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楔子

今天上午刷到一则关于香港大老板李嘉诚的新闻，说香港廉政公署发布公告称长实集团旗下的一个“港人首置盘”项目，涉嫌行贿受贿，偷工减料，被逮捕十人。

这听上去有点夸张啊，建安成本在整个项目中才占几个钱啊？这么大的老板，居然还抠这点小钱，太让人意外了！

今天这篇文章，就来聊聊港资房地产企业是怎么“挣大钱”的！

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事件原委

虽然新闻涉及李嘉诚，但是偷工减料和行贿的却非李嘉诚本人。

新闻中提到:分包商为了节省成本，没有按照原本的工程计划施工，而是对工程监督人员进行了行贿，换取监管部门对于钢筋工程的宽松监管。

这样的结果就是:有几栋楼的钢筋存在数量不足，移位等问题，直接导致建筑结构安全性存疑。虽然大楼目前没有倒塌风险，但必须进行必要的修补措施。

面对爆雷，长实集团表示支持廉政公署的任何调查工作，并展开行动，与业主洽谈后续的补救工作。

但随着该起事件的曝光，民众的不满越来越大，李嘉诚“为富不仁”的名声也传开了！

你说李嘉诚冤不冤？

作为开发商，没有管理好分包，出了这样的事，当然是你的责任。

要不是把成本抠的太死，分包但凡有合理利润，谁会铤而走险呢？

所以从这个角度来说，李老板挨骂一点都不冤！

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捂地惜售

虽然“抠钢筋”在建筑行业里非常普遍，但却是非常低级的做法。而大老板们是不屑于这么干的，事实上这次李嘉诚也没有这么干，而是分包商违法。

而大老板们在房地产里挣的大钱，都是“与时间做朋友”，通过捂地惜售得来的。

我让Ai整理了一份李嘉诚下属企业这些年在内地开发项目的情况，大家不妨一起看看！

01.北京逸翠园（玉翠园）

拿地时间为2001年，以楼面价约1750元/平方米购入朝阳区姚家园地块。（如上图）

开发周期：分三期开发，耗时22年（2001-2023年），2023年预售均价达9-10万元/平方米，地价涨幅超50倍。

前段时间，这个项目在7.5折抛售，大家都有点看不懂。但对李老板来说，可能是另一种生意经了。

02.北京誉天下

拿地时间：1993年，以入股方式获取顺义区地块。（如上图）

开发周期：耗时25年（1993-2018年），房价从3000元/平方米涨至6万元/平方米。

地块这么大，开发也分了好多期，期间还发生了多次停工的事件。

03.上海世纪汇广场

2005年以低价获取陆家嘴核心地块 ，闲置十年后，于2016年以200亿元转手，净赚124亿港元 。（如上图）

04.上海御翠豪庭

地块于2002年以楼面价2497元/平方米购入。最后一期开发至2009年建成，售价涨至7万元/平方米，利润约28倍。（如上图）

整个项目一共就8栋楼，还是同一个地块内，却干了7年。

05.重庆南岸区地块
拿地时间为2007年，以楼面价760元/平方米购入2500亩土地。（如上图）

截至2019年仍有1200亩未开发，楼面价涨至7400元/平方米，涨幅近10倍。

06.成都南城都汇
拿地时间为2004年，以21.35亿元购入。

这个项目也分了很多期，超级大盘。开发拖延16年后，2020年以71亿元转售禹洲集团，获利超3倍。（如上图）

07.广州逸翠湾

1994年获取黄沙地块 ，2005年地铁动工后才开始建设，2009年竣工，坐享周边配套升值。（如上图）

08.大连西岗项目

2011年以19亿元购入。8年未完工，2019年以40亿元转售融创，净赚21亿元。（如上图）

09.东莞海逸豪庭

1999年购入7000亩土地。开发周期长达25年，2023年部分房源以5折抛售，被征收7915万元闲置费但未收回土地。（如上图）
10.武汉蔡甸项目
拿地时间：2007年，以14.21亿元购入1154亩土地。（如上图）

2010年启动一期，2023年才正式开盘，仅开发25%面积。而这个项目居然有7期。（如下图）

其实除了李老板之外，还有很多港资风格的地产企业也都是擅长做“时间的朋友”，但没有选择做“人民”的朋友！

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时间的朋友

在房地产行业一直有两种开发思路，本质上都是利用了时间成本。

一种是像万科那样的“5983”，当年拿地当年就开始销售了。这是把资金的时间成本压到最低。而这种模式据说是学习的美国零售业巨头沃尔玛！

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另一种就是“捂地惜售”，等周边的城市开发都上来了，成气候了再去开发这个地块。

当然这种模式也能挣到“超额利润”，但确是耽误了城市的建设。本来当地政府以上宾之礼邀请你来建设，给你优惠条件，是为了让大老板们先富带动后富。可你倒好，趴窝不动，坐等胜利果实，这说不过去吧！

而这些捂盘惜售的企业，往往都有一些惯用的招数，来应付当地政府的催促。

最常用的手段就是分期开发。通过每期开工间隔数年，规避“土地闲置两年可收回”的规定，比如说北京逸翠园就分三期开发。

另外，表演式的开工。利用早期地方政府招商引资的宽容态度，通过象征性的开工、修改规划等方式延长开发周期。这种对于一些超级大盘来说，用的比较多。

再有低买高卖，根本不开发。这些企业以极低成本拿地后，等待城市化配套完善，然后就转手获利了。上海世纪汇广场就属于此列。

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结束语

最近，关于李嘉诚的新闻非常多，原因可能也很多，李老板也许应该思考下:是否只和时间做朋友！

商业也许可以不分国界，但是商人是有国籍的。你不能吃着碗里的，还把锅给砸了吧！