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项目占地约58亩，由13栋住宅和2栋社区商业构成，传统的围合式+点缀式布局，好处在于中庭大、景观好。（有5栋回购房，具体下文说）

亮点来了，整个小区的主力户型为建面约72、74㎡的套二，以及建面约89、104㎡的套三，其中，104户型还是双卫。

改善时代，成都新房套均面积轻松突破130㎡，以上小户型，出生即是“文班亚马”，天赋异禀！

另外，15#楼3梯17户、建面约40-78㎡套一。

莫慌，这不是公寓，而是70年产权住宅，水电气三通，并且厨房设计在阳台位置，通风效果更好。

嘲讽公寓、学习公寓、超越公寓！

由于拿地较早，因此预估价格不会太高，售姐原话，套一预计均价1.2万/㎡，套二1.35万/㎡，套三1.45万/㎡，全部清水交付。

这个价格什么段位不用多说，5年前天府半岛、川发天府上城就这价，唯价格论，你不说便宜算我输！

周边老旧小区比较多，多为10年以上房龄，安置房成交单价约1.1万-1.3万/㎡，商品房约1.5万-1.7万/㎡，这样比优势同样明显！

绝对卖点二：主城地铁盘、配套不缺

项目地处成华北三环（内侧），属于动物园板块，市场声音比较低，小得听不到那种，但并不妨碍它配套全能。

三环串联主城各区，昭觉寺南路直达成都内环，成都蜘蛛网式的城建规划，锦城苑，受益匪浅！

小区西南方向约500m，地铁3号线庄严挺立，从这里出发，6站就能玩转春熙路，但于城南而言，1小时+的通勤，依旧是南北“通婚”不可磨灭的痛！

商业这块，动物园从来不会让人失望。

熊猫生活广场、华润熙悦广场、东林生活广场、青龙广场......外加超级丰富的社区底商，好吃不贵、经济实惠，完美契合刚需、刚改的消费理念。

按照成华最新小学划片，项目属于北新实验小学的划片范围，一街之隔还有成都第十二幼儿园（北新分园），没有特别好，但样样都不少。

另外，项目周边还有成都动物园、海滨公园、天府国际动漫城、熊猫基地等城市资源，该有的都有！

绝对卖点三：准现房、最快明年初交房

不确定的市场周期下，现房的优先级一定高于期房。

锦城苑及其商业配套，于2019年开工建设，2021年11月完工达到交付标准，距今已有3年半的时间。

但由于长期搁置，房源内部比较脏乱，外立面也出现局部变色等情况，需要完善清理，售姐透露，购房合同是按明年3月初交付！

特别说明，拿地之初，该小区与隔壁蓉华上林·万华苑为同一地块，因此后期两个校区会相互连通，中间用石墩隔开。

三点美中不足，能接受方可上车

从纸面数据看，锦城苑的确无可挑剔，但也需要注意以下三点：

首先，非新规产品实得低。

大家都知道，现在成都新房产品迭代快，像郫都区的刚需户型都能做到新规，得房率超过100%。

我想的说是，即便有房龄上的优势，但户型没有进阶，后期增值空间也不会太大，适合自住！

其次，周边有不少的返迁房，包括自身小区，也有5栋回购房。

项目500m范围内有多个安置房小区，如上东一号·蓉华上林、蓉华上林·万华苑、东林小区，或多或少都有一些返迁房。

而据售姐透露，锦城苑属于上东一号的3号地块（四期小区），也有5栋回购房（拆迁户得到赔偿后，购买的固定房源），虽然不算安置房，但一定程度也会影响后期二手房价。

另外从外立面看，质量相对一般。

第三，居住噪音可能有点大。

项目位于北三环内侧，即便与三环路有约50m的绿化带退距，也很难避免三环路巨大车流带来的噪音，建议大家购买之前，一定去现场体验下。

综上所述，以新房市场对比，项目价格优势非常明显，1.2万/㎡+买主城准现房，还临地铁，买不了吃亏买不了上当！

但考虑周边住宅情况以及自身品质，旺总认为，该项目并不存在特别大的剪刀差，更适合自住，尤其在主城或者城北上班的刚需人群，可重点关注。（套一的可以买来租）

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