广州CBD终极地王，盘活倒计时。

最近，我们拿到了一份珠江新城跑马场地块的规划，不是正式控规，但大差不差。

几个重点。

一、577亩的土地，涵盖居住、商业、公园绿地等。

1）住宅大约22万方+，在靠近潭村路一侧，东侧还规划有小学、幼儿园；

2）商业+商办大约50万方，备受关注的SKP，大概率在西北一片，连片，一头连着黄埔大道+13号线二期马场站，一天连着花城大道+5号线潭村站。

3）有大面积的公园绿地，集中在中轴，大致是“工”字形。

｜大概位置，仅供参考

二、在官方文件里，项目名是“越秀赛马场”，意味很明显了，当然保利、华润等也在关注。

这样成规模的CBD核心地块，能上桌，有勇气上桌的企业，就那么几家，必须是头部房企/资本巨头。

之前猜测，可能是保利、越秀、华润、香港置地。

但华润，已经手握万象，除非SKP不来了，才会入局；

而香港置地，由于对内地市场预期不太乐观，已经基本确定不会参与到赛马场项目。

最终，可能就是保越之争，越秀有一级开发的优势，做了前期工作。

不过，即便对保利、越秀这两家企业而言，独立吞下如此规模的地块也绝非易事，最大的可能，是联合财团拿地。

说一个题外话，近期，越秀集团和平安集团，也签署了战略合作。

三、是分期出让还是一次性出完，还没有定论。

整个赛马场地块，规划体量大概90万方，如果一次性出完，会更好做关联、捆绑，但总价至少300亿往上，超过了亚运城地块。

广州，总价新地王已经呼之欲出。

天价土地成本，企业落地肯定有难度。

如果是“切割”形式，压力会小一点。

四、挂牌时间，会后延，赶不上6月。

有前面提到的总价的原因，也有SKP谈判的原因。

华联在广州SKP项目，具体的合作模式，有两个版本：

一是轻资产运营，要求广州包装修，直接拎包进驻；

二是重资产拿地，但要求低地价。

目前其他城市的SKP，规模普遍在20-30万m²这个区间，广州SKP，应该也不例外。

现阶段的合作谈判，地点主要都是在北京，而不是广州，说明华联方确实很强势。

说回规划。

这份规划，和2015年国资委牵头做的优化方案相比，有很大不同，当时计划是南面做综合体开发、西面做商业、东面主题公园；

但和23年年底通过终审的《珠江新城东区优化提升城市设计概念方案征集》，思路上大体是一致的：

一条超级绿轴+大量建筑围合，开放式城市花园mix摩天大楼，中央公园+顶奢商业+高端写字楼+豪宅。

东西向，有三条主干（含一条下穿隧道），直连珠城，珠江公园，更好融入CBD。

马场地块规划实施后，将有效填补天河中央商务区最后一块战略留白，完善广州城市核心功能布局。

马场的改造，从世纪之初就提起了，也一度推得轰轰烈烈，但因为各种原因，始终没有实质性突破。

这次，是真的不一样。

一来，掣肘项目许久的复杂的股权债权关系以及诸多的历史遗留问题，在省府专班的介入下，已经得到解决，去年也完成了清场。

二来，地块确实是在优化控规，有计划挂牌时间，侧面说明了说明分蛋糕问题，也正在积极解决中只要政府，开发商，合作商，利益各方诉求找到了契合点，推进起来会很快。

三来，是这个项目，官方的速度和态度之强势确实非同一般。

近年来，广州对市区低效用地改造，是很有决心的。

而自赛马事业停运后，就处于迷茫期，啥都搞过，但都没有坚持下去，没有释放这片土地应有的价值。

这场马拉松，马场和广州都不能输。

珠城要向东，珠金琶要一体，马场改造就势在必行。

实际上，马场所在的珠江新城东区，已经是整个广州房价最高的板块，顶豪云集，但新房稀缺，只有凯旋新世界一支独秀。

板块与周边，现阶段也还存在明显的“断裂带”，体现在价格，以及城市界面等方面。

虽然，在珠城向东，交通路网打通的趋势下，花城大道、员村二横路等主干，很快就会缝合珠江新城与金融城西区割裂的城市空间。

但这些更多还是路网的衔接，要想实现金融城和珠城的融合，真正的变数和天花板还得看马场和员村旧改。

员村旧改，已经以“先易后难”的策略动了起来，推进拆迁、启动征地，赶起直追的马场，发动机一启动，会加速珠金琶三核联动。

规划上，这里是顶奢商业+高端写字楼+豪宅+城市公园的顶配；

产业上，这里主打消费+数字科创等高端产业。

这里不仅是珠城最具价值的增量资源，也是推动珠金琶区域突破发展的核心动力。

随着马场项目的加速推进，区域商业能级与居住价值都将得到提升，珠江新城的战略地位，会得到进一步巩固，而金融城也将迎来新的发展机遇，奋起直追。

周边本就备受关注的顶豪流量项目，如凯旋新世界，保利都荟天珺、保利天曜、保利临江大道地块等，都可以吃到这波红利。

其中：

·凯旋新世界全新一期「广粤观邸」，是珠江新城唯一在售的新盘，总价从千万级到过亿。

除了132-195㎡明星户型，端午也加推了254-835㎡大宅新品，首发当天就有大单成交，有客户以将近5000万元的价格购下了一套200多平方米的单位。

·面粉厂，主打顶豪，填补市场空白，预计下半年入市；

·保利天曜，首开120/140/170/210平四房，承接区域进阶品质改善，均价8.64-11.3万/㎡，首批成交210套；

·都荟天珺，主力户型157-257平，面积段介于两者之间，瞄准的，则是在意地段和品牌的精英人群，适合高端改善型家庭以及有资产配置型买家。

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随着珠城东扩，金融城西区高能级规划落地，这些项目，就是承接未来增量的稀缺锚点。10万+，还远不是天花板。