刚刚过去的小阳春，是个绝佳的出货机会。

然而很多“有骨气”的房东没把握住去年年底出货的好时机。

如今又错失了小阳春。

进入5月，利率的调整并未起到提振市场的效用。

最近两周二手房带看量继续下降。

成交量受此影响也继续下滑。

反映到成交价上，也是不容乐观。

浦东碧云的老破小，金桥酒店公寓，中楼层67平1房，3月成交464万，4月成交453万。

目前小区同户型最新挂牌价445万，低于上一套的成交价。

古北二期的御翠豪庭，中楼层154平的3房2卫，5月份成交总价1650万，去年年底成交总价1835万。

目前小区同面积同户型最新挂牌价1788万。

闵行华漕的次新房，万科时一区一期，中楼层的2房，4月成交单价7.2万/平，5月成交单价6.7万/平。

小区同户型在挂降价，接近最近成交价。

难道上海二手市场再次进入“量价齐跌”的局面？

真实的市场究竟是什么样的？

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观观详细分析：
上海的房子是卖是留？

逐步进入传统淡季

从宏观数据上看，5月份的上海二手房市场貌似确实开始“量价齐跌”了。

1）成交量持续下滑

5月第4周（5月19日-25日）成交5405套，环比下降4.9%，较3月周均7342套下降26.38%，当月累计成交17320套。

5月前10天累计成交5209套，环比4月前10日下降20.3%。

2）价格持续下行

随着链家4、5月成交数据逐步公布，成交价看似有所回升，但挂牌价仍以降价为主导。

并且很多小区个别户型，在挂总价接近甚至低于最新成交价。

数据显示，5月第4周单周挂牌价下跌137元/平，年内累计下跌3.07%（1738元/平），挂牌均价降至53822元/平。

成交均价稳定在3.6万-4.4万/平，总价300万以下房源占比46%，500万以下占73%，高总价房源成交占比不足。

不过市场复杂多变，判断涨跌需要参考的数据很多，考虑的维度也应该更丰富一些。

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分化行情

具体到微观市场上，仍然是分化行情。

核心城区，如黄浦、静安、徐汇等，房价依然坚挺。

近郊板块，青浦、嘉定等，还在以价换量。

远郊区域，金山、崇明等，持续低迷、阴跌不止。

具体到产品类型上：

1、500万以下无学区老破小、远郊新房、动迁房：还在下跌。

2、挂户口学区房：少部分在涨。

3、500万以上板块内房龄较新或者保养好的老豪宅大部分没有涨，少部分上涨。

从之前的数据观察看也得以印证，2015年之后的房子房价指数是最高的，也是反弹幅度最大的。

相比之下，2000以前的房子整体还没有实现止跌。

大市场有分化，产品内部也有明显的不同。

市场的涨跌轮动，不仅表现在区域板块上。

楼盘自身不同价段的产品，也存在分化的行情。

比如：大虹桥600万的价格反弹，300万/2000万的还在降价；

华漕/徐泾600万总价段价出现格反弹，比如：富力10号、居礼苑、金地虹桥世家、蟠龙天地；

700-800万总价段继续跌价，比如：葛洲坝虹桥紫郡公馆、虹桥融景；

2000万总价段也在跌，比如：骊池、西郊园中园、湖畔佳苑、灿辉晶典；

普陀真如/光新同一区域，中骏天悦降价，香溢花城三期消化完笋盘后反弹；

同一小区内部，香溢花城三期，大户型价格反弹，小户型继续降价。

所以说，降价/涨价和楼盘本身的估值有关，高估的降价，低估值的出现反弹。

从笋盘行情来看，长宁区次新房/老豪宅价格反弹，例如：皇家花园、东方剑桥、畅园、龙柏花苑；

而长宁区的老普宅，例如：皇朝别墅、爱都公寓，继续跌价。

分化行情我们已经喊过很多次了。

所以现在买房选房的难度会更大。

建议每一个买房人把精力从宏观的判断放到更加微观的市场观察中。

花更多的精力放在选房这件事上，关注每个小区的真实成交价走势。

成交价变化小就择机而动，成交价一直往上走，就果断出手。

市场后续怎么走？

总的来说，目前上海楼市还是以价换量的主基调。

进入5月后，市场情绪甚至开始有点悲观。

如果没有新的刺激动作，政策空窗期和经济预期不明朗进一步抑制需求，短期内市场可能还会低位震荡。

另一方面，挂牌量继续上升，带看量和成交量继续回落，买卖双方交易信心有可能会大幅下挫。

那么6、7、8这3个月，季节性淡季，很有可能重演2023年的剧情，价格会加速下跌。

好不容易从2024年9月开始发力的楼市止跌回稳，或将成果失守。

所以还是建议那些有卖房需求的、手中持有差房子的房东加速卖房。

真的没有必要为了多卖3、5万去死磕。

对于今年必买房的买家，建议做好预警，多做备份，找对标最低的房源。

刚需提前做好防御性购买，建议关注头部、优质、稀缺品种。

比如：中环内次新、顶流学区、超跌、高租售比、二手倒挂的板块。

尽量远离“三无新城”，远离郊区画饼盘。

另外跟着产业走，宁买“厂区房”，不碰“养老盘”。

当然，如果你不看好后市，或是对于自己的收入，稳定月供没有信心，那么再观望一下也是可以的。

当“好房子”不断涌现，二手房会越来越有性价比。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。