近期重庆菜园坝火车站标志性建筑华铁宾馆爆破拆除，引发很多重庆人的回忆，菜园坝火车站是很多重庆人走向世界的第一站，包括我自己也一样，大学求学从这里出发，也是第一次坐火车，对外面的世界满怀期待。

老的重庆站已成历史，新的重庆站正在拔地而起，这预示着老重庆老板块也在焕发新生。

重庆正在加速向“核心”进发！

为什么重庆未来会加速向“核心”进发呢？个人觉得有如下3个原因：

01

新区开发饱和

毫无疑问，在过去城镇化率快速拉升的时代，全国各地都是崇尚新区开发的，重庆也不例外，且重庆还会进行的更彻底一点。

这是因为重庆是8D魔幻山城，核心区土地极其稀缺，特别是住宅用地，因此重庆核心区的房子普遍容积率很高，筒子楼、超高层遍地都是，山坡坡上面修房子。随着城镇化率的快速提升，大量农村人口涌入主城，人口暴增，平均每年净流入约30万人，继续在螺蛳壳里面做道场肯定不行，核心区要继续装人，就只有搞拆迁，但是重庆这些高容积率社区要拆迁，速度肯定很慢也很耗钱。

于是在21年以前，重庆便开启了浩浩荡荡开发新区的进程，东西南北都在开发，因为这些新区有大量的空白土地，哪怕是跨江跨桥跨山脉，也要坚定进行。

可是从98年房改到21年，20多年的开发，这些新区也逐渐饱和了，也带来了重庆连续很多年土地成交量、新房成交量位居全国第一，供应量自然也不少。

解决一个矛盾点，又会出现新的矛盾点，不同时间阶段有不同的矛盾点，也产生新的机会。21年前，第一个矛盾点，核心区老破旧，大家向往城市界面更新，更低密的生活环境，于是迁往新区。

21年后，第二个矛盾点，新区太多，供应量大，前期TZ客较多，市场不好抛压大，新区离核心区远，大多配套不成熟，重庆人是很喜欢凑热闹的，喜欢烟火气。于是很多买新区的朋友后悔了，又想买回核心区。

02

核心区大力城市更新

为了调和第二个矛盾，核心区一方面开启了大力城市更新，让老城焕发新面貌，城市界面焕新，交通、商业、环境均在升级。

特别是重庆两江四岸集核区域是重庆独有的城市名片，江岸线宽度刚刚好，两江交汇，四岸雄伟建筑，随着两江四岸大力改造升级，灯光秀打造，重庆的江景夜景是独有的美。新区有公园环境生态的美，核心区有城市天际线的美。

顺便聊另一个话题，哪里才是重庆的核心区？因为重庆山地地形，被两江、四大山脉所分隔，很多人说重庆是多组团多中心的发展模式，但重庆是有绝对的中心的，且千年前在此，千年后亦在此，因为重庆是两江交汇城市，这两条江搬不走的，这么大的重庆城也离不开水。

所以重庆的核心区=两江四岸核心区。

核心区另一方面开启了优质土地供应，为了满足矛盾需求，大家想买入核心区，但同时需要好房子，近几年重庆真二八经成交的土地，占比绝大多数都是核心区的优质土地，且容积率较以前是降低了的。

不是说大家不喜欢住核心区，而是核心区以前缺乏好的房子，因此观宸、启元这些房子卖的最贵还卖的最好。

另一方面，因为新区的饱和，新区的新房库存较大，土地也很难卖出去。

03

核心区产业/交通匹配

向核心区进发还为了缓和第3个矛盾点，产业集群与居住区的距离太远。

重庆的产业集群大多数还是在核心区的，两江四岸核心区为主，产业决定购买力，注意真正强的购买力一定不是打螺丝钉的工厂，而这些工厂多在远郊新区，真正强购买力的产业集群是写字楼扎堆的地方，是CBD，这里是世界500强总部，白领，中高层收入者聚集。

在重庆，他们在江北嘴CBD、解放碑CBD、弹子石CBD、化龙桥CBD等等，当然还有一个离核心区很近的光电园。

所以很多新区是离重庆产业集聚区（核心区）很远的，加之重庆山地地形，跨江跨桥，交通拥堵，大白话说就是真正住的地方离工作的地方太远了。

那就很好理解了，大家买在核心区，上班更近了。

以前大家还担心核心区堵车，但是现在重庆核心区轨道很密集了，甚至都不用开车，轨道出行可以快速到达CBD。

当然，如果未来飞行汽车、自动驾驶技术成熟后，人类的通勤效率大幅提升，也许就没得上述问题了，远郊30公里区域，半小时就可以快速到达核心区CBD，那么远郊大别野也许更香。但这个时间一定不短。

综上，重庆未来至少10年内会加速向核心区进发，10年后再看人类交通效率能否大幅提升。因此，我们买房的逻辑也很简单，买入核心区，特别是想在重庆TZ的朋友。