9个“日光盘”冲上热搜！上海楼市“红五月”收官|上海市|上海楼市|二手房市场|二手房成交|房源|新盘|日光盘

苗野/发自上海

上海楼市迎来“红五月”！

克而瑞监测数据显示，5月上海新房成交面积约58.96万平方米，环比上涨14.53%；成交金额541.03亿元，环比上涨48.66%；成交均价91759元/平方米，创下近一年新高。

“红五月”的背后，是日益加剧的市场分化。一边是千万豪宅一小时售罄，一边是远郊新盘无人问津。

“政策环境持续优化，为‘红五月’提供了重要支撑。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，市场期待的降准、降息本月落地，政策面持续释放利好和宽松的信号，维持大家的市场信心和预期。

开发商也抓住政策窗口期加速推盘。公开数据显示，5月上海共计40个新盘入市，供应面积约68.9万平方米，环比大幅上涨44.31%。

与新房市场相呼应，上海二手房市场同样交出了稳健的成绩单。上海网上房地产数据显示，5月全市二手房成交21380套，同比上涨15%，创下2022年以来同期最高水平。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，上海房地产市场在政策持续优化与市场信心稳步修复的背景下，展现出强劲韧性。6月迎房企半年冲刺节点，企业推盘及促销力度加大有望对新房销售形成支撑。

前5月，上海TOP20房企合计实现销售额1729.5亿元，招商蛇口以176.5亿元销售额登顶，保利发展与华润置地分别以146.7亿元和131亿元销售额位列榜单二、三名。销售金额TOP10项目合计贡献598.6亿元，上海壹号院以106.3亿元登顶金额榜，金陵华庭（92.1亿元）、绿城潮鸣东方（61.9亿元）紧随其后。

9个新盘开盘即“日光”

“57套江景豪宅开盘当天就签了55套，第二批次加推在即。”陆家嘴滨江某售楼处工作人员说。

这个5月，高端项目成为上海楼市的绝对主角，火爆程度令人咋舌。

在徐汇滨江，绿城潮鸣东方以19.5万元/平方米的均价开盘，191组客户争抢120套房源，开盘当日即告售罄，揽金近70亿元。在黄浦区，上海壹号院认购率高达267%，64套房源吸引171组客户抢购，实现销售额40.25亿元。

同样的场景在上海多个核心区域上演，前滩公馆实现“五开五罄”神话，翡雲悦府19天内两度加推均触发积分制，认购率高达318%。

入市的9个单价超10万元项目中，7个实现“日光”，1个去化率达96%，合计吸金约271亿元。整个5月累计有20个新盘认购率突破100%，其中，有9个新盘开盘即“日光”。

从区域分布来看，内环内有3个“日光盘”，分别是徐汇滨江的绿城潮鸣东方、静安曹家渡的康定壹拾玖、黄浦的上海壹号院。康定壹拾玖项目92套房源在43分钟内售罄，均价达到16.8万元/平方米。

内环与中环之间有4个项目“日光”，包括杨浦滨江的保利海玥外滩序、浦东新杨思的翡云悦府、浦东前滩的前滩公馆、浦东北蔡的西派海上。保利海玥外滩序首批销售均价12.64万元/平方米，223套房源当日全部清盘，销售额达30亿元。

外环附近普陀桃浦的润云金茂府和宝山杨行的金茂棠前也成为“日光盘”。润云金茂府首开36分钟销售额达14.5亿元，首批推出88套房源，销售均价8.9万元/平方米；金茂棠前首开推出264套房源，也在当日全部售罄。

据CRIC监测数据，2025年前5个月，上海3000万元以上豪宅成交915套，逼近2021～2023年全年水平，预计全年成交超过2000套，成交金额超过1000亿元。

在高端项目入市带动下，5月上海新房价格环比上涨1.47%，涨幅居百城首位。

卢文曦认为，豪宅市场的强势表现为整体回升提供了强劲支撑。5月上海新盘售价超10万元/平方米的项目占比显著增加，供应集中于老西门、浦东三林滨江等区域，总价与区位适配度高，符合中高端改善型客户需求。市场预期在持续好转，尤其是上海新房价格相对坚挺，强化买家入市的决心。

与豪宅市场狂欢形成鲜明对比的，是远郊刚需市场的持续低迷。

数据显示，5月上海共有19个楼盘认购率不足50%，其中2个项目零认购，12个项目因认购不足取消摇号。部分项目的网签数据也较为低迷，截至6月3日，仍有7个楼盘网签量为零，7个楼盘网签率不足10%。

浦东新区璟澜湾项目已基本建成封顶，均价约3.8万元/平方米，但因位置偏远，周边配套设施不成熟，市场关注度极低。该项目最终因无认购人登记而取消摇号开盘。同样的情况发生在浦东新区外高桥板块的阳明花园项目，因登记认购期间无认购客户，只能提前开盘并取消公证摇号环节。杨浦黄兴板块的翎翠滨江项目于5月27日开盘，236套房源仅吸引115组认购客户。最新数据显示，该项目目前仅完成3套网签，网签率低至1.27%，去化压力凸显。

二手房连续8个月突破“荣枯线”

二手房市场在5月同样表现同样亮眼，市场流通性显著增强。

上海网上房地产最新数据显示，5月全市二手房成交21380套（含住宅及非住宅），虽环比4月回落9.04%，但同比仍增长15%。自2024年10月起，上海二手房成交量已连续8个月突破1.5万套“荣枯线”，单月成交同比连续8个月保持正增长。

除成交量同比增涨外，成交价格也实现总体回升。今年1至2月，上海二手住房价格指数环比分别上涨0.4%、下跌0.4%，3月和4月分别上涨0.4%、0.1%。

“二手房市场呈现量价温和回升的态势，核心区域优质房源去化速度加快。” 有中介人员表示，假期带看量明显提升，近期受利好政策推动刺激了改善型需求释放，部分二手房业主加速置换，也为新房市场输送需求，形成“卖旧买新”的良性循环。

5月共有6个交易日二手房成交突破千套大关，其中，5月10日以1271套创下当月峰值。整体来看，日均成交达790套，较4月日均780套略有增长，双休日稳定在千套以上的成交节奏。端午节3天假期成交1035套的表现超出预期，为6月市场开了好头。

“二手房市场的韧性成为支撑上海楼市的重要力量。”卢文曦认为，当前上海二手房成交量继续保持高位运行，未来还能提供稳定的改善型需求。随着政策面持续释放宽松信号，加上市场投放产品契合改善需求，预计今年上半年收官会有不错表现。

有别于豪宅在新房市场集中涌现，上海楼市刚需释放大多来自二手房市场。实际上，上海楼市的分化不仅体现在产品类型上，更在地理空间上形成清晰的三级格局。

市场人士分析认为，上海核心区域展现出强大的抗跌能力。黄浦区新房均价突破17万元/平方米，徐汇滨江板块达13.48万元/平方米，这些区域凭借稀缺地段、优质配套和产业资源，成为资金避险的首选。

远郊区域持续承压，金山新房面临无地铁、产业低端化困境，供求比低至0.52；奉贤海湾板块因规划未落地、配套不足而库存高企；崇明受交通阻隔制约，这些区域的新盘频频遇冷。

中环地带成为新的增长点。杨浦东外滩、徐汇龙华等旧改加速区域，备案价突破14万元/平方米，这些区域兼顾发展潜力与相对合理的价格，吸引着改善型家庭的关注。

程宇认为，上海凭借强劲的经济活力与核心资源集聚效应，为楼市提供坚实支撑。黄浦、徐汇、杨浦等核心地段改善型中高端项目持续热销，成为市场主要驱动力，房企应把握政策窗口期，聚焦核心区域布局，加速推进高品质“好房子”供给，以应对市场持续分化的格局，共享政策红利与市场韧性带来的发展机遇。