楼市不景气，zf把压箱底好地都拿出来卖了。

这两年中内环出现很多“地王”卖“天价”的日光盘。

今天这篇文章就和大家聊聊这些新盘。

以及近期定价"高开低走"的新盘背后的逻辑。

放风价背后的“试探游戏”

随着上海新房限价的取消，不少新房在拍地之后都会出一个放风价。

这个价格基本上都高出周边在售新房不少。

但实际开盘的时候却又低于这个价格，这是为什么？

比如静安区曹家渡-康定壹拾玖，放风价17~18万，最终开盘16.8万，43分钟售罄；

新杨思地王翡云悦府放风价12万，实际开10.7万，认购率破300%；

之后放风价16万的中建大宁、12万的绿城北蔡，估计也是差不多的情况。

这背后的逻辑在于，放风价其实就是一次开发商对客户和相关部门的试探。

首先，开发商借助放风价给自己真正开盘留出调整的空间。

尤其是上海的名义限价已经不存在，但是实际限价(房管局备案)依然存在，想要真正拿到放风价，不是那么容易的。

其次，开盘价低于放风价，可以显著增加流速。

目前开发商对于后市判断也不是特别乐观，尽量减少长尾效应，是比较理性的选择。

第三，因为有40%溢价率封顶存在，上海的地价提升并不大。

因此房地价差充足，就算是实际开盘价，也有充沛的利润空间。

比如康定壹拾玖11.4万地价16.8万房价，翡云悦府7.4万地价10.7万房价。

第四，放风价是整盘均价，后续通过楼幢位置及产品的差异化会有提升。

比如绿城华润等在北蔡和新杨思的高低配楼盘，高层开盘价10万多。

但可以通过13-15万的叠墅拉高整盘均价至12万。

楼幢的变化也在上海壹号院(17.0/17.8/18.5)、世博天悦(16.5/17.8/18.3)上有所提现。

可以预计中建大宁项目也会通过不同的楼幢进行差异化定价。

靠北面的楼可能只有13、14万，楼王后续开盘，确实有可能冲击16万。

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受到“波及”的二手房价

当然，不要以为自己早早买了房子，新房价格如何就与自己无关了。

其实新房价格和二手房价之间有着颇为隐秘的强关联。

从新房对二手房的影响来看，如果新盘以显著高于周边二手房的价格热销成功，会给周边二手房业主带来强烈的价格上涨预期。

业主可能提高挂牌价，认为自己的房子“被低估了”，或者“片区价值提升了”。

这可能导致二手房挂牌价上涨（但实际成交需要时间检验）。

以瑞虹新城为例：

今年2月份金茂在瑞虹新城旁边拍出了地王，可售楼板价超过12万/平，未来新房吹风价18万/平。

作为地王旁边的品质次新，土拍过后，瑞虹就进入了成交舒适区。

3月瑞虹新城成交近40套，而且都是上千万的大单。

要知道现在上海郊环外一些滞销楼盘一个月能卖8套都谢天谢地了。

像联洋整个板块好的时候一个月也就是60-80套。

同样，如果新盘以低于市场预期的价格大量成交，会直接拉低市场对片区价值的评估。

这时候买家就会以此为参照压价，房东只能被迫降价以维持竞争力。

这种情况在市场下行期尤为明显。

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让人又爱又恨的新盘

此外，新盘带来的新设计理念、更高标准、更好的公共配套等，会提升整个片区的居住价值，也能带动周边品质尚可的次新房价格上涨。

但是，新盘的入市会直接分流一部分原本计划购买二手房的客户。

尤其是追求品质、新设计、新科技、更好物业的改善客群及部分刚需客户。

这就会导致二手房成交周期拉长，价格承压。

正是根据这一特性，新房成为了部分政府调节二手房走势的工具。

以新加坡为例，新加坡建屋发展局会根据申请情况建设组屋，若新房供应充足，申请率高，人们会优先选择新房，二手组屋需求就会减少。

如2024年预购组屋项目的申购率下降，二手房屋市场的热度也随之减缓。

随着居民收入提高和家庭结构变化，新加坡后期推动“大户型” 组屋建设，满足了改善客群需求，使得新房对改善客群吸引力增强，一定程度上抑制了二手组屋交易。

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最后

2025年用新房产品创新，来吸引改善客群已经成为共识。

未来新房负责豪宅品质，二手房负责性价比，会是大趋势。

如果预算很宽裕，追求品质，可以去看看新房。

如果预算有限的刚需，追求性价比，想买二手，这里也有一些建议。

1、尽量选择那些还有成片空地可开发，地段优越、现在已有或将来有品质新房供应的板块（中环附近或重点开发片区）。

比如浦西成片开发：宝山区的上大、普陀区的桃浦、闵行区的华漕。

中产白月光：静安大宁、浦东北蔡、杨思前滩。

北区有宝山淞南、杨行。

2、周边拍出过地王的。

已经出过地王的大家重点关注。只要首开顺利，二手甚至有上涨预期。

地王老高新房价格上限，对二手房实现大幅度正挂，二手性价比就会凸显出来。

如果还想要更早布局的，比如东安一村这种有土地出让预期的，而且大概率不会便宜的，周边肯定也有机会。

3、要选小区底子好的。

之前金茂拿了地王，卖爆的不是鲁迅公园而是瑞虹新城。

就是因为瑞虹品质更好，底子够厚。

产品首先要更符合楼市发展趋势，下家才会更愿意买单。

对有钱人来说肯定是把钱花在瑞虹而不是旁边的老破小。

其实这个和开发商现在的拿地逻辑是一样的。

上海也不是哪里都能加预期闭眼拿地，肯加预期加授权价的也是他们认可的底子好的地方。

最后，尽量选择供需关系相对稳定的地方。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

我是观观，每天都在研究一线市场的数据和房源。我发现最近的市场表现挺一般的，相比三四月份开始有量价双跌的趋势。

很多人的买房计划延迟了，但很多房东却开始犹豫了。现在到底还要不要买房？什么时候卖房比较好？怎么卖？

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