5月份，上海新房市场陆陆续续出现了10来个日光新盘。
绿城·潮鸣东方、上海壹号院、康定壹拾玖、金茂棠前、西派海上、前滩公馆、外滩序98、润云金茂府、浦开江南里、翡云悦府等。
今天就看看日光新盘旁边的二手房到底怎么样了。
（篇幅有限，挑部分项目进行分析）
杨浦滨江-保利海玥外滩序98
5月27日外滩序98开盘，223套房源当天售罄。
产品是8F洋房，1梯2户，主力面积100平、130平，均价12.6万/平。
100平户型三开间朝南的三房两卫，1200-1500万。
130户型是四开间朝南的3+1户型，1600-1900万。
这个户型是有独立电梯厅可以用的。
项目的卖点是低密洋房，飘窗多赠送多，以及杨浦滨江的规划。
是离美团、哔站等大厂最近的新房规划区域。
接下来我们看看项目周边的不同类型二手房商场情况如何。
1、阳光城檀悦101
严格来说，阳光城在东外滩板块。
但这是离外滩序98最近的一个次新房，2019年交房，不过小区是18F的高层小区。
小区115平、145平的户型也不差，外立面也是干挂石材。
2022-2024年有少量的成交，均价在12-13万之间。
魔都财观制图
2025年以来，还没有成交。
现在在LJ能看到的挂牌有12套，除了70平小户型，其余总结段和外滩序98是差不多的。
魔都财观制图
属于是高层和外滩序98洋房的价格差不多。
看得出在挂牌的房东心态还是比较高的。
2、东外滩1号
东外滩1号位于内江路，主要是28-33 超高层。
建筑面积：约110000 ㎡，总户约880户。
算是同一板块内，但是位置上更靠近中环。
户型有93㎡和106㎡的2房，两边约133㎡的3房，145㎡的3房，161㎡的4房。
成交也不算特别活跃的，目前能看到LJ有10套历史成交，不过只有1套是2025年成交的。
这套还是个小户型，9万单价。
如果是看挂牌情况，小区90-146户型的2房、3房整体均价在9.2万/平。
和外滩序98的均价相比，外滩序98价格要比东外滩1号贵37%。
考虑到业态、容积率、产品、房龄、位置等因素差异，价差还行，不过还能更大。
魔都财观制图
2房、3房如果诚意卖的情况下，成交价大概率能低于9万。
价差能拉到40%以上。
3、农房万丰公寓
周边成交比较活跃的次新农房万丰公寓，是一个动迁房。
不过户型多是50-80多平的1房、2房，2梯5户。
小区2024年LJ成交记录19套，均价6.8万/平。
2025年目前成交了6套，均价5.9万/平。
较去年的均价是跌了13%。
魔都财观制图
从今年的成交均价看，只有外滩序98的46.8%。
单价45折的价格能买同样地段的动迁房。
不过成交流速上和去年似乎变化不大，平均的成交周期也还是3-4个月变化也不大。
万丰公寓现在还有17套挂牌，最低挂牌价是一套低楼层5.5万/平，倒是没有继续创新低。
外滩序98的热销，并没有实质性影响周边次新房的成交，反而是优质的次新房降价的热情降低了。
对于动迁房这样价差极大的产品，可能有拖底的作用。
普通桃浦-润云金茂府
5月18日，润云金茂府开盘，88套叠墅产品当天售罄。
170平、200平的下叠；190平、217平的上叠。
均价是8.9万/平。
下叠地上2层，地下1层，送地下室、花园。
170平下叠总价1600-1700万，200平下叠总价1900-2000万。
上叠送顶楼露台、夹层地下室15平左右，以及北向的入户花园。
190平上叠1500-1600万，217平上叠1700-1900万。
润元金茂府是桃浦板块卖的最好的新房项目了。
从地段上讲，和桃浦智创城那块其实关系不大了，是桃浦、南大、大华、大场四板块交汇的边缘地带。
地段的能级不高，好在离15号地铁线祁安路近，周边还有个上外普陀9年一贯学校。
我们来看他周边二手项目近况如何。
1、复地香栀花园
这和润云金茂府一墙之隔的小区，容积率1.29，基本和润云金茂府差不多。
小区总建筑面积约8万平，有3000平米会所，全干挂石材。
2014年交房至今有11年了，交付时候是毛坯。
小区的产品有：
叠加别墅：180-280㎡；
联排别墅：240-430㎡。
今年3月，小区有一套下叠成交。
360平，总价1790万，据说是房东当时出国急卖。
如果是这个价格，那比润云金茂府要便宜太多了。
不过小区目前有13套在挂牌，2套是联排，剩下的是叠墅。
最便宜的一套1728万，总价进一步降低。
似乎是新房出来后，二手的价值反而下降了。
尤其面积越大的，单价折让的越多，以避免触碰板块总价天花板。
2、安居金祁新城
动迁房，分东西两区，西区2005年交房，东区2011年交房。
其中西区紧邻15号线祁安路站。
此外，小区绿化率高达43%，还有河道贯穿而过。
产品是45-95㎡1-3房，得房率估计在70%左右。
这个小区属于是润云金茂府附近成交最活跃的。
今年前5月LJ已经成交了23套， 均价4.1万/平，是桃浦新房高层价格的一半，是南大华润新房价格的60%左右。
去年全年是45套，成交量趋势是在放大的，而且成交的周期普遍不算很长。
魔都财观制图
从成交来看，60-80平两房是小区的主力成交户型。
既能居住，又兼具学区功能。
不过2房的价格似乎还在下降中。
魔都财观制图/2025年各房型成交均价走势
如果来看小区整体的均价，急跌的时候过去了。
现在小幅度震荡下降的过程，价格像是比较到位了。
魔都财观制图/成交均价走势图
套均总价已经从最高400万一套，降到了现在270万左右一套。
尽管绝对的品质和地段比不上很多小区，但是低总价，实用性高的产品还是比较受刚需客户欢迎。
静安曹家渡-康定壹拾玖
5月18日康定壹拾玖开盘，92套房源当天售罄。
小区的容积率偏高是2.68，产品是19F、26F高层，1梯2户和类1梯1户。
均价16.8万/平。
主力面积120平三房总价1800-2100万，193平四房总价3100-3500万。
项目在老静安曹家渡，属于闹中取静的地方。
装标也比较高，用到的卫浴是高仪、唯宝等，厨电都是嘉格纳。
1、公寓/大厦老破大
康定壹拾玖周边叫公寓、大厦类型的房子特别多。
鸿力公寓今年无成交，去年也就成交1套；
联业公寓近2年无成交；
瑞丽公寓也只有去年成交1套；
康定汽车公寓仅去年成交1套……
公寓类型的产品，成交量极其低，一套也要800万+，甚至1000万朝上。
单价大概6-7万/平，尽管只有新房价格的40%，但是市场接受度不高。
新房火热也毫无影响。
2、姚西小区
同样单价水平的老破小，成交情况会好一点。
姚西小区房龄30年朝上，全6-7层步梯房。
今年前5月小区在LJ已经成交了4套，去年全年是11套。
最近的两套成交：
一套低楼层2房，5.6万/平；一套高楼层2房6.6万/平；
整体单价也就是康定壹拾玖新房的三分之一。
康定壹拾玖的热销对量或许有影响，但是价格止跌并不明显。
不过显示出来也是降价趋缓的节奏。
魔都财观制图/成交均价走势图
成小区挂牌情况看，最低单价6.4万/平。
小区现在的32套挂牌，近一半要超过同类型最低价20%以上，属于无效挂牌了。
决定小区房价走势的就是最便宜能成交的那几套。
没有急卖杀跌的房东出现，小区成交价格有机会稳定在6万以上。
魔都财观制图/小区挂牌情况
3、金融街静安中心
金融街静安中心是综合体项目，包含2栋办公、1 栋住宅、1 栋50 年产权公寓，总建筑面积76632 平方米。
小区2016年交房的，总高21F，2梯2户。
精装交付，房子品质还是可以的。
户型150、180平大三房。
近两年LJ无成交记录。
挂牌价，金融街静安中心的总价段略高于康定壹拾玖120平的三房。
单价大概是康定壹拾玖的8折。
魔都财观制图/小区挂牌情况
挂牌价不算便宜，看得出房东心态都挺好。
二手次新价格不够低话，看来买家还是更青睐新房。
总结
当下的市场新房的热销，对于二手的整体带动不大。
比起新房热销，地王出来可能对于二手交易的提升更明显。
出地王相当于利好刚释放，有预期在；新房热销就已经是预期消失了。
如果卖房想蹭日光新盘的流量，那最好价格跟随，不要轻易涨价，要给下家流出空间，才能吸引他们下手。
总结来说：
1、日光新房旁，房龄新品质好的二手房东心态高，价格不便宜，成交量起不来；
2、日光新房对周边各类型产品的催化作用有限，没有足够的价差，销量起不来；如果有优质学区资源的那还行；
3、老破小和新房的价差越来越大，销量也很稳定。
4、塔楼老破大就算是价差大，现在还是不好卖。
5、正在卖房的房东，如果你周边有热销新盘，而且存在竞争，新房一定是第一选择。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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