曾经盘盘日光的前海，似乎也开始了“价格战”。

最近，地铁前海时代三期、自贸湾啟紫荆府都纷纷传出加推消息。

前海时代三期：

终于要加推约89㎡的小户型了，或是“前海最低上车门槛”；

自贸湾啟紫荆府：

即将加推2栋，网传约111㎡户型，低至约960万-1060万，而1栋当时约1021万-1161万。

如果消息无误，那等于降价约60-100万！

当然，这些都是网传说法，具体还得以开发商公布为准。

▲网传2栋111㎡户型降价

同台PK，你觉得哪个项目会卖得更好？

（PS：文末附赠两个项目的详细信息、测评打分表，按需自取哟~）

751万起买前海？

不同户型价格测算来了！

先来说说价格。

前海时代三期这次加推的是53栋的三单元，户型和价格都参考2024年3月时入市的一二单元产品，当时备案均价约9.9万/㎡。

湾啟紫荆府在去年底推售1栋，备案均价约10.8万/㎡，折后约9.9万/㎡，预计这次加推的2栋均价差不多。

而不同户型的总价，也可以大概预测了。

前海时代三期：

主推约89㎡3房，上次总价约751-970万；

少量约190㎡4房产品，上次总价约2014-2134万。

湾啟紫荆府：

约111㎡3+1房，网传总价约960-1060万，低于1栋（1栋约1021-1161万）；

约122㎡4房，具体价格未有消息，但网传总价比1栋高（1栋约1120-1320万）；

约142㎡4房，同样网传总价比1栋高（1栋约1460-1605万）。

网传湾啟紫荆府定存50万，开盘买111-122㎡优惠10万、买142㎡优惠5万。

总的来说，两盘的户型、价格几乎是错开了。

但预算1000万左右的客户，可能需要考虑到底是买前海时代三期的高区小3房，还是买湾啟紫荆府的低层3+1房了。

另外，妈湾和前湾都很多120㎡左右的二手房源，价格也差不多是在1150+万，或和湾啟紫荆府同户型产品形成竞争。

你觉得它们的定价合适吗？

差别太大！

有的壕装，有的不如别装！

再来看看产品。

一是，户型。

前海时代三期：

这次以小户型为主，很多人想买，但又觉得空间偏小。

约89㎡户型：

1、客厅开间3.4米，不算宽敞；

2、小卧室飘窗只有1.8米，没法竖着塞进一张床；

3、主卧空间大，但卫生间不到4㎡，做干湿分离有点费劲。

▲约89㎡3房2卫户型图

据悉，户型套内使用率约72%，而目市面上做得好的项目，可以去到75%-78%。

但户型整体也没有太大缺陷，加上又是区域上车的底价，预计会卖得不错。

这次推出的约190㎡4房数量不多，这里不展开说。

▲约190㎡4房2卫户型图

湾啟紫荆府：

户型得房率要高不少，加上赠送可以达到96%以上。

价格最低的约111㎡户型：

1、可以利用客厅做3+1房；

2、阳台约12.8㎡，但进深只有1.6米；

3、三个卧室都能放下床/桌/柜；

4、餐区位置狭小，与过道争面积，设置不够合理。

▲约111㎡3+1房2卫户型图

约122㎡户型：

1、几乎是独立电梯入户、四面采光，但存在遮挡问题，

2、客厅4.1米开间+独立餐厅；

3、公卫门与浴室门相互干扰，使用不方便；

4、四个卧室面积合理，主卧面积开阔；

▲约122㎡3+1房2卫户型图

二是，装修。

前海时代三期简装交付，但有点过于简单了，估计大部分买家还得重装一次，到时还得拆了交标装修。

▲前海时代三期交标样板间 | 图源：网络

相对的是，湾啟紫荆府在装修方面还是有诚意的，交标不错，送了玄关柜、中央空调、厨房四件套等等。

▲湾啟紫荆府交标样板间 | 图源：项目公众号

三是，公区。

前海时代本身就是大盘，占地约33万㎡，哪怕是三期尊邸的占地面积，都超过3万㎡。

所以，小区园林面积比较可观，还设有泳池，车位比也是1:2.87，都是加分项。不过，住宅和商业共用车位、小区为开放式设计。

▲前海时代三期实拍

而湾啟紫荆府是纯住宅社区，占地约1.5万㎡，配套有限，车位约1:1.2，体量较小、内部空间有限。

但项目的梯户比达到4梯5户，楼高约36-37层，候梯时间会比较短。

综合看，湾启紫荆府的产品打造比较好，而前海时代三期的社区天然优势大。

综合交通枢纽、跨海隧道

前海还在发力！

最后来看区域。

前海时代三期位于前海最成熟的片区——桂湾。

今年，这里就迎来了腾讯入驻，还有微众、汇丰集团、太平金融、中粮等企业，而前海深港青年梦工场、前海深港基金小镇等也在这一片区。

使得桂湾城市面貌崭新、企业众多。

▲前海时代三期周边

人气上来之后，周边配套也增加。

比如，万象前海、卓悦INTOWN、前海壹方汇、山姆会员店等等，都早早开业。又如，地铁线集合了1/5/11号线。

这些都在为桂湾的居住体验加分。

而湾啟紫荆府所在的妈湾片区，目前还在建设中，让人一眼看上去就像大工地。

▲湾啟紫荆府周边多工地

商业配套也只有前海印里及周边的小规模商业，更大型的商业还是要到前湾片区。

但其实妈湾建设速度也已经加快了。

之前围绕铁路公园建设，入驻了顺丰、中集、招商等企业，而且前海深港商贸物流小镇等更多设施也落地在此。

妈湾跨海通道、15号线、南二外创新妈湾学校等设施，也在建设中。

另外，2022年时，妈湾调出了十几块住宅用地，这会让区域形成比较好的居住氛围。

整体来看，两个项目匹配的群体是有差异的。

前海时代三期：

1、优势是地段好、配套齐、大社区、总价低，缺点是小户型为主、装修简单；

2、适合看好前海、预算千万以内、对配套需求高、家庭人口不多的刚需/首改群体，以及钟爱大平层的豪宅群体。

湾啟紫荆府：

1、优势是产品好、空间大、几乎一梯一户、周边视野遮挡少，缺点是配套落地需要时间、总价偏高；

2、适合预算千万以上的改善家庭，尤其是人口较多的家庭，以及长线投资者。

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