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马厂坝TOD·青雲九天 ，很可能是“青羊区最后的温柔”。

马厂坝TOD区位图

第一，项目位于青羊新城的非遗板块，与价格高昂的蔡桥板块仅隔着一条四环路、相距2个地铁站，而马厂坝TOD更是官方规划的青羊新城中心。

第二，作为一体化设计范围约3000亩的TOD项目，马厂坝TOD的商业规划十分宏大，现已正式签约龙湖天街，意味着青羊区全新的核心商圈即将在此诞生。

第三，凭借正统的青羊血脉，项目周边的优质教育资源扎堆，并且还不断有重磅学校在区域内落地。

第四，项目在产品规划设计方面，与主流市场保持了同频迭代，均为带入户光厅的板式小高层，充分契合了改善人群的置业需求。

而这样一个接近全能的项目，仅仅因为片区尚处于开发建设的前半程，界面成熟度还不高，所以首批次房源的均价仅约2.1万元/㎡，比隔壁蔡桥直直少了1万元/㎡。

当然，凭借具有吸引力的价格，项目首开房源在去年11月取证后就迅速售罄，目前项目二批次房源加推在即。

如果你今年计划在城西置业，不妨看看我对这个项目的详细解读。

马厂坝TOD·青雲九天位于青羊区的青羊新城。

近年来，成都五城区每个区都在重点打造各自的“新城区”，比如成华区有“二八”、锦江区有“金林湾”、金牛区有“北部新城”、武侯区有“武侯新城”……

而青羊区的开发重点就是“青羊新城”。

青羊新城范围示意图

青羊新城，其范围包含了青羊区三环外的所有区域，整体规划面积约42平方公里，规模不小。

因此青羊新城在房地产领域又划分出了外金沙、中坝、蔡桥、非遗等细分的板块。

马厂坝TOD·青雲九天就位于其中的非遗板块。

青羊新城中的非遗板块示意图

从地图上看，非遗板块在四环路外侧，是青羊区最靠西的区域。再加上非遗板块的楼市开发起步时间较晚，目前城市界面以及生活配套的呈现度都还不高，就让不少人以为非遗板块只是青羊新城的一块边角料。

政府官网截图

在青羊区政府的官网上，可以查阅到《成都市青羊区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《规划纲要》）。

在《规划纲要》中，明确了青羊区“一轴两心，双擎驱动”的城市空间发展格局。其中：

一轴是指蜀都大道城市综合发展轴，东西向串起了整个青羊区；

两心则包括市级中心“天府锦城”以及区级中心“青羊新城中心”。

图源《规划纲要》

从《规划纲要》的配图可见，天府锦城就是指的天府广场周边区域，是青羊区参与建设的市级中心；

青羊新城中心，则是青羊区唯一的区级中心，其位置很明显落在了青羊新城非遗板块的范围内。

而根据《规划纲要》中的文字表述“青羊新城中心，结合马厂坝TOD片区开发”，更是进一步明确了马厂坝TOD就是青羊新城的中心。

图源青羊区官方微信@锦绣青羊

青羊区之所以把唯一的区级中心规划在马厂坝TOD片区，我认为是有两方面的考量。

一是白纸好作画。

在《规划纲要》中有专门的章节提到了“高水平规划建设青羊新城中心”，其目标是“打造集设计、研发、生产、消费、生活、生态多功能于一体的城市新型社区，筑牢未来城市形态底部支撑”。

基于以上愿景，如果是在老旧片区中去做城市更新，难度可想而知；

而生地更多的马厂坝TOD片区，自然就更有利于探索“未来城市形态”，打造“城市新型社区”。

二是做大城西的中心。

青羊区的前身是成都市西城区，它和锦江区的前身东城区，是老成都唯二的“城区”，其余皆为“郊区”。

1959年成都市版图

图源@成都向上

过去的70多年里，成都在西城区和东城区的辐射带动下，生长发育出了现在的主城五区；

进入新时代，成都中心城区扩容为12+2区，青羊区作为居于中心城区中西部位的成都源城，辐射带动大城西自然就成了新的使命。

而将青羊的区级中心布局在马厂坝TOD，不光向东可以辐射整个青羊新城，还可以向西、南、北三个方向辐射温江、双流和郫都，确立青羊区在整个大城西的中心地位。

基于这样的布局，未来的马厂坝TOD将不仅是青羊新城的中心，还有望成为辐射整个大城西的核心片区。

马厂坝TOD或成为大城西的中心

这一美好愿景，在过去两年马厂坝TOD的初创期可能还让人觉得有点天马行空，但随着马厂坝TOD的开发进入第二阶段，路径正在变得更加清晰。

比如在马厂坝TOD二期A地块商业，就在去年9月正式签约青羊区的首座龙湖天街。

马厂坝TOD二期A地块龙湖天街意境图

意境图非最终效果，仅供参考

要知道，城西的光华大道沿线，从鹏瑞利青羊广场到成都合生汇中间差不多约10公里，目前都没有任何大型商业。

龙湖天街的到来，将填补区域大型商业的空白；但它的作用却不止于区域性的商业。

据了解，马厂坝TOD的龙湖天街，体量达约15万㎡，是成都地区首个4.0版本的天街，属于“标杆项目”，在官方宣传中也使用了“大型现象级城市综合体”字眼。

这就意味着，马厂坝TOD的龙湖天街开业后，将会呈现一座青羊区前所未见的大型商业综合体。

有了标杆商业项目来吸引人气、商气，在马厂坝TOD的商业更多呈现后，就能形成辐射整个大城西的全新核心商圈，为青羊新城中心从规划变为现实跨出坚实的第一步。

青羊区是成都公认的教育强区，成都市“五朵金花”有两朵都在青羊区，优质教育资源相当丰富。

而马厂坝TOD片区作为官方规划的青羊唯一区级中心，教育资源的分配自然也获得了毫无保留的投入。

首先是泡桐树小学桐乐校区。

泡小是成都市公办小学“五朵金花”之一，2022年，位于非遗板块的泡桐树小学桐乐校区就已正式开校。

这是泡桐树小学“一校三区”的三个直属校区之一，是真真正正的泡小“校区”，而非“分校”。

也就是说，它的管理和师资都与本部高度同频，三个校区的办学理念、管理模式、校园活动也完全相同。

泡小桐乐校区实拍

其次是胜西小学康乐校区。

胜西小学也是青羊区负有盛名的优质学校，有着85年的悠久办学历史，受到众多成都家长和学生的青睐。

据@问政四川 的官方回复，胜西小学康乐校区已于去年10月正式开建，具体位置就在马厂坝TOD项目西侧，预计今年底完成工程建设。

然后是树德协进中学江安校区。

众所周知，树德协进中学是青羊区的一所老牌学校，也是青羊区的第一所“四川省一级示范性普通高中（引领型）”（信息来源：@成都市树德协进中学微信公众号）。

而江安校区则是树德协进“一校两区”的直属校区之一，是一所包含初中和高中的完高中，目前已经在建，计划于2027年9月投用（信息来源：@成都商报教育发布 微信公众号）。

树德协进江安校区鸟瞰效果图

最后还有青羊区教科附新城校区。

教科院作为教学管理单位，亲自开办学校实际上是近几年才在成都兴起的新办学模式。

虽然办学时间不长，但这种模式实际上已经得到了家长的高度认可，像成都市教科附、四川省教科附就是成功的例子。

同样，青羊区教科院附属实验学校新城校区也是采取这一模式开办的新学校，值得期待。

项目周边学校分布示意图

综上可见，在青羊区众多优势教育资源的倾注下，马厂坝TOD片区蜕变为“教育高地”的趋势已经有了比较清晰的眉目，为关注教育的购房者提供了一个新优选。

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