上海买房、卖房到底要不要看租售？
这两年“租售比”成了上海楼市里的热词。
买房的会说房价下跌，租售比还要上涨，租售比要到3%、4%以上才行。
卖房的会说，要看租售比，那去买公寓、商铺、写字楼、小产权房等等不是更好。
现实的状况是关注“租售比”的人越来越多了。
甚至有人奔着租售比去买房的。
被妖魔化的租售比真的这么香吗？
上海的租售比又跌了
大家对于租售比的关注度不断提高是从这轮上海房价下跌开始的。
所以，我们先来看看，这轮周期中，上海的租售比到底经历了什么变化。
按照很多人的理解，房价下跌通道中，租售比应该是惯性上涨的。
甚至可以无限高。
事实真的如此吗？
从2021年房价和租金触顶开始，上海整体的租售比开始进入上涨通道。
从最低1.5%，到最高1.8%。
房外房研究院制图/基于中原数据
上海租售比增长最迅猛的时间是2023年3月到2024年9月。
也是上海房价下跌最狠的时间，租金滞后于房价1-2个月同步下跌。
2024年9月之后，随着房价跌幅大幅度放缓，租售比开始下跌。
在房价、租金下跌同步放缓之后，租售比也开始震荡。
基于此，如果从因果关系上看，似乎是房价在主动影响租售比。
而不是租售比在主动影响房价。
可以肯定的是，房价下跌或者上涨的这个“果”，可以在租售比上体现。
房价增速是关键
那我们看到 的租售比变化的本质到底是什么？
其实是“房价增速”的具象结果。
我们抽出房价增速、租金增速、租售比增速来看就明白了。
上海房价的变化最为剧烈，房价同比最高增速能达到50%以上。
租金同比最高也只有30%。
房外房研究院制图/基于中原数据
但是二者的趋势是同频的，同涨同跌。
也就意味着，租售比的增速变化主要是由房价的剧烈波动导致的。
租金有影响，但占比偏小。
最近半年，上海房价同比下降幅度快速收窄，基本和租金跌幅一致。
所以租金回报率涨不动了。
我们分产品类型来给大家展示一下，房价剧烈波动是如何影响租售比的。
对比2025年5月和2024年5月的房价、租金跌幅。
郊区次新和郊区老房子的挂牌跌幅和租金跌幅差最大。
所以这俩的租售比涨的最多。
房外房研究院制图/基于LJ数据
我想，大多数人应该不会因为郊区老房子租售比涨的最多，就跑去买郊区的老房子吧。
愿意买的，多数买家的主要原因还是预算限制和工作地原因。
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租售比的反常识
租售比和我们常规买卖交易的反常识好像经常出现。
2025年5月，上海租售比前20的板块集中在普陀、宝山等区域。
甘泉宜川、丰庄以2.5%租售比吊打新天地、南京路等老钱区域。
凡是房价洼地、偏远村镇、老破小聚集地，大概率是高租售比板块。
像海湾、外冈、月浦这些地方，租售比高不高，绝大多数人甚至都不关心。
房外房研究院制图/基于LJ数据
回报率低的板块都是中介比较喜欢炒作的板块或有学区溢价板块。
比如联洋、新江湾城、华泾、御桥、斜土路等。
也就是说额外附加值高的地方，租售比通常都会低。
房价跌的猛，租售比涨的猛的地方，会有多少人认为这些地方真的跌到位了？
租售比同比增长20%以上的地方有，佘山、庄行、柘林、洞泾、宣桥、奉贤金汇、海湾。
基本都是郊区的，而且多数租售比都在2%以上了。
房外房研究院制图/基于LJ数据
市区租售比增长比较明显的地方是：
西藏北路、闵行金汇、西郊、镇宁路等。
板块间的共性就是自住的属性更高。
不算是特别热门的板块。
房价涨，租售比下跌的地方，会有多少人认为这些地方还要猛跌？
租售比同比下跌10%以上的地方有：
淮海中路、南京东路、斜土路、漕河泾、嘉定新城路。
主力都是徐汇、黄浦的。
房外房研究院制图/基于LJ数据
价格上相对坚挺的，租售比就上不去。
我看了下，全市唯一一个租金、价格、租售比都涨的地方，就是徐汇滨江。
但是这里的租售比也不高。
房外房研究院制图/基于LJ数据
是代表买徐汇滨江不应该看租售比，还是徐汇滨江的房价还要跌呢。
租金流和房价下跌
不过有一点是可以肯定的：
2020年9月以后买房的，赚的租金还不够房子本金亏得。
以现在的利率、房价和租金水平来估算。
假设买套房子持有5年，再卖掉。
可以推算，理论保本售价=投入（首付+月供）+沉默机会（首付存银行）-租金收入
那么想要保本，房价需要涨4.3%，差不多5%左右，不然这5年就白搞了。
房外房研究院制图
假定以这5%的价格增速来作为基准。
看下房价的涨幅：
下图反映的是2025年5月的房价和历史各月房价的涨跌幅。
大于0，说明如果你在当时买入，到现在2025年5月，房价是涨的。
如果大于5%，那么是可以保本的，如果小于5%，保本概率不大。
①小于5%的时点，全市是2020年9月。
郊区次新房2020.8，市区老房子2020.11，市区次新房2021.2，郊区老房子一直都低于5%。
②2021年2月份开始，如果是在这个时点之后买入的，所有品类产品价格均下跌，是亏本的。
③只要买的够早，房价现在还有增幅，账就算的过来，比方说在2020年前买市区的次新或老房子，价格依旧保有5%以上的涨幅。
④最后就看未来5年，房价能不能有5%的增幅。
房外房研究院制图/基于LJ数据
再换一个极端情况。
假设买入价的时候，租售比已经达到了3%，同样的情况下，5年能承受房价下跌2%。
房外房研究院制图
其实很小的房价波动，就消除了租金的影响。
如果这是为了租房的“现金流”买房，还是需要慎重，尤其是贷款买房。
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购买行为变了
一定要在买房看不看租售比里面说哪个更合理，似乎不太好说。
这两年大家关注租售比，更多地是反应出购买行为的变化。
现在房价不涨了，买房的成本就会比以往更突出。
大家就会拿买房成本和租房成本比，拿买房这件事和其他资产收益比。
如果买到租售比很高的房子，似乎就是在给自己省租金了。
比如买一套市区100多万的老破小，房贷4000，租金也要4000，那就算房价跌好像也亏不到哪去。
毕竟租房也是4000 的硬性支出。
另一个原因是投资客少了。
买房投资的可从不管租售比，吃的就是房价涨幅。
在一个版块没成熟前买进，在板块成熟后卖出。
现在主力买房的自住、改善为主，那肯定希望买配套更成熟的地方。
租售比自然会显得高。
这点和租房类似，你去看上海市区很多老破小板块的租售比都相对比较高的。
最后一点就是，现在到处都找不到稳定且收益高的产品。
以前你本金多，银行给你的大额存单4%、5%，那时候租售比也就1%+。
现在银行给你2%都算高的了，租售比也快到2%了。
只是在普跌之下，租售比有了上桌和其他资产收益对比的机会。
租售比始终只能是众多楼市参考指标之一。
不是唯一且具有决定性的指标。
市区地段加持的房子，去讨论租售比本身就失去意义。
奉贤海湾就算租售比到了5%，市区的人还是不会过去买。
如果是同样条件下的内部比较，那又有了意义。
比如看中了同样总阶段的几个房子，选择租售比高的，也是一种控制风险的方式。
上涨的时候是房价洼地被填平的过程，下跌就是房价高峰被削平的过程。
但是价格的梯度依然存在，地段、配套有优势的房子租售比低一点是正常的。
如果好的房子跌到和一般的房子一样，那就意味着一般的房子还要跌。
而房价的下跌还要带动租金下跌。
所有资产实现同一租售比也是不现实的。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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