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广州地铁珑岄上城：老黄埔的品质人居新选择
概括（楼盘简介）
2024 年 12 月 10 日，广州地铁以底价 186042 万元拿下黄埔双岗停车场地块一期，成交楼面价约 1.7 万 / 平。项目分两期开发，总占地 17 万平方米，总建面约 38.26 万平方米 。一期占地 50415 平，总建面 109486 平，容积率 2.17，将建 14 栋住宅 + 1 所幼儿园，案名定为广州地铁珑岄上城，预计不久后正式面市。
项目优势
- 价格与性价比：地块可售楼面价约 1.88 万 / 平，算上配建成本实际成本或超 2 万 / 平 。但项目在产品设计上压低总价，如建面约 72㎡做到三房两卫，建面约 94㎡做到四房两卫带主套，满足刚需及刚改客户需求，性价比突出。
- 户型优点：户户朝南、单边位，采光与景观俱佳。两梯两户 / 四户设计，居住体验好。全户型高配，有独立入户花园、270° 景观面等。板楼产品大面宽、南北对流，居住舒适度高。
- 楼盘优点：项目整体容积率 2.17，密度低。一期由 7 栋 32 层塔楼与 4 栋 16 层小高层板楼组成，非超高层。抬高约 20 米，打造立体花园、商业、空中会所等豪宅级高阶配套。
- 地段前景：正位于 5 号线 TOD 之上，5 站到金融城、11 站到珠城。周边有龙头山森林公园，环境资源好。且周边规划有大型商业综合体，发展潜力大。
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在卖的户型
塔楼户型
- 建面约 72㎡户型：做到三房两卫，空间感与配置可跨级比肩市面 100㎡左右户型，满足小家庭居住需求，采光与景观面良好。
- 建面约 94㎡户型：实现四房两卫带主套，大户型生活质感普及，适合二孩家庭或与父母同住家庭，一步到位无需置换。
板楼户型
- 建面约 110㎡户型：独梯入户、四面宽朝南、南北对流超大方厅，享受大平层级别的生活体验。
- 建面约 125㎡户型：四房带双主套，多代同堂家庭也能互不干扰，生活品质比肩豪宅。
交通详情
珑岄上城正位于 5 号线的 TOD 之上，真正实现 5 号线地铁直接入户 。从家楼下出发，搭乘地铁 5 站即可抵达金融城，11 站便能到达珠城。便捷的轨道交通，无论是日常通勤去金融城、珠城等商务区工作，还是前往这些繁华区域休闲娱乐，都极为方便，大大节省出行时间，提升生活效率。
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商业配套
- 社区内部：按照规划条件，双岗停车场地块内部需配建幼儿园、社区日间照料中心、家庭综合服务中心、社区少年宫以及其他商业设施，合计约 10845 平，满足业主日常生活及休闲需求。
- 周边商圈：旁边中建海丝城旧改项目将打造多块商业地块，距离双岗地铁站直线距离约 1km 处规划建设约 31 万㎡商业综合体，其中购物中心建面约 12 万㎡，规模比天环广场还大，且将引入华润万象汇，为老黄埔带来首个万象系商业。此外，五站地铁可到达三溪山姆等大型仓储式商场，商业氛围浓厚，购物选择丰富。
教育配套
- 项目自身规划：双岗停车场项目配建学校在二期，目前品牌未定。首推一期时，二期暂未出让，交付节点待定，所以一期交付时不确定二期学校能否开学，这需开发商协调。项目只规划小学和幼儿园，初中需参考黄埔小升初政策电脑派位。
- 周边学校：地块最近的学校是中建海丝城配建的华中师附，未来业主子女是否有机会入读，要看开发商之间的交涉情况。
文体 + 休闲 + 医疗
- 休闲景观：项目北向为占地约 5000 亩的龙头山森林公园，直线距离仅 100 多米，且停车场上盖抬高不少，即便低楼层也能欣赏不错的景观。加上项目自身低密度，居住舒适度高。此外，项目通过抬高约 20 米，打造了私享的立体花园，为业主提供了休闲散步、亲近自然的好去处。
- 特色配套：作为老黄埔第一个，广州主城区中除琶洲南 TOD 外的第二个 TOD4.0 项目，项目抬高约 20 米，相当于超 6 层楼高度。利用这一高度差，打造了立体商业、空中会所、阳光车库等豪宅级高阶配套，为业主带来独特的居住体验。
- 医疗方面：文章虽未提及周边医疗资源，但考虑到老黄埔作为成熟区域，周边应配备有一定数量的医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能够满足居民日常就医需求。
项目总结
广州地铁珑岄上城凭借其优越的地理位置，坐享 5 号线 TOD 交通便利，同时周边商业规划前景广阔，生态环境资源得天独厚。在产品打造上，户型设计精巧，从刚需到改善均有兼顾，且通过独特的抬高设计带来高品质的社区配套。虽然在教育配套上存在学校开学时间及学位划分的不确定性，但整体而言，对于想在老黄埔置业，追求品质生活、看重交通与商业配套的购房者来说，是一个值得期待的项目，有望在老黄埔房地产市场中脱颖而出，成为区域人居新典范。
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一、买房前须知
1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。
2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。
3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。
4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。
5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。
6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。
7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。
8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。
二、关于住宅的长宽高
9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离
10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。
12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
三、住房公积金冷知识
13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。
14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。
15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。
16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。
18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。
四、关于过户
19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。
20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.
21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。
五、关于贷款
22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。
23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。
24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。
25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。
26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。
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