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石景山首个“好房子”，石景山人民苦等的小三居新盘——首钢·璟悦长安有新进展了。

6月4日，北京市规自委石景山分局发布《石景山区首钢设备处收储项目SS00-1617-0003地块项目设计方案公示期间公众反馈意见采信情况的通告》。

该地块项目于之前的4月11日公示了项目设计方案。

公示期间，共收到公众反馈意见69条，归类为6类反馈意见。其中，除了关于项目建筑间距计算、对周边现状居住小区日照影响、防火设计、用地性质及周边公园、商业、公共服务设施设置这5类之外，主要的焦点为“阳台、架空层等的设置”。

建设单位意见：“依据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》要求，打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台。本项目阳台为开敞式内凹阳台。

一方面，内凹阳台可通过与建筑立面的深度融合，增强立体感与韵律感，提升整体视觉效果；另一方面，在寒冷地区，凹陷结构可减少冷风直吹，提升保温效果。

本项目南北两侧阳台进深均不大于1.8米，面积计算均符合《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022）、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）等规范要求。

依据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》要求，鼓励在住宅首层设置视线通透、空间开敞的架空层，建筑面积结合规划方案合理确定，不计入地块容积率。

本项目1号楼、2号楼、3号楼、10号楼一层局部设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间，作为居民公共活动、交往空间使用。本项目架空层设置符合相关要求。”

在之前公示项目设计方案中，包括架空层（石景山首例）、双下沉庭院、双景观大门、室内健身房……首钢·璟悦长安把众多“好房子”元素进行了具象化。

现在，独具特色的“开敞式内凹阳台”，又给璟悦长安的户型带来了一款新的实验样本。

从平面图可以看到：地块规整，呈东西长条分布，比较好排布南向大面宽产品。

规划16栋6-18层住宅，楼栋采用点状布局，大体对称格局。楼栋整体不高，最高54.6米，18层，层高3-3.1米。

南北两个人行出入口，双景观大门，其中南向大门更为阔气，且直接连接16层高的10#住宅楼，该栋楼显示首层局部架空，同时相连中央下沉庭院。北面大门同样直接连接2#住宅楼，同样首层局部架空，首层用于物业服务和小型商服。

除了10#和2#，另有北侧的1#和3#，一共四栋楼做了首层架空。1#和2#中间，按要求设置了一栋3层高度11.7米的17#配套楼，设有室内体育设施、党群服务中心、配电室和公共厕所。

按照土拍要求，室内体育设施1000平方米，党群服务中心处30平方米，公共厕所100平方米。

最醒目的就是下沉庭院，加上中央绿地，几乎就位于小区的正中间，可以均匀辐射各楼栋，且与两个出入口直线相接，形成一条南北走廊，将小区东西分区。

户型方面，共有11种户型，包括83㎡东西向两居、85-98-103-110㎡三居、128-130㎡四居，其中以小户型为主，98、103、110㎡是主力户型，133㎡仅70余套。得房率最高96%，石景山新房之冠。

其中6种户型，左右滑动查看更多

房价方面，综合交通位置和3.69万元/㎡的楼面价，未来房价预计在6-6.5万元/㎡区间，参考周边，甚至可能5字头。

按照预期房价，80㎡小三居和96㎡三居的低总价应该会较受欢迎，83㎡起步户型，400多万就能上车；90+㎡的户型，总价控制在五六百万，适合刚需和刚改。

2月8日，北京土拍市场迎来蛇年首拍。首钢地产以底价28.01亿元摘得石景山区首钢设备处收储项目SS00-1617-0001、0003地块，住宅楼面价约3.2万元/㎡。

0003地块位于石景山区八角街道，北至规划锅炉厂路，南至规划文景路，东至规划文景北街，西至规划体育场西街。建设用地东西长约246米，南北长约112米。

建设用地面积28026.59平方米，建设内容为地上16栋住宅以及2栋配套楼，地下二层车库，总建筑面积111888平方米，地上建筑规模75888平方米。容积率2.71，建筑高度54.6米，建筑层数18米，绿地率30%。

地块所处板块属于首钢园东南区，距离西五环直线距离700米左右，南侧1公里左右是京昆高速。距离已通车运行的地铁1号线古城站、八角游乐园站直线距离在1.2公里左右，规划地铁线路紧邻商服0001地块，即在建的1号线支线体育场南街站（预计2027年通车），该站也是11号线二期的规划站点。

关于体育场南街站，其为11号线二期与1号线支线的换乘站。地块《“多规合一”协同平台审核意见的函》明确显示，轨道一体化要求“体育场南街站B1出入口、无障碍出入 口、安全出口、地下通道等附属设施与SS00-1617-0001地块一体化结合设置”。

所谓“一体化”，即体育场南街站B1出入口和0001地块商业综合体直接贯通。按照北京地铁施工进度表，1号线支线已于2024年1月开工建设，计划将于2027年建成通车；11号线二期在2024年7月发布了招标公告。

新地块自带商业用地规划，距离京西商业地标京西大悦城直线大概3公里，周边有环宇荟、六工汇、山姆会员店、石景山医院、朝阳医院京西分院、301/302医院、北京市石景山区实验中学等配套。

另《石景山区首钢设备处项目规划综合实施方案》显示，住宅用地南侧SS00-1617-0002地块规划一所九年一贯制学校；东南侧SS00-1617-0001地块，规划综合性商业服务性用地。

其中，0001地块用地规模约1.07万平方米，地上建筑规模约2.73万平方米，容积率2.54，建筑控制高度36米，绿地率20%。系同步由首钢地产开发。

在售新房方面，项目南侧有中海·长安源境、中海云庭、中海首钢·天玺、长安润璟等；西侧项目有中海·长安玖章、长安九里等；北侧有元玺、中海寰宇天下天镜等。

其中，中海·长安源境（源境苑）：2024年9月23日取证入市，指导价7.68万元/㎡，推出286套房源。截至6月7日，网签117套，去化率40.9%，成交均价6.26万元/㎡。

中海·长安玖章（禧章苑）：分别于2024年9月23日和10月29日取证，入市92套和88套房源，截至6月7日，分别网签48套和36套，整体网签率46.7%，成交均价7.7万元/㎡左右。

中海寰宇天下天镜（泽瑞苑）：分别于2024年3月29日和6月29日取证，推出884套房源，截至6月7日，分别网签166套和72套，整体去化率26.9%，成交均价分别约7.13万元/㎡和6.76万元/㎡。

纯改善高端住宅小区元玺：2023年12月16日，元玺南北区共14栋住宅楼共818套房源同时取证，其中南区6栋楼336套房源，主力户型为119-154㎡三房；北区8栋楼482套房源，主力户型为142-197㎡四房。

截至2025年6月7日，元玺南区网签199套，去化率59.2%，成交均价约6.94万元/㎡。

截至2025年6月7日，元玺北区网签150套，去化率31.1%，成交均价约7.58万元/㎡。

另有一个潜在的竞品是位于项目西北方向的新首钢新地块，即1609街区新首钢核心区SS00-1609-0012地块。该地块紧挨着元玺，距离地铁11号线新首钢站D口约100多米，是2025年石景山拟供应六宗商品住宅用地之一。

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