近日，深圳楼市存在感比较强的粤海新盘——翰熙典居取证了，有不少粉丝小伙伴私聊文君，问这个项目怎么样？能不能买？

今天文君，就来说说自己的几点感受。

刚好前段时间，文君去看过这个项目，说大实话，这个项目优缺点都很明显。

（项目沙盘实景图）

先说下项目的优点：

①地段优越，项目属于南山中心区科技园核心地段，周边深圳大学、腾讯、百度等高新科技巨头汇集。

②步行500米左右到达深圳地铁9号线深大南站，同时在建地铁15号线，预计2028年开通，直接串联起南山、前海、宝中。

（项目区位图）

③项目附近的小学是南二外学府一小，初中是南二外学府中学，属于南山第二梯度学校。

翰熙典居属于典型的“教育+产业+地铁”三重资源加持，这个地段在近些年鲜有新盘供应，这个项目的出现在市场上关注度可见一斑。

那项目产品如何呢？说到这儿，就会聊到项目的缺点。

①容积率偏高，舒适度低。

翰熙典居由于是旧改项目，加上地处深圳核心地段，土地集约利用效率高、开发强度大，总占地约4.17万㎡，总建面约37万㎡，分三个地块开发，容积率较高，分别为9.28、9.32、11.44，看看这组数据就知道未来居住舒适度就会大打折扣。

想一想，住在这里，楼挨着楼、阳台对着阳台、对面就是写字楼，和高端宜居的小区生活相差甚远。

②停车位紧张，抢车位是未来生活常态。

而车位更是个大问题。整个项目2600个车位，车位比仅为1：0.86，每天下班回家抢车位应该是常态了。

③居住人群复杂，圈层难以统一。

项目总共3030套住宅，其中回迁房1525套、保障房791套，而商品房仅714套，比例不到25%，这也意味着未来居住群体复杂，生活氛围难以统一，物业服务水平难以拉高。

④部分楼栋噪音污染严重。

项目部分楼栋靠近大马路，比如这次项目首推的2栋，楼下是白石路，还有地铁15号线在建工程，马路车流噪音污染严重。

⑤同等预算还有不少选择。

最后，说说项目的价格，也是很尴尬。

目前，项目已经取证，首推2栋三、四单元，建面约105㎡3房2卫、120㎡3+1房2卫、140㎡3+1房2卫，备案均价11万/㎡出头，折后均价10万/㎡出头。其中：

105㎡户型折后总价约894万起，折后单价8.5万起；

120㎡户型折后总价约1038万起，折后单价8.6万起；

140㎡户型折后总价约1457万起，折后单价10.4万起。

事实上，同样的预算，你可以看一看这些选项：

900万左右能买前海时代尊府89㎡2+1房，据说近期要加推这个绝版户型，还可以考虑中海云启源境105㎡3+1房、半山臻境112㎡的3房2卫、南海玫瑰花园98㎡3房等。

1000万出头，可以买华润城润府89㎡3房，万科蛇口公馆128㎡的4房2卫、前海天境115㎡的3房、招商领玺二期120㎡三房、鼎太风华4期129㎡4房等。

1400万出头的预算，能买海纳公馆116㎡4房、招商玺家园124㎡3房、半岛城邦四期118㎡、甚至阳光带海滨城一期137.48㎡大户型......

而这些盘大多规划更完整，圈层更纯粹，车位也相对宽裕。

如果你真的是刚需改善置业，而且工作在南山科技园附近，翰熙典居也不算差，但一定要接受它的密度、车位和圈层问题。

否则，同样预算，其实市面上还有不少选项，居住更舒适、资产更安全。

买房，最终是为了“住得舒服”和“资产保值”。

翰熙典居地段确实好，但产品短板明显，价格也不低，情怀再重也得冷静掂量。

在这个楼市下行周期里，安全和保值才是第一位。

刚刚过去的5月，深圳二手房价环下跌2.9%，跌至6.12万/㎡，甚至南山第一梯队亿级豪宅华润深圳湾悦府1期365㎡5房户型，高峰期成交价1.25亿左右，现在7100万就能成交，跌幅高达43%，豪宅也都扛不住市场周期跌价求生，更何况是南山的普通住宅。

说句扎心的话，不是所有人都愿意花千万买个“高密度+圈层混杂+车位紧张”的社区，还要承担“买完跌价”的市场风险。你说是不是？