重要消息：今天，奥克兰市议会通过开发商收费新政。

其中，部分地区建房成本暴涨近三倍，已引发市场担忧。

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确认：未来30年要薅开发商羊毛

5月30日，奥克兰市议会通过一项重大政策调整：未来30年内，开发商将为城市基础设施建设支付更大比例的成本。

按照该新规，市议会计划从开发商处征收总计60亿纽币的“开发贡献费”（development contributions），用于支撑未来190亿纽币 的交通、水务及公园设施投资。

背景补充：什么是“开发贡献费”？

开发贡献费是一种由地方政府向地产开发商征收的费用，用于回收因新开发带来的基础设施成本。

自上世纪90年代起，该机制便被新西兰多个地方政府广泛采用，但收费标准、透明度与公平性一直存在争议。

这一政策标志着奥克兰在城市发展资金筹措方式上的根本性转变，也加剧了开发商与市政纳税人之间的利益分歧。

市长Wayne Brown承认：“这项决定天然就具有争议，因为涉及开发商和普通市民的成本分担。”

Wayne Brown

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重点开发区费用大涨，西北涨幅最大

此次收费变化在不同区域间差异显著，形成了明显的“赢家与输家”。

其中，西北部Redhills、Westgate与Whenuapai被列为“优先投资区”（investment priority areas），新建住房的平均开发费用将从25,000纽币暴涨至72,000纽币，涨幅接近三倍，成为全市涨幅最大的区域。

其他优先投资区还包括：

  • Mt Roskill：平均开发费升至33,000纽币

  • Mangere：升至27,000纽币

  • 相比之下，非优先区域的平均开发费将维持在20,000纽币

下表中，三栏分别为之前的政策、讨论稿方案以及红框内今天确定的执行方案：

此外，根据新政，所有区域的费用将每年递增2%，意味着实际成本将逐年攀升。

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新政将带来“连锁反应”

奥克兰市长市长Wayne Brown说，作为一名前开发商，他曾为反对此类费用起诉过市议会，结果败诉。

“那是一次教育性的经历……我明白了市议会确实有权这么做。”

他认为，开发商会将这些费用计入土地谈判成本中。

“真正会不满的是那些以为自己能把农地高价卖给Fletcher（大型建筑公司）的农场主。”

城市规划界人士表示，担心新政带来连锁反应

城市规划顾问公司Sentinel Planning的Simon O’Connor指出，新政策在部分区域可能造成“甜甜圈郊区”（donut suburb）现象，即开发商和投资者会规避高收费区域，转而流向相邻收费较低的边缘区域，从而造成中间地带发展受限、地价下跌。

Simon O’Connor

以Tamaki区为例，该区域计划在公屋署国有土地上建设10,500套住房，而开发费也将跃升至高达72,000纽币/户。

O’Connor认为，这种高昂收费将削弱小规模城市用地的开发吸引力，使投资者“出逃”至边缘地带，导致部分区域房价和投资价值缩水。

议会官员则回应称，虽然短期内或有价值波动，但从长期看“房子仍会建在人们想住的地方”，市场最终会达到平衡。

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一个地方不升反降，会引发“撤档重报”

另一值得关注的区域是Drury，该地预计将建设22,000套住房。

在本轮政策调整中，Drury的开发费从70,000纽币下调至起始价64,000纽币，成为为数不多的“赢家”之一。

Simon O’Connor预测，已有开发申请的企业可能会“撤回并重报”以享受新优惠。

“我敢打赌，这些公司一听到这个结果，就会撤回申请，换个建筑颜色再重新递交。”

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重点信息整理

以下是根据2024-2034年长期计划及30年投资周期的相关信息整理：

  • 非投资优先区域

    在2024-2034年长期计划期间，这些区域将获得89亿的资本投资，其中15亿通过开发贡献费用回收。平均每户单位（Household Unit Equivalent）需缴纳约20,000纽币的开发贡献费用。

  • 投资优先区域

    在30年周期内，这些区域的资本投资总额为103亿，其中48亿通过开发贡献费用回收。平均每户单位需缴纳约48,000纽币的开发贡献费用。

这意味着奥克兰其他非重点区域的开发贡献费维持在$20,000，低于最初征询意见中提出的$32,000。

ref:https://www.thepost.co.nz/business/360705842/auckland-council-sharply-raises-costs-developers