一、楼市 “小阳春” 渐弱，市场分化加剧

最近西安很多二手房卖家反映看房量都在减少，部分新房销售也表示售楼部门可罗雀。

据相关数据显示，2025 年 4 月西安新房均价为 16451 元 / 平，相较于上月有 0.24% 的下降。不同区域价格波动明显，如雁塔区 5 月新房报价为 19758 元 / 平，有 0.65% 的增长；而未央区 5 月新房报价 17545 元 / 平，下降了 2.71%。

从成交面积来看，在 3 月楼市多重利好政策落地显效时，西安新房成交面积环比增加 46%，但进入 4 月，随着全国楼市大环境的变化，西安新房市场也受到影响，具体成交面积虽暂无最新数据，但从价格波动以及全国趋势可推测，成交情况或不容乐观。

西安二手房市场也呈现出分化特点。2025 年 5 月西安二手房报价为 11229 元 / 平，整体有 0.16% 的波动。

各区域表现不一，如雁塔区二手房报价 14204 元 / 平，有 - 0.39% 的波动；未央区报价 10974 元 / 平，波动为 - 0.63%。

从成交量来看，3 月西安市住建局数据显示二手房网签备案量突破 1 万套，环比增长超过 50%，但到了 4 月，18 个样本城市二手房成交面积环比下降 7.3%，西安作为样本城市之一，虽无单独 4 月环比数据，但大概率也受到整体市场下行影响。

二、房地产市场企稳指标分析

（一）租金回报率与国债收益率比价

西安虽然缺乏全市统一的租金回报率与 30 年期国债收益率详细对比数据，但从部分区域租金情况可窥一二。

例如，城南二号线、三号线、四号线、五号线沿线小面积刚需住宅，例如51平，租金约为2300元，房价约为65万，年租金回报率高达4.24%。而目前 30 年期国债收益率为 1.88%（2025 年 4 月 24 日发行的 30 年期特别国债中标利率）。但从全国市场来看，距离市场企稳所需要的租金回报率水平仍有差距。

考虑维修和折旧成本后，纽约、东京、柏林等国际一线城市的住宅租金回报率长期高于 30 年国债收益率 80BP 以上，考虑到年内长债利率下行空间有限，房地产市场企稳对应的百城租金回报率至少应该在 2.5% 以上。目前西安部分房源已经远超这个水平。

（二）二手房成交占比

从住房使用寿命角度分析，中国内地房地产市场进入成熟期后，二手房成交占比理论上应介于日本（60% - 63%）和中国香港（70% - 75%）之间。

在西安房地产市场，二手房成交占比情况也反映出市场的发展阶段。2025 年 1 - 4 月，虽缺乏精确的全市二手房成交占比数据，但从市场趋势以及部分机构监测数据来看，西安二手房市场活跃度在增加。

如 3 月二手房网签备案量突破 1 万套，在新房市场受政策等因素影响，部分购房者持观望态度时，二手房以其即买即住、配套成熟等优势，吸引了不少购房者。随着市场进一步发展，若按照目前的态势，二手房成交占比有望向成熟市场靠拢，这也将推动西安房地产市场逐渐进入成熟期。

虽然目前西安二手房成交仍以“小面积、低总价”为主，但只有“以价换量”先行，才能推动整个二手房市场的传导。

（三）房地产库存水平和去化周期

房地产库存水平和去化周期也是衡量市场是否企稳的关键指标。

在西安，不同区域的库存去化周期差异较大。以高新区为例，截至 2025 年 4 月，大西安库存面积达到 1722.11 万平方米，而主力高新区库存面积高达 187 万平方米，去化周期长达 17.35 个月（与供应量等各方面原因有关），处于全市较高水平。从全市范围来看，尽管缺乏整体精确的库存去化周期数据，但从市场表现来看，部分区域存在库存积压情况。如一些新兴区域，由于配套设施还不完善，交通、商业等资源不足，导致楼盘去化速度较慢；而核心区域，如曲江新区、碑林区等，因配套成熟，需求旺盛，库存去化相对较快。

整体而言，全国性房地产市场仍处于底部的左侧，西安市场也同样处于底部左侧，但一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正在逐渐成熟。

5 月 1 日《住宅项目规范》正式落地实施，新规下建设的住宅项目在实用性、安全性、舒适性和得房率等方面都将得到提升，房企拿地也更加聚焦核心地块。这可能导致未来新房销售出现明显分化，优质住宅将更受欢迎，而存量现房去化难度加大。接下来，如何推动二手房的去化，也将更加考验政策制定者，毕竟二手房市场的健康发展是整个房地产市场的关键。

对于西安房地产市场来说，在全国大环境下，也需要密切关注这些指标变化，以把握市场趋势，无论是购房者、投资者还是房企，都能基于这些分析做出更合理的决策 。