成都中海·锦叁号院

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取证房源共84套，户型建面约198、249㎡洋房大平层。楼层最高的栋型只有10层，一层一户的249㎡户型则只有7层、8层两种栋型。

迷人的矮房子本就少见，叠了“真·一层一户”buff的矮房子更少见。

售价方面，198㎡户型预计750万起步，249㎡户型预计950万起步，能级更高的叠墅本次尚未取证。

中海·锦叁号院是一个妥妥的豪改社区。

整盘套均面积达到了约193㎡，再加上约112亩的占地体量、1.8的低容积率以及新规大赠送：

锦叁号院事实上是近5年来青羊区产品定位最高的豪宅开发项目。

因为强烈的职住平衡需求，一位读者朋友对中海·锦叁号院的建面约249㎡一层一户兴趣盎然，同时他也有一点疑虑：

1000万买在青羊蔡桥，未来好不好出手？后期流通性上有没有问题？

这个问题很好，我相信，总价更高的叠拼业主也会着重思考这个问题。

简要说下我的观点：

在一个各项质素基本健全的板块内，比如：商业、产业、教育、医疗、交通、生态等底盘级配套无短板，板块内住宅供应结构合理就能形成正向的向上置换链条。

如果板块内千万级供应不超发、不滥发，始终保持一定稀缺性，占据板块金字塔尖的住宅就不会缺乏流通性。

其中牵涉到的成因、变量非常多。近几年的类似案例，我们可以参考青羊区金沙板块的绿城·凤起朝鸣以及金牛区国宾板块的融创·国宾雅集。

看待一个板块，更理性的角度不是看它炒得热不热，而要看它的供应体量、供应结构和供需关系是否合理。

再热门的板块，如果供应结构高度趋同且供应量较大，我建议大家慎重，因为它违背了最底层的供需关系逻辑。

产品出问题是可以修复的小问题，供需关系出问题才是致命的，不可逆的大问题。

一个大的居住板块如同一座微型城市，而城市的魅力在于丰富性与多样性。

所以，局座提出过板块的“金字塔理论”，健康的供应结构一定是从首置→改善→高改→豪改，全链条，环环相扣。

一个适合深居的改善板块内，既要有庞大基数的低总价产品构建塔基，也要有适当基数的塔身深改，还要有极少数的豪宅作为塔尖，搭建置换链条的最后一环。

根据“金字塔理论”审视蔡桥板块，我们会发现一个很明显的现象：

2020年以来的供应结构中，建面160㎡以下的首置/改善户型占据了绝对主力，塔基相当稳固。

建面160-200㎡高改/豪改面积段，即：塔身段明显收缩，至此，结构依然合理。

划重点，从200㎡开始到再往上的塔尖段，存在明显市场空白。

这两年，我时常提醒读者朋友要重点关注供应结构更合理的深居板块。

其底层逻辑：稳固的塔基和长段的塔身，能为向塔尖置换储蓄可观的客群厚度。

如果区域内的客群又以自住为主，那么，持有区域内的塔尖产品，资产属性反而更加稳定。我会认为，这是中海·锦叁号院最为隐形的核心价值。

当然，一个板块内置换链条上的最后一环应该有以下几个硬指标：

一是空间指标，即居住面积必须要足够，新规产品要干到200㎡左右。这个面积指标是以豪华改善所需要的各个功能模块作为倒推，比如：套房数量、超尺度公区、完整后勤区、空中户外空间等。

二是品质指标，在建筑立面品质、会所配置、地库配置等维度上，作为豪改所需，一定不能有缺项。很多功能俗话说就是：业主可以不用，开发商不能不给。

三是形态指标，这也是重要一点。在置换链条中，对于产品形态的改善是永恒不变的主题。比如住高层的想住洋房，住洋房的想换别墅，说到底就是追求低密指标，越少的人占据越多的资源。

城西人追求和理解的改善和城南有本质区别，国际城南追求高大上的城市都会感，向上置换的目标是天际大平层。

对于城西人，低密才是必要条件，没有这个条件，改善就永远还有上升空间。追求的产品形态主要有两种：洋房大平层和墅居产品。

去年，成都5+2区域所有新盘供应中，建筑总高7层以下，建面160㎡以上洋房大平层占比不到1%。

供应端的稀缺性肉眼可见，这也是在局座的粉丝群里，不少朋友至今还在后悔错过国宾雅集、凤起蘭庭的重要原因。

不过，今年中海锦叁号院是可以填补这种需求遗憾。比如年初我曾做过剧透的249㎡一层一户洋房大平层。

项目总共规划了2栋楼，共计13户，称得上青羊区明星产品。

之前我说过，「空中院馆+全景舱+洄游动线」几乎是当前豪改大平层户型设计的「豪宅三宝」。

这三大元素，在锦叁号院249㎡户型上也是配齐了。当然中海还融入了自己对豪改产品独到的理解力。

▍首先，这个249㎡是真正的一层一户。没有与其他户型拼栋，在总图层面为楼王分配了足够多的资源。

实现真正意义上的四面采光，和市面上多“类一层一户”户型有本质不同。

1、三个套房的卫生间+公共卫生间全部是明卫。

2、在客厅和主卧这两个核心空间都实现了270度转角采光。

因为是洋房形态，室外景观树木是可以通过广域的采光面渗透到室内，这种「树景房」对习惯低密居住的城西购房者，应该有十足的场景吸引力。

▍其次，基于一层一户设计，249㎡户型配置了双洄游动线。

一条是景观洄游，围绕「空中院馆」将入口玄关、多功能厅、社交客厅进行空间串联。也就是你在家里主要房间随时能够看到这个庭院。

内装考量时将空中院馆做成了一个通透的光合绿意盒子，把院馆橱窗化，同时形成视野的穿透。

另一条是后勤洄游，围绕独立电梯将后勤阳台、厨房空间、就餐区、客厅、入户玄关进行户内外的大洄游串联。

这条动线将后勤厨房、保姆保洁、污物流线与归家动线做到了有序分离。不仅如此，这种大洄游能够让户型空间显得更大。

▍最后，户型植入了3处精彩的十字空间，能够增强功能之间过渡的仪式感。

玄关位置是一处十字空间，分隔睡眠区和公区；LDK厅同样是一个十字空间，形成客餐厨的纵深感。

主卧区通过一个十字衣帽间有效过渡了公区的干扰，串联主卫和睡眠区，现场感受这条十字动线尊崇感极强。

今年，在研究各大厂新规后的户型产品时，我会把重心放在多出的5%空间被用在了哪儿，这能看出一家房企的价值导向。

中海的选择是更倾向于居家实用主义，扩容后勤区域。

建面约198㎡户型，除了实用的等面宽餐客一体化方厅，最大的差异性特征是超过10㎡的后勤空间。

以局座多年对中海的观察，重视后勤空间一直血脉传承。从城南1号、九号公馆到金沙府，中海在大户型设计上都倾向于做大后勤区。

局座有很多住“中海金融城三剑客”的朋友，对于户型的后勤空间安排，他们都一致给出好评。

基于城西购房者的深度居家习惯，既有多代同住的需求，也有熟人社交的需求，对于后勤空间的需求本身也很大。

本次中海为后勤阳台还加入了户外生活场景的多用考量，也是弥补了业主后期使用将南向景观阳台封闭在室内，户外空间缺位的问题。

锦叁号院对于后勤空间的模块加强，不仅在198㎡户型，在前面提到的249㎡户型，以及更早推出的173㎡户型也是类似的处理方式。

当然，这次新推的产品，还有一个重要的亮点在于精装配置。

建面约198㎡的户内精装达到了6200元/㎡，而249㎡的楼王更是达到了7000元/㎡的标准。在局座印象中，这应该最近几年青羊装标最高的平层产品。

体现在具体配置上，两款户型的设备三大件都是一线进口品牌（大金空调，博世锅炉，百朗新风），并且增设了适用于大户型的博世热水循环装置。

而户内公区墙面，主要是弧形倒角的浅色木饰面墙板全覆盖，几乎没有乳胶漆墙面，地面则是大小切割的大理石瓷砖手工拼贴。

空间大面的材料都高质感呈现，能够确保户内审美的一致性。

而在重要的展示墙面和地面，比如入口玄关、电视墙、厨房以及卫生间台面等则是都是天然大理石，增加细节触摸质感。

在厨房配置，249㎡户型是嘉格纳五件套，西厨全石材岛台也在交标以内，这是对于千万级买家最起码的尊重，值得点赞。

198㎡户型的厨房设备做了对应调整，全系博世。总而言之，以售价对装标，配置拿得出手，并且真材实料。

聊完户型，再回到项目的总图规划逻辑。

对于一块占地面积约112亩，容积率1.8的优质土地，中海锦叁号院在规划层面展现了中国楼市「工科生」的冷静与严谨。

锦叁号院应该是成都为数不多的执行网格化限高的地块。

规划高度的强管控是把双刃剑：既给总图规划制造了很多限制，但也为高低有序天际线的出现提供了可能。

112亩的超大土地，在某种意义上更像一个微型社区，中海·锦叁号院通过南北的景观轴线将用地分为一园四区，由西向东层层退台。

其中洋房、小高户型根据产品能级分布于总图的中区和东区，将临近绕城生态带的西区景观资源全部给了叠拼产品。

并通过台地高差构筑「叠拼区-小高区」的空间结界，以玄关花园作为不同组团的柔性缓冲带。

这一次，中海锦叁号院的88套合院式叠拼均为上下双叠产品，面积段295㎡~335㎡。

可以剧透的是叠拼户型面宽拉到了约11米，而临公园的头牌叠拼面宽更是超过了12米，无论是单层面积、套房配置、退台花园、竖向交通等都是按照合院级别墅来设置；

综合产品和景观资源局座大胆预测：这应该是青羊区历年来综合素质最优的叠拼产品之一。

6月叠拼产品就将正式亮相，局座到时候再做详细的产品评测。

项目另一个规划重心，是地块南侧约6000㎡的独立商业街区，根据新规要求，中海锦叁号院带有10%的社区商业指标。

项目将商业街区和大门融合一体，在风格选型上，以传统中式建筑风格为基底，通过植入木构、斜屋檐等元素，构建了一条极具标识性的约300米长超级界面；

这也是周边区域内唯一的商业街，对于补齐项目周边商业烟火气有着重要意义。仅看规模，可以兼容数十个服务于片区的社区常用商家。

我经常吐槽太多的新区豪宅，都将商业指标转化为商墅，仿佛商业配套就是豪宅生活的对立面；从而使得新区街道几乎全是枯燥的景观围墙，不仅生活极其不便利，而且街道界面也十分无趣。

锦叁号院对于商业指标的运用，应该对很多新规项目有一定的启示意义。

在超级界面的中间，就是项目的主入口区，通过门廊与下沉会所庭院连接。整个会所+架空层泛会所共有约3000㎡的配套设置。

对于百亩大盘而言不算奢侈，但会所功能和审美上还是可圈可点。

比如：配置了泳池、私宴、棋牌等常用功能，并在会所周边四栋楼的架空层内做了功能延伸空间，布置了儿童、健身、会客、书吧四大主题。

空间装饰的审美调性上，中海选用了更能迎合青羊老钱的隐奢风格并加入了众多文化性的考量，对位城西客户的喜好。

去年底，局座和中海地产成都公司相关负责人有过一次交流。

花了接近24个亿拿地青羊蔡桥，如此大的资金体量，从集团层面到成都公司都格外重视。

相关负责人率先打开的话匣子，他说，明年（当时指2025年）成都的千万级供应扎堆到了城南，而我们在城西，并且是城西唯一一个千万级。

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