5月28日，福州市长乐区自然资源和规划局发布公告，拟于6月19日出让航城街道一幅52.19亩低密宅地，地块位于榕航路东侧，起始价3.08亿，容积率仅为：1.1。此前，恒申控股竞得长乐2024航拍-7号，福州滨海临空竞得2024滨拍-9地块，其容积率也是1.1。种种迹象表明，福州近郊，低容积率项目正在加速推出。

▎福州多地推出多幅容积率1.1低密宅地

近两年，福州土地市场总体平淡，但是有两方面的表现却十分突出，一方面市中心，尤其安置房，高容积率项目纷纷上马，另一方面近郊，尤其长乐、闽侯，低容积率项目在加速推出。

2025年4月30日，闽侯举行2025年度第三次土拍，福建金云泰科技实业以底价2250万元竞得闽侯2025-04号地块，楼面地价2899元/㎡，地块容积率：1.2，而根据原控规指标，地块容积率为2.8。

比1.2更低的并不少。3月10日，长乐的一场土拍，福州滨海临空开发建设有限公司以底价3.42亿成功竞得31.36亩2024滨拍-9号地块，该幅地块容积率仅为：1.1。

更早前，2024年12月11日，长乐举行当年第五次土拍，福建申远房地产以底价3.8亿竞得62.65亩2024航拍-7号地块，成交楼面价约8271元/㎡，该幅地块容积率同样为：1.1。

加上6月19日，长乐拟出让航城街道一幅容积率仅为1.1的52.19亩地块。容积率约1.1的低密宅地正陆续成为福州近郊，尤其长乐土地市场的供应主流。

▎容积率1.2以下，往往开发成为高端别墅

过去我们经常说，很多城市被困在了高容积率之中，为了追求城市建设得更高、更快，建造了无数高容、高密的刚需性住宅，典型如贵州、武汉。其实，也包括福州，旧改项目容积率过3的比比皆是，有的甚至还超过了5。

而容积率对于住宅产品形态有着决定性作用，容积率越高，就代表着楼层数越高，居住舒适度也会相应打折扣，业内普遍认为容积率低于1.2的可以叫做低密地块，用来建造6层洋房、别墅还有叠拼等改善产品。

以鹏湃·国公馆为例，项目占地215亩，容积率仅为1.0，这意味着项目在保证舒适度的同时，也提供了更多的公共空间和绿地。这种低容积率的设计，使得项目能够吸引更多的高端客群，形成一个纯粹的圈层氛围。

▎政策松绑，类别墅产品有望明显放量

事实上，早在2003年，低容积率别墅土地供应就在全国层面被叫停，其后限墅令不断加码，2016年国土资源局发布通知，明确提出暂停别墅的审批。

然而，从2021年下半年开始，全国楼市进入深度调整期，房企的拿地积极性普遍降低。本来偏高的容积率导致土地无人问津，不少城市不得不适应市场行情而调低容积率。

2023年9月，自然资源部下发文件，其中提到建议取消远郊区容积率不得低于1.0的限制。显然，低密宅地被热捧的背后，一方面是市场的需求，另一方面则是政策的松绑。

不可否认，“向高向密”时代已经一去不复返，而下调容积率作为土地供应主流，目的很明显：提高产品品质。尤其今年，多地还将低密度宅地和“好房子”的推广结合起来，这样的住宅产品不仅楼栋密度低、绿化率高，舒适度更有着极大的提升。

有资深业内人士表示，这种新型低密度住宅产品的大量推出，势必具有更高的市场认可度，但也会对存量新房以及二手房市场产生影响，后两者的价格或许会进一步走低。

文章来源:乐居买房