你觉得是什么原因让你买不起房子？是因为价格太贵吗？这一期我要告诉你，不是价格问题，你会信吗？其实，真正导致我们买不起房子的原因，是政策。

为什么说是政策呢？很多人认为是价格因素，但若追溯价格贵的根源，就会发现一个概念叫“人地错配”，正是“人地错配”导致了土地财政与土地金融的问题。

如果一个城市的人口增长率和土地，特别是住宅用地的供应量成正比，那么全国房价会相对均衡，不会出现某些城市房价畸高，某些城市房价畸低的情况。对于人口净流出的城市，减少土地供应量；人口净流入的城市，增加土地供应量。一旦土地供应量增加，即城市建造了更多房子，即便涌入再多人口，也不会出现房子买不到、租不起的状况，房价自然不会离谱地高。

其实在2000年，也就是20多年前，最初的想法是将土地审批权上移，土地收益归地方，但上级以平均分配的方式下达土地指标。所以很多城市想尽办法多批住宅和商业用地来盖房子。也正因土地审批权受限，才出现天价地王。

如果能解决人地错配问题，实现人地挂钩，即根据人口情况审批土地，高房价问题就能迎刃而解。在我国960万平方公里的范围内，不少三四线城市，本身人口少、产业不发达、人口流出严重，却仍被分配大量住宅和商业用地，盖出许多无人居住的房子。

而像北上广深、长三角和珠三角等东部发达沿海城市，以及中部的省会城市，土地指标增加有限，但人口却大幅增长，从而导致人地错配，进而引发高房价。通过合理供应土地来解决房价问题，是最好的办法。

有人说买不起房子是因为房价太贵，而房价贵源于土地金融和土地财政，其根源实则是人地错配，也就是土地审批指标的问题，导致城市土地稀缺，房价自然昂贵。即便经济学家来，也难以解决中国房价畸形的问题，发达城市房价暴涨，落后城市房价暴跌，有些城市近十年房价不涨反跌。

所以，我认为应完善制度。未来，对于大城市，应尽早推行住宅双轨制，即房地产双轨制，大量供应住宅用地，用于保障性住房建设，或者政府直接出资收购老旧小区作为保障性租房。大量供应住宅用地，高房价问题就能迎刃而解。

一个城市若有大量房子供应，就不可能卖出天价。比如在上海外环以外，若供应几千个楼盘的土地，怎么会有人买不到房子，房价又怎么会居高不下呢？人地错配导致土地稀缺，土地稀缺才使得房子昂贵，这才是真正的原因。