广州旧改大刀阔斧，周边二手行情也跟着水涨船高。

刚过去的5月，广州6大热门板块二手成交量飙升，最高涨超60%！

从荔湾芳村、海珠新中轴，到白云三元里、罗冲围等，二手房率先吃到城市更新红利。

甚至，不少业主陆续上调价格，像海珠赤岗西路有房源挂到5万/平，同小区邻居才卖3万+/平...

｜客村-赤岗周边小区实拍图

| 广州楼市发布 摄

壹

旧改推进带动二手行情，绝不是空穴来风。

来看一组广州房地产中介协会统计的网签数据，5月广州6个板块升温最明显：

芳村大道、三元里-桂花岗、同德围-罗冲围、客村-赤岗、东晓南、江南西-宝岗，二手房成交量比去年增长24.7%-66.67%。

尤其前3个板块热度最高，成交量涨幅都超过60%，市场交易相当活跃。

｜截图来源：贝壳

具体展开聊聊，同德围-罗冲围二手房网签221套，是全市最多的板块。

板块内的富力桃园成交增长80%、富力半岛花园则增长56.25%，承接不少来自周边旧改释放的购买力。

而涨幅最大的板块是荔湾芳村。二手网签120套，同比上涨66.67%。

这波成交潮，离不开山村、坑口旧改及聚龙湾国有住宅征拆的助攻。

甚至，拆迁风声一来，芳村片区的丽和华庭、合兴苑、芳景阁等都有不同程度的涨价现象，拱火片区市场热度。

｜广州楼市发布制

三元里-桂花岗也走出了领跑行情，5月二手网签105套，同比上涨64.06%。

特别是三元里片区，二手房成交量更创下近1年新高。

我们摸查到，片区内不乏有挂牌10天内就成交的房源，看房人数不在少数。

｜三元里实拍图

｜广州楼市发布 摄

而客村-赤岗板块，就是海珠新中轴改造所在地，今年楼市热度就像上了高速。

片区内二手房5月成交量增长30.23%，不少业主甚至开始惜售涨价。

我们摸查过海珠新中轴10多个小区，近半年成交价都有5-40%涨幅。

｜海珠新中轴二手盘价格变动

|广州楼市发布制图

特别是赤岗西路6-14号小区，目前挂牌的5套房源中，全部已涨到3.5-4万/平。

近期有业主放出的新房源，挂牌价更是高达5万+/平，创下小区价格新高，背后不排除有试探市场的意味。

｜截图来源：贝壳

还有东晓南、江南西-宝岗等板块，受周边康鹭旧改推进以及石溪旧改的利好消息，也受到市场很大关注。

贰

复盘下来，广州6大板块这波二手成交潮，源于旧改推动的两个因素。

一来，旧改补偿相继到账，拆迁户有就近置换需求，推动板块二手成交。

知情人士透露，像荔湾芳村、白云罗冲围等，部分被征拆的业主和村民补偿到手后，更倾向于就近选择荔湾楼盘置换。

着急入住的买家以买板块二手房居多，其他买家则更多瞄准新房市场...

| 坑口村位置实拍

| 广州楼市发布 摄

另一方面，是博拆迁的人多了，刺激看房量和成交量蹭蹭上涨。

要知道，今年广州这波拆迁潮，中心区国有住宅小区补偿可是很舍得砸钱的。

像海珠新中轴片区面向国有住宅的征拆，最高补偿去到6万/平；荔湾聚龙湾、山村、坑口旧改的国有住宅最高补偿，都是约5.6万/平。

白云三元里、罗冲围面向小区业主征收，货币最高补偿3.78-3.85万/平。

其中显著特征是，这些板块旧改最高补偿，都比周边二手房均价要高！

｜ 广州楼市发布 制图

因此，不少“博拆迁”的买家，都盯上了板块便宜的二手，想趁机博一笔差价。

以海珠新中轴为例，许多投资客把目光投向拆迁红线周边的二手小区。

像挂牌去到最高5万/平的赤岗西路6-14号小区，楼龄接近30年，靠近海珠新中轴第一网格的范围（赤岗西路横二街16/18/20/22号，以及赤岗西路24号/24号之一至24号之四，地段及未列门牌的国有土地上房屋）。

目前，赤岗西路6-14号尚未被纳入，但在投资客看来，未来不排除进入红线范围的可能性。

| 广州楼市发布 制图

广州拆迁这波东风，确实吹醒不少沉积许久的二手板块，带动二手行情回温。

让许多以往无人问津的老小区，瞬间变成了大家眼里的“香饽饽”，相信不少卖房业主也是头一回那么硬气。

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| 广州楼市发布 制

叁

有一说一，今年广州各区旧改着实快到飞起，这波二手行情有望持续发酵。

楼市君盘了一下，中心区至少有20个旧改都迎来实质性进展。

尤其是天河环五山策源片区、海珠新中轴、越秀火车站片区、荔湾聚龙湾、白云罗冲围，都在全速推进。

｜ 广州楼市发布 制图

海珠新中轴片区几乎日日都有新动作，继新港商业城拆除后，今天广州市纺织服装职业学校正式开拆。

目前，在艺苑南路上的多家商铺已经清空，门口安装上了带“拆”字的围板。

而像艺影文创园、文汇1132文创园、艺苑南路11号大院等几个园区，都处于撤场阶段。

｜园区实景图

｜广州楼市发布 摄

越秀瑶台旧改同样按下加速键，沙涌南片区全面启动签约，国有证居民签约速度飞快。

仅过一周多，有房东开始对租客下“通牒”，明确必须在7月底前搬走；集体物业也在腾退企业，就连沙涌南幼儿园也因旧改将在本月底终止办学。

今天有群友分享，沙涌南国有房屋征收第一阶段签约已经接近尾声。

｜沙涌南实拍

｜广州楼市发布 摄

再看荔湾白鹅潭，坑口旧改的商品房业主陆续签约选房，开始着手搬家；山村旧改力争8月底签约率达90%...

白云罗冲围，据了解，佳丽轩地块征拆的签约工作也已经接近尾声。

总的来说，对于各板块纳入征收范围的业主来说，能选择货币补偿置换，提高居住环境和邻里圈层固然是好事。

对于住在周边、暂未纳入征拆的业主，在期待会有好消息之余，也能直接在这轮行情中受益。

毕竟，旧改本质上将进一步焕新城市界面、增加绿地公园，改善居住环境、享受更好的学校、交通、医疗等公共配套。

｜荔湾旧改航拍图

| 广州楼市发布 摄

那么，对于买房人而言，买这些老旧小区博拆迁是否值得，还要打个问号。

搏拆迁放在当下的楼市环境，楼市君认为是极少数个例，花几百万住在老破小，还要承担赌失败的风险，这笔账实际没这么好算。

在巨大利益面前，机遇和风险都是相对的，上当受骗的案例也不少。

今年，白云区就发布了三元里老旧小区拆除重建的风险提示，有人虚构拆迁消息以此集资牟利。

这些诈骗，往往就是契合投资客想要的“独家消息”，从而提前抄底入市，博取征拆补偿。殊不知“搏一搏”，上当受骗摩托没见到，单车也丢了...

｜图源：白云区住建局

投资博拆迁的买家，想要在核心区换一套房自住，或许有点盼头；但如果抱着赚钱的心态，很可能要大失所望了。

毕竟，那个一夜暴富、一战成名的时代已经过去。

广州正通过旧改 腾笼换鸟 ， 对于板块二手市场被旧改带飞的现象，你又怎么看？