活匹配市场节奏，也凸显当前上海新房市场“小步快走”的去化特征。

位于闵行梅陇的“网红”项目保利海上印二批次房源过会，备案均价79905元/平方米，较4月底第一批次房源上调800元/平方米。项目首批次104套房源曾创下“1小时售罄”纪录，成为2025年闵行区的首个“日光盘”。

市场人士推测，保利海上印本次调价既源于市场需求支撑，也与二批次房源位置更优有关。凭借成熟配套与前期口碑积累，该批次房源或将延续热销态势。

此外，刚需及首改项目亦有所布局。位于宝山南大板块的中环铂樾以6.6万元/平方米的均价入市，总价700万元起，紧邻轨交15号线南大路站，主打性价比。该楼盘是中建七局首入上海打造的项目。

卢文曦认为，上海楼市已形成“金字塔结构”，塔尖为核心区稀缺资产，中部为规划新区，底部为配套滞后的边缘板块。随着改善市场不断注入动力，远郊刚需盘去化压力加大，市场分化也将进一步扩大。

此批917套房源的集中入市，既为高端客群提供了稀缺的别墅和大平层选择，亦通过刚需项目平衡市场结构。在土地溢价和改善需求的双重驱动下，上海楼市的“结构性回暖”或将成为2025年下半年的主基调。

有机构统计数据显示，2025年上海全市预计402个新房项目入市，其中122个为纯新盘，市区核心地段项目（如黄浦老城厢、静安苏河湾）将持续稀缺，浦东世博滨江、前滩等板块新盘将成高端市场焦点，标志着上海楼市进入结构性分化的新周期。

“核心稳涨，外围承压！”有分析师用一句话概括了上海楼市格局，土地溢价催生房价结构性上涨。

“2025年上海住宅用地供应呈减量提质特征，供应量较2024年缩减13%，市区核心优质地价天花板将持续被突破，房价体系也将重构。”某市场人士预计，徐汇滨江、大宁等核心地块因地价高企和土地稀缺或将带动新房价格向20万元/平方米跃升。而外环外如青浦、松江等地价涨幅将继续收窄，拉低购房者预期。

5月14日，上海发布2025年五批次集中供地出让公告，共推出12幅用地，将于6月19日出让。地块分别位于浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、青浦区、金山区，供地继续保持中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的特征。

中指研究院分析认为，上海五批次供地既有提升片区综合功能的多用途组合用地，又有增加区域内高品质住房供给的单宗纯宅地。随着土拍市场的热度逐步传导至楼市，叠加优质住宅产品不断入市以及房地产相关政策的持续优化调整，上海房地产市场的稳定态势或将得到巩固。

2025年的上海楼市，既是高净值人群的“财富盛宴”，也是刚需群体的“理性考场”。市场分化的背后，是城市发展红利与资源分配的真实映射。