这里可能是浦东市区最遗憾的地段之一。

它名气很大，但却是房价洼地。

这里就是浦东世博板块，一个因世博会而闻名，但却没吃到什么红利的地段。

地段的巨人，房价的矮子，浦东世博，还有希望吗？

洼地

如今，一说起浦东世博，大家第一想到的就是老破小扎堆。

上海很多地方都有老破小，形成价格洼地，还与规划能级相去甚远的，浦东世博却是独一份。

这里遍地的老破小，满大街的老人。

毕业没多久的年轻人，追求通勤便利在世博租房。

工作几年攒了一些首付，加上家里的助力，买一套世博老破小上车。

再过几年，有了娃，老破小不够用了，没有电梯上下楼也不方便，同时经济实力也上来了。

义无反顾卖出，去郊区一点的地方，比如三林南，浦江镇，川沙，周浦，康桥这些地方，买一套品质还不错的次新或者新房的三房。

这基本就是老公房社区的宿命，永远有人来，有人租，有人买，但有了实力后也会第一时间置换卖出。

我们也帮很多世博的房东和置换客户卖过房子，无一例外都是老公房，想要快速卖出也确实需要花一番功夫，因为竞品实在是太多了。

其中相当一部分是刚退休不久的爷叔阿姨，年纪大了，爬不动楼梯了，想置换一个空间更大，房龄更新一点的房子，愿意牺牲一些地段，去外环乃至郊环。

最关键的，这里的二手房价格，远低于周边所有板块，什么样的原因，让板块房价沦落至此？

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现状

世博是浦东最早开发的片区之一，当年这里兴建了大量的工人新村。

也作为安置地块接纳了浦西市区的不少动迁户。

上世纪八九十年代老卢湾区拆迁，大批老卢湾来到世博板块。

如今世博板块楼市真正的核心缺陷是：没有新房！

与其说是缺陷，不如说是遗憾。

不管是当年世博会留下的净地，还是一直传闻的拆迁机会，都没能给世博板块带来高质量的新房。

而如今几乎没有住宅净地了，已建成区如上钢新村，上南新村，德州新村，都是老破小。

可以说老破小撑起了世博住房的大半边天。

上钢一村到上钢十村，世博最老的小区，有些房子的厨房还在房子外面。

济阳x村，上南x村，德州x村……

大量低总价段的老破小，也让世博板块的成交量常年排名靠前。

这些老公房大都是80后，比很多人的年纪还要大。

年代久远，容积率高，居住环境差，是这些老公房的通病，居住人群也以老人和租户为主。

好的是一百多万甚至就能上车，这在上海市区可不多见。

至于江边绿道的规划大部分都是商办，极少数的宅地，很多用于高端人才租赁：耀华滨江公寓等。

缺陷也好，遗憾也罢，总之形成了现在的硬伤：不仅没有新房，连空地都没有。

世博会至今，上海房价涨多少了？长期无新房，就代表长期没有产品能真正体现板块价值。

而楼市普涨的年代过去，老房子翻身很难了。

其实世博板块的区位条件和优势配套，是很匹配中高端住宅的。

奈何巧妇难为无米之炊，短期没有条件诞生好房子。

中长期，还得看城市更新。

然而世博的旧改周期长，上海目前的旧改重点不在这里。

浦东那么多空地还没开发，陆家嘴还有老破小等着拆呢，世博要等到什么时候呢？

世博这里，可以说是先发劣势，城市建设已经完成，人口密度也很高，虽然有着世博这个ip，但楼市也没吃到什么利好。

楼市价值无法通过新房锚定，只能依赖老旧存量房交易，形成 ‘低总价-低品质-低涨幅’ 的差循环。

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优缺点

话说回来，世博板块，是一个位置极其好，交通极其便利的地方。

南边是杨思前滩，对岸是徐汇滨江和黄浦世博滨江，东边是北蔡。

一群富邻，自身能级也不低。

世博的交通真的太便利了，无论是公共交通还是自驾。

出门坐地铁，板块内6/7/8/13四条地铁线，9个地铁站，到上海任意一个热门商圈都很方便，未来还有19号线开通。

这样的地铁密度，让板块内的绝大多数小区都是地铁房。

喜欢开车的，西藏南路隧道，南浦大桥，龙耀路隧道，打浦路隧道，到浦西核心区黄浦和徐汇都很方便。

浦东内部，浦东南路到陆家嘴，高科西路到张江，也很通达。

这样强的交通优势，住在世博，无论你是在浦西还是浦东上班，都完全ok。

除此以外，区域内汇集了20多家央企总部，带来了大量的高收入人群。

而且，世博板块是有规划支撑的，前滩的规划已经落地，后滩的规划正在路上。

在上海的2035规划《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中，中央活动区（CAZ）是定位最高的区域。

偌大的浦东，划入这个CAZ中央活动区的，只有陆家嘴-世纪大道、前滩、世博-后滩这三个板块。

这个规划能级有多高，不用我多说。

当然不是世博板块的全部地段，而是江边那一小撮。

不久后滩这里会有一批滨江豪宅上市，但跟世博的老破小关系不大。

也许正好是因为世博定位聚焦面向世界级的城市展示，让板块缺少对内部空间的完善。

世博的缺点也很明显，缺乏好的教育和医疗资源。

清流中学，上南实验，只能说是板块能排名靠前。上海实验是全市招生，跟世博关系不大。

医院更是没有能拿得出手的。

另外商业配套也比较一般，世博源体量还行，但是离板块内大部分小区都太远，很不方便。

世博的购买群体，其实就三类人，一个刚需年轻人，一个本地老人，或者市区动迁户。比如黄浦，徐汇的拆迁户，地理位置很近。

本地老人在老去，刚需沪漂和市区动迁户选择越来越多。

而且浦东楼市，整体买新不买旧，因为浦东的买房群体以新上海人为主。这也是浦东老破小不如浦西老破小价格坚挺的原因。

而且浦东买房的环线情结更少，买房人更看重就业资源和学区。

世博学区不行，中环内、内环旁的地段他们也不认，选择世博更多的原因是这里地铁发达。

再加上世博的主力产品是老破小，周边的南码头，三林，杨思也同样一堆老破小在卖，供需关系严重失衡。

老破差的房子太难卖？挂牌没带看？降价也没成交？


如果去搏长期的拆迁，投资周期太长，并不推荐。

不过对刚需来讲，两三百万确实没有更多更好的选择，世博能给你一个安稳的家，虽然不完美。

上海没有不能买的房子。只有最适合自己的房子，总归有舍有得的。

当然了，即使房价处于洼地，也不能否认世博板块对上海的重要意义的巨大贡献。

世博，一直是个好地方。但的确也需要更长的时间，去体现它的价值。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。