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越秀公交天悦云山府：白云新城北的多元魅力之居

概括（楼盘简介）

越秀公交天悦云山府位于广州白云新城北部白云大道北，由越秀地产与广州公交集团联合打造。项目紧邻岭南新世界，东侧直面白云山，部分户型享一线山景。以 “公交 TOD” 模式为特色，底层为阳光公交站场与车库。近期加推 C7 栋小高层（90㎡三房）与 C2 栋高层（90 - 125㎡，总价 290 万起），周边教育、商业配套成熟。

项目优势

价格与性价比：总价 290 万起，结合其 “公交 TOD + 山景 + 名校教育” 的优势，性价比可观。对于刚需购房者，能享受便捷交通与优质教育；对于改善型买家，山景资源与品质户型提升居住体验，在同区域楼盘中具有价格竞争力，无论是自住还是投资都有价值。
户型优点：90㎡三房户型受欢迎，270° 观景阳台与主卧套房设计（约 17㎡），部分卧室可打通灵活改造。125㎡四房采用 LDKB 一体化设计，5.9 米长阳台还可改五房，空间利用灵活。156㎡五房稀缺，南北双阳台，15.6 米采光面，满足改善型家庭对空间和采光的高要求。
楼盘优点：交通上，公交 TOD 模式下楼即上车，未来与佛山地铁 6 号线（规划）衔接；自驾紧邻主干道，通达性好。教育方面，培英教育集团入驻，对口小学更名，省实验中学（永平校区）距离近且师资强。商业上，3 公里内超 200 万㎡商业体，满足日常需求。自然景观上，东侧直面白云山，部分户型享一线山景。
地段前景：位于白云新城北部，区域发展成熟，随着周边交通规划落实、教育资源优化及商业持续发展，地段价值有望提升，为业主带来生活便利与资产增值机会。

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在卖的户型

90㎡三房：性价比高，适合刚需购房者。270° 观景阳台拓展视野，增加休闲空间。主卧套房约 17㎡，保证居住舒适度与私密性。部分卧室可打通改造，满足家庭不同阶段需求，如打造儿童游乐区或书房。北向望园林，宁静舒适；东北向看山景，享受自然之美。

125㎡四房：LDKB 一体化设计，增强空间互动性，营造开阔的家庭活动区域。5.9 米长阳台，增加采光与通风，还可改五房，满足家庭成长需求。适合改善型家庭，无论是三代同堂还是二孩家庭，都能提供足够空间。

156㎡五房：稀缺户型，仅 50 套，适合追求高品质生活的改善型家庭或投资者。南北双阳台，15.6 米采光面，保证室内充足采光与良好通风。宽敞的空间可灵活规划功能区，如设置独立书房、健身房等，提升居住品质。

交通详情

公交 TOD 模式：项目创新采用 “抬高 18 米架空层” 设计，底层为阳光公交站场与车库，业主下楼就能上车，极大解决了出行最后一公里问题。而且未来还将与佛山地铁 6 号线（规划）衔接，进一步提升通勤便利性，方便前往佛山等周边区域。

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地铁情况：目前距离广州地铁 2 号线、3 号线、14 号线嘉禾望岗站较远，需要通过公交或自驾进行接驳。不过，正在建设中的广州地铁 18 号线北延段通车后，可快速直达天河、珠江新城，届时地铁出行将更加便捷。

自驾优势：项目紧邻白云大道北，能够快速接入华南快速、机场高速等主干道，自驾可快速到达天河 CBD 等城市核心区域，对于自驾通勤的上班族来说十分便利。

商业配套️

商业配套成熟。项目 3 公里范围内拥有超 200 万㎡商业体，其中云门 NEW PARK 是大型综合体，还包含新世界芊丽酒店；金铂天地作为连锁商业，餐饮、超市等业态齐全；百世商业广场属于社区型商业。这些商业体能够满足业主日常购物、餐饮、娱乐等基本需求，虽然大型商场需要短途驾车或乘坐公交抵达，但整体商业氛围浓厚，生活便利性较高。

最优教育

教育配套优势明显。培英教育集团正式入驻，对口小学已更名为 “白云区培英中学附属第三小学”，培英作为广州百年名校，师资力量雄厚，口碑良好，为孩子小学教育提供质量保障。项目配建 9 班幼儿园，北侧还有规划中小学用地。距离 1.2 公里处是投资 21 亿打造的省实验中学（永平校区），共 84 个班，师资包括北清博士团队，初一已开学，招生采取摇号制，永平街道有 3 个班名额，业主子女有机会入读，满足孩子中学阶段的优质教育需求。

文体 + 休闲 + 医疗

文体与休闲：东侧直面白云山，部分户型可欣赏一线山景，为业主提供自然景观休闲资源，可登山锻炼、漫步赏景。周边商业体中的电影院、健身房等设施，满足业主多样化休闲需求。项目自身的园林景观与公共空间，也为业主提供休闲交流场所。
医疗：虽然文中未明确提及周边医疗配套，但鉴于项目所处白云新城北部成熟区域，周边应具备完善医疗资源。合理范围内大概率设有综合性医院、专科医院以及社区卫生服务中心等，能够满足业主日常就医及突发医疗状况需求，为业主健康生活提供保障。

项目总结

越秀公交天悦云山府凭借其独特的 “公交 TOD + 山景 + 名校教育” 组合，以及成熟的商业配套和多样的户型选择，在白云新城北部脱颖而出。对于刚需购房者，其性价比与教育资源极具吸引力；对于改善型买家，山景资源与品质户型满足对生活品质的追求。尽管地铁出行目前需接驳，但随着交通规划完善，项目潜力巨大。无论是自住享受舒适生活，还是投资期待资产增值，越秀公交天悦云山府都是值得考虑的优质选择。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。