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日前，网络上不少消息称，温州市区新增一座“商业综合体”，甚至还被冠以“大型商业综合体”。

部分网络消息

点开内容一看，发现他们所称的“商业综合体”，指浙南科技城一宗仅不足12亩的商业地块。

该项目地上总建筑面积仅约1.4万方，沿河呈狭长式布局，仅能打造一条小型滨水商业街，起到社区商业功能。

土地成交截图及地块指标。来源：省国有土地使用权交易系统

就连这也称之为“商业综合体”，那么该地块北侧的宏联佳园，也有一座类似的小商业，这也是一座“商业综合体”？

照这样的标准，光浙南科技城，恐怕就有十来座“商业综合体”了吧？

才约1.4万方都能称之为“大型商业综合体”，那附近约7万方的印象汇岂不是“巨型商业综合体”？超20万方（含地下）的万达广场难道是“宇宙级商业综合体”？

宏联佳园东侧商业设施

无独有偶，最近城西一座商业街区局部开放，官方媒体也称它为“综合体”。

尽管该项目占地约40亩、总建筑面积达约4万㎡，但从其业态布局看，尤其是存在大面积分割出售的商墅，实在难以将其与“综合体”搭上边。

从以上案例可以看出，“综合体”这一概念，在温州被滥用了。

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商业综合体、城市综合体，是房地产、商业领域的概念。

商业综合体指集吃喝玩乐购等业态于一体、具备统一管理运营、能辐射一个片区乃至全城的大型商业设施，一般规模在建筑面积5万方以上。

城市综合体，则建立在商业综合体基础之上，还包括商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等一系列城市功能，以高密度、高强度的建筑群形式，形成一座“城中之城”，是真正的城市地标。

按照以上概念，温州符合商业综合体标准的不算太多，符合城市综合体标准的则更少。

城市综合体

据去年市自然资源和规划局发布了《温州市城市商业网点规划（2021-2035年）》，温州市区已建成的商业综合体有印象城MEGA、滨江万象城、银泰百货世贸店、5050购物中心、银泰百货瓯海店、万象城、吾悦广场、万达广场、环游里、昊域广场等。

来源：市自然资源和规划局

除上述项目外，像美美广场、印象汇、崇悦广场等，也可纳入商业综合体范畴，但这些项目规模相对小一些，辐射范围也有限，有的实质上只起到社区商业功能，可能有些争议。

但是，将社区商业、百货、创意园区、超市、商务楼等，凡是带点商业的，都称之为“综合体”，造成概念滥用，产生了一系列混淆现象。

只要有商业就是“综合体”，温州岂不是有成千上万座“综合体”了吗？

一站式社区商业

除了部分市民不太清楚这些概念外，部分开发商夸大宣传、有关部门追求政绩等，也加剧了“综合体”概念滥用现象。

这种现象，让人感受到一阵浮夸风，与多数温州人的务实相悖。

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过去10多年来，温州关于“商业综合体太多，严重过剩”的言论，一直不绝于耳。

除了一些商铺持有者、普通街边店为自身利益而制造舆论外，很多人就是被这些滥用的“综合体”概念所误导。

10余年前，就曾有政协委员提案，认为温州商业综合体太多了，应该控制数量。而当时，温州市区只有万达广场这么一座商业综合体。

这样的言论，不断被一些追求新潮事物的年轻人吐槽，甚至就此认为温州人的观念太保守、落后、没见识、不思进取，从而影响了他们对温州城市的印象。

涌向商业综合体的年轻人

那么，温州商业综合体到底多不多？有没有过剩？

与多数同类城市相比，温州商业综合体不算多。不过，这些同类城市很可能是过剩的。

在温州市区，除了滨海的原宝龙广场（现崇悦广场）外，那些由知名商管团队运营的商业综合体，都还保持着较高的客流，不断有新品牌进驻，暂无失败案例。

近两年经济低迷、消费降级，尽管部分商业综合体业绩受影响，但由知名商管团队运营的，并未出现大面积关店现象，甚至还有人气上涨的。

那些人气不佳、大量品牌撤出的商业综合体，均由非知名商管团队运营。

成功运营的商业综合体人气

继2023年底滨江万象城开业后，去年、今年温州市区都没有新的商业综合体开业。

或许要到明年年底，温州市区才会新开一座商业综合体。

也就是说，温州市区在这三年时间里，商业综合体都没有新增，这在同类城市里也是极为少见的。

而像葡萄棚一带，还是商业综合体空白。城西的商业综合体也偏弱，周边居民的生活需求难以被满足。

可以看出，起码就温州市区而言，商业综合体没有过剩。

也恰恰是没有过剩，在这一轮消费降级中，温州市区那些由知名商管运营的商业综合体，都抗住了。

不过，温州市区东部的滨海，以及部分郊县、强镇的部分商业综合体，已有些艰难，即便由知名商管团队运营。未来，这些区域的商业，可能面临一轮洗牌。

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如果消费降级趋势未能得以扭转，温州市区的商业综合体，也并非高枕无忧。

沿着江滨路、瓯江路，就有GT PLAZA（鹿城广场）、K11 Select（青山全球总部）、温悦广场（原安邦金融广场）正在建设中。

接下来，已列入今年土地出让计划的鹿角湾地块，也包括一定面积的商业。

那么今后，瓯江沿线的商业综合体，将迎来更激烈的竞争。

建设中的鹿城广场GT PLAZA

当然，滨江万象城、鹿角湾地块、K11 Select，有条件构建一座现代化商圈。倘若这座商圈成功构建，将对其他分散、孤立的商业综合体带来压力。

东部的滨海、瓯江口，则有商业综合体烂尾。鉴于这些区域的发展现状，尤其是滨海已有多座商业综合体，预计短期内难有进展。

在此情况下，温州这些在建、新建的商业综合体，非常有必要做出特色，展现差异化，真正辐射浙南闽北。若继续同质化，将越来越难吸引消费者。

像鹿角湾地块、S1线惠民路站地块、中央绿轴G-16地块，可结合瓯江沿江景观带、世纪公园等景观资源，打造更优质的街区式商业，与周边“方盒子”商业综合体互补，共建现代化商圈。

几家由非知名商管团队运营、几乎失败的商业综合体，可考虑更换一家知名商管团队。

运营失败的商业综合体

至于那些自称“商业综合体”的小型商业设施，还是务实一点，精准定位为社区商业即可，没必要过分吹嘘。

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