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嘉定徐行 低密住区

【春申阳光】

建面约55-89㎡精装洋房

折后总价约119万~260万

约92~176㎡临河联排别墅

折后总价约259万~896万

无需积分 正在认购‍‍‍

上海【春申阳光】南傍浏河，横跨申江水，是双面临水的墅区，一期东地块由2幢电梯洋房和13幢联排别墅构成。

社区打造为自然生长的墅质空间，将法式建筑与楚风文化连理，演绎新时代人文生活美学， 作为板块内品质过硬的墅居作品，势必会受众多购房者的青睐。

低总价+1.0容积率+滨水墅区+真联排产品，这在整个上海买入的机会都不多了。

产品方面，项目推出83套联排别墅房源，总高3层，建筑面积约90-176㎡临河联排别墅。

户型设计上，做到了“有天有地有星空”，建筑皆为地上三层+闷顶层，品质感超能打！

【项目推广名】春申阳光

开发商：上海通中实业有限公司

产品形态：洋房、连排

板块:嘉定徐行

在售面积：

洋房：55㎡和56㎡1房1厅1卫、78㎡2房1厅1卫、89㎡3房2厅1卫

别墅：92㎡2房1厅2卫、132㎡2房2厅3卫、168㎡4房2厅3卫、176㎡4房2厅3卫

得房率:80%

绿化率:35%

容积率:1.0

层高：洋房2.85米 别墅1楼3.3米2楼3楼3米

总高：洋房8层、别墅3层

物业费：洋房3.4元，别墅3.6/月/㎡

物业公司：厦广上海物业管理有限公司

车位：634个，地上281个，地下353个

户型图介绍：

洋房总高8层，建筑面积约55-89㎡1-3房，精装交付，共计176套，有4个主力户型，包括建面约55、56㎡1房，78㎡2房，89㎡3房。

联排别墅户型图：

交通配套：地铁11号线嘉定北，转乘公交嘉定7路到城北路汇源路下。地铁11号线到嘉定西转乘嘉定51路或嘉朱线到胜辛北路汇源路下。自驾路线：中环线（市区）换至沪嘉高速（S5）再转换至绕城高速（G1501）至朱桥出口下行驶即可到达。沪嘉高速（S5）嘉定城区出口直行沿博乐路左转至塔城路，直行右转至城中路，再直行至城北路汇源路左转即可到达。

教育资源：朱桥幼儿园、娄塘幼儿园、红石路幼儿园、在建中的朱文路幼儿园、桃李实验小学、娄塘小学和中学、朱桥中小学。

商业配套：崇恒新天地（20万方在建，预计明年开业）、大型的超市 餐饮 娱乐配套生活娱乐配套：农贸市场，四大银行、全家（24小时）、农工商超市，KFC、苏宁小店、欢歌量畈KTV。

医疗资源：嘉定工业区社区卫生服务中心，嘉定区中心医院。

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对于很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，很容易把“上海的房子”与“豪宅”画等号。

上海的高端市场确实在全国范围内有一定的引领作用，一直都有着非常强劲的韧性，在各大媒体宣传上也经常出现各种与上海豪宅有关的新闻。

然而从上海整体市场来看，豪宅及顶豪市场只是其中的一部分，在上海仍有大量的普通购房者。甚至，从整体市场来看，普通购房者才是主流。

CRIC数据显示，2017年至今，上海一二手房成交套数的比值一直在1:3左右，也就是说每卖1套一手房就有3套二手房成交。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同时，虽然一手房经常出现较高成交价格，但上海二手房套均总价一直在300多万元/套，2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套。

即从整体市场来看，300万左右的二手房才是上海买房的大多数。

从成交来看，这个价格段的二手房主要为市区“老破小”及郊区相对较大、较新项目，其中“老破小”从2024年起开始成为年轻人的“新宠”。

上海的房地产市场较为成熟，一直以来市场成交以二手房为绝对主力，新房成交规模占比一直都在30%左右。

从历史数据来看，2017年至今，一手房成交套数占上海一二手房整体规模的24.62%，除了2022年至2023年受“三价就低”及一手房集中供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在25%以内。

从成交价格来看，2017年至今上海二手房套均成交总价都在300多万，其中2025年前3月价格最高，套均总价352.56万元。

这一数据与很多网络上的信息以及对上海市场不太了解的网友们的“直觉”有较大差距，对很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，上海似乎“遍地豪宅”“动辄千万起”“一个卫生间都买不起”……

事实上，很多人对上海市场的误解主要受上海中高端新房市场影响，上海商品房市场发展较早，如今的上海新房主要以“改善型”需求为主，其中还有不少“再改”“终改”等需求。

CRIC数据显示，2017年至今上海一手房套均成交总价大多在600万以上，其中2025年前3月价格最高，套均总价956.17万元/套。上海的新房市场受供应结构影响较大，2024年至今高端项目集中入市，其中不乏多个核心区域风貌别墅项目，因此推动了整体一手房市场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。

聚焦到二手房来看，上海总价500万元/套以下的成交占80%以上；300万元/套以下的成交占比在60%以上；总价200万元/套以下的成交占30%以上。且2024年至今总价500万元/套以下的成交占呈下降趋势，总价200万元/套的占比有一定的上升趋势。

这说明上海二手房成交开始出现两头趋势，一方面较高总价成交占比上升，另外一方面则是200万以下低价房源成交占比提升。这也与近年来整体市场房价下行有较高关联度。

从面积段来看，2017年至今上海二手房总成交中小于90平方米的房源占比约70%。细分到不同面积段来看，70平方米以下的占约40%，50平方米以下的占约18%。

2025年前3月上海二手房成交中50平方米以下房源占约16.57%，也就是说2025年至今每卖出6套二手房，就有1套为50平方米以下的“老破小”。

聚焦到具体成交上来看，2024年全年成交前20的项目中仅中远两湾城和仁恒河滨城套均总价较高，其余房源大多为总价300万元/套以内，建筑年代在2000年以后的郊区房源。这些房源中约一半的面积小于70平方米。

当我们集中到上海核心区域（静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现明显变化。

除中远两湾城之外，大部分建筑年代都在1990年前后，套均面积也在50平方米左右。上海外环内大部分“老破小”都呈现这样的特征。

谢先生家住共康四村，他家小区在“上海核心七区2024年二手房成交TOP10”中排第三，达142套。

“首先，我们小区在上海人眼里不算静安区，属于彭浦新村，是老闸北，这也是性价比高的主要原因之一，说么是静安，但和老静安还是有点差距的，我们都出中环了。但是周边各种还是比较方便的，去市区很多地方都挺近，算是一个优势。我们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的。我们是‘美丽家园’小区的示范单位，可能和边上其他老小区相比改造的稍微好一点吧。”谢先生告诉我们，这几年共康四村价格其实跌了很多，尤其是2024年明显下跌，“主要还是实惠。”

CRIC数据显示，2021年至今共康四村成交均价从41782元/平方米跌至34386元/平方米，跌幅达17.7%，套均总价从212.89万元/套跌至184.04万元/套。

一方面是价格明显下跌，另外一方面是较高的高租售比。

以谢先生家共康四村为例，目前一套53平方米左右的一居室整租价格约3500元/月，成交价为182.41万元/套，租金回报率达2.3%，已超过四大行定期存款利率。

贝贝在2025年买入“老破小”，原因是因为她不准备结婚了，“我已经35岁了，算是大龄剩女了，至今也没有找到合适的对象，所以我拿父母原本准备的‘嫁妆’买了一套杨浦‘老破小’，首先是我一个人住不需要太大，其次是市区热闹人多，各种配套都齐，出门溜达一下啥都有，看病上班全部都很方便，这给我很大的安全感。”

中国统计年鉴数据显示，2020年全国共有家庭户近5亿户，其中“一人户”家庭超过1.25亿户，占全国户口总数的25%。

除去人口老龄化的原因之外，另一个重要的因素是选择独居的中青年越来越多。总价低、位置好、通勤近、配套成熟、就医方便的“老破小”成为了像贝贝这样的独居人士的选择。

至于房屋质量及居住环境问题，贝贝告诉我们一方面在买的时候她会提前考虑，另外一方面像共康四村这种上海“美丽家园”建设小区已经越来越多，未来“老破小”可能与以前的“老破小”越来越不一样。

*本文受访者皆为化名

需要注意的是，在我们整理数据的过程中，发现2024年5月是一个重要节点，“527政策”利好非沪籍单身人士购房，购房区域扩大至外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。（详见：新“沪九条”稳定上海楼市预期）

此后上海二手房成交出现明显提升，从2024年5月的17099套提升至6月的23906套，随后整体市场出现调整，在“929政策”之后上海二手房成交套数整体迈入“2”字头，2024年10月至2025年3月，除春季期间其余各月都在2万套以上。

正是在这样的背景下，上海“老破小”出现了一波行情。但从各年度面积段及总价段细分来看，上海二手房市场“老破小”占比仍呈下降趋势。

整体来看，近年来真正保持正常交易价格及流动性的房子大多都首先满足“适合居住”这一先决条件，因此在选择入手之前，首先需考虑是否真正符合“自住”需求。