宝山是上海最散装的一个区，楼市发展让很多人看不懂。

宝山地域辽阔，规划功能区众多，发展路径常被形容为“东一榔头、西一榔头”；

楼市格局也因此显得分散、割裂，让不少购房者感到迷茫，为啥会这样？

看看宝山的规划有多少：

宝山南北纵向地铁也有很多，置业宝山的朋友经常问：

是该买1号线、3号线、7号线、15号线还是19号线、18号线呢？

这么多线路，买哪条线相对最宜居？哪条线未来潜力最大？到底该怎么选？

宝山楼市“散装”的根源

宝山的发展规划多，楼市组团板块也多，散装的特性确实很容易让人犯下置业困难症。

首先我们来看看，为啥宝山的规划遍地开花？为啥众多居住组团东西都没有联系、整体显得那么散装和割裂？

在上世纪七八十年代，宝山是工业卫星城的发展模式，催生了以淞宝为主的配套居住区。

九十年代开始，上海市区加速扩大，宝山开始作为动迁承接地与市区进行融合发展。

这期间又成功催生了内中环近郊的张庙、共康、共富、淞南、高境等老公房片区，算是开启了宝山最早的城市化。

紧接着2000年后赶上“一城九镇”的规划，美兰湖北欧风情小镇的建设又拉开了序幕，这让宝山又多了一个发展方向。

同时市区地铁（1、3、7号线）向北延伸，为承接市区外溢，宝山在地铁沿线密集开发居住组团。

于是宝山的楼市板块全面铺开，全域主打一个“近市区+高性价比”。

但是进入宝山的地铁多为南北走向，缺乏东西向的联络，导致各纬度板块缺乏联系，形成了大而散装的特性。

宝山楼市发展的速度远远跑在了工业转型的前面，各个板块在工业区、大场机场、铁路等层层阻隔下，又形成了割裂的特质。

比如1号线的杨行跟7号线的顾村没有联系，中间被工业区割裂开来，此谓“西伯利亚地带”；

杨行跟3号线的淞宝也没联系，同是3号线的淞南跟淞宝联系也很弱，中间被工业区割裂开来；

1号线的张庙共康跟7号线的上大都没联系，中间被大场机场割裂开来……

工业区对城市界面和环境的影响，造成了发展的不协调。

为了消除工业割裂带，提升整体宜居性，加快产业转型，宝山近年新规划了吴淞创新城、南大智慧城等重点转型区。

宝山新的规划已经明确，主要发展滨江、大吴淞、南大三个区域，不再那么乱了：

以前宝山的规划遍地开花，让人看了很迷茫；现在终于有了清晰的发展方向，也为楼市指明了道路。

地铁轮动下的楼市演进逻辑

从轨道交通的发展视角看，宝山楼市的演变与地铁线路开通高度联动，板块轮动特征非常明显。

按地铁开通的时序梳理宝山过去25年的楼市发展逻辑，发现令人迷惑的宝山楼市更能看懂了！

宝山每条地铁线的房价逻辑和购买逻辑都不同，你最看好哪一条？

一、2000-2007年：1号线北延伸——盘活张庙、共康共富、杨行

宝山1号线板块主要是吃人广、不夜城和大宁的外溢。

先来评价一下这条线：

1号线与南北高架并线，交通效率高，但沿线发展较为成熟，老破小居多，潜力很受限。

沿线距离市区最近的张庙、共康、共富都是老破小社区，一直到杨行才出现次新界面。

对于张庙、共康来说，是宝山南门户、市区外溢首站，老破小性价比很高。

这里也开发了部分商品房，但多成“老破大”，品相已不好，次新房也已破发。

张庙某老式商品房面相

大场机场限制了共康西部的开发，有一定噪音影响，削弱了宜居度和房价。

对于杨行来说，纬度位置已经和顾村差不多了，离市区太远了，综合竞争力反而不如上大。

二、2006-2012年：3号线北延伸——构建3号线发展带

3号线客源主要承接虹口、杨浦外溢。

3号线评价：

地铁高架运行，叠加铁路割裂、工业区集卡影响，宜居性较差，不如1号线。

3号线在宝山经过的主要是高境科创小镇、淞南老工业区转型带、吴淞创新城和淞宝老城。

高境是宝山东南门户，主要外溢客群是虹口，吸引了很多江湾动迁居民过去置换。

但不管是高境、淞南还是淞宝，老破小居多，缺乏次新界面和产品；

都市工业区尚待转型、军工路集卡多，3号线并非宜居线路。

高境淞南的老破小性价比和张庙共康趋同，但通勤效率逊色一筹，不是理想置业之地。

割裂的高境板块

三、2010-2014年：7号线北延伸——激活上大、顾村、美兰湖

7号线主要是静安寺的外溢。

7号线评价：

走地下没有噪声影响、沿线配套最好、最宜居，但沪太路没有快速化红绿灯多自驾进城慢。

7号线2010年才北延伸开通至上大，在此之前大华社区早就开发完成了。

这期间正值上海商品房时代到来，宝山首先在最靠近市区的地方打造了大华社区。

大华是宝山最好的地段，从农民房、老公房、新一代动迁房到商品房、别墅，产品应有尽有。

这里的商品房相对普陀、北静安更新，有的带电梯，吸引了很多市区的外溢。

但是核心商品房大多不靠地铁，被龙珠苑、华欣苑、大华一二村等早期建设的安置房挡住了，日月光商场更是不方便去。

冷清的宝山日月光商场

真正集合地铁+便捷TOD商业+次新居住界面的宜居板块在上大，以经伟社区为代表。

所以7号线的置业逻辑很清晰：

次新首选上大，想要动迁房和更齐全的配套就去顾村，考虑极致的性价比和更宜居的环境就去美兰湖。

四、2021年：15号线贯通——开始搞南大智慧城

15号线评价：是一条分流线路，进不了内环，能级不如7号线。

15号线2021年全线贯通，让上大、顾村成为双轨交板块，还激活了宝山新开发的南大板块。

南大在地铁开通后污染治理也同步完成，近几年连续出让土地、开发商品房；

并规划了智慧城商务区，与桃浦智创城联动发展。

只是15号线丰翔路-南大路周边都是大工地状态，配套待完善，宜居性暂不足。

综合来看，从现实的配套成熟、宜居环境和通勤优势来看，7号线置业明显优于1号线、3号线。

上大、顾村、美兰湖都很宜居，配套做得也可以，未来沪太路快速化后还会加分。

宝山未来潜力板块排名

虽然宝山7号线置业是优选，但沿线发展也较为成熟了，以后很难再大变样，缺少了潜力。

如果在宝山找一些比较具有升值潜力的板块，又该买哪里呢？

既然宝山有了新的发展方向，新的潜力区也在形成，我认为以下区域会入选：

一、大吴淞（核心区）

大吴淞很大，只有核心区才有价值，下图所示是大吴淞定位最高、未来整个宝山潜力最大的区域：

这个核心区围绕蕴藻浜河展开，东西长5公里、南北宽200米，规划形成一个大吴淞十里画卷园。

里面的东西可不少，有写字楼、博物馆、淞南湖、大学园、新住宅等。

这要是建好了不得了，将是宝山“第一界面”！

只是这个规划落地周期不知道要多久，目前核心区还没有新商品房开发，潜力有待释放，就看你是否赌得起？

服务这个区域的是3号线（淞滨路、张华浜）、19号线（泰和路）以及18/19号线交汇的江杨南路站。

二、南大（最靠近市区的成片可开发区域）

南大的潜力仅次于大吴淞，比大吴淞好的是没有历史包袱，已经有实质性建设进展了。

南大商办楼拔地而起，商品房密集开发，区域发展速度比大吴淞快，要率先崛起了。

南大的商务偻

相对桃浦来说，宝山南大的TOD优势、性价比优势都很明显，置业吸引力较大。

三、滨江（邮轮港、长滩）

宝山第三潜力的地方是滨江区域，即邮轮港、上海长滩。

吴淞口国际邮轮港有多条国际航线，以客运为核心功能，是上海北冀航运中心。

长滩可谓宝山最能看得过去的“门面”，观光塔、音乐厅、球体影院都已落成，周边还将新增一座奥特莱斯。

只是长滩这个地方太偏东北，宝山本地高端购买力外流到了新江湾城，缺少了购买力支撑。

长滩CEO盘价格多年滞涨，虽有一定潜力但不如大吴淞核心区和南大。

四、杨行

本来杨行的潜力是巨大的，原先是吴淞创新城核心，还有高铁站加持，1+19号线双线进城。

但是新的大吴淞规划把核心改到了吴淞街道，让杨行从核心区变成了辐射区，利空不少。

吴淞创新城、大吴淞规划比较

杨行剩下的利好就是建一个高铁站和一条19号线地铁。

高铁站和地铁建好了只是一个交通枢纽，功能较为单一，商业商务功能要很晚才补齐。

如果说指望宝山把这个高铁站打造成为像虹桥、不夜城那样的商务区肯定是有挑战性的，当前的条件不成熟、操盘手的魄力也不够。

杨行不在宝山发射的吴淞、滨江、南大“三支箭”中，东部工业区的转型与城市界面更新会滞后，因此潜力排在最后。

至于宝山其它的规划如新顾城、北郊未来产业园区域，能级都不高，潜力一般。

看完宝山的“散装”历史与地铁轮动逻辑，你认为在宝山买几号线最合适？