太魔幻了，最近照母山一个新房项目打出8800/㎡的骨折价售卖，看到这消息时，我其实都有些不敢相信。

要知道，这个项目位置相当好，就在照母山金州大道与金开大道的十字交汇，挨着蓝湖郡，属于正宗的商圈购物中心上盖；

交通、商业、环境视野、圈层，一个不缺。

建筑本身也是玻璃幕墙设计，非常漂亮。

从位置上看，这里要优于龙湖云河颂，比起金茂璞印金开更是方便了好几倍。

并且和斜对面最近华润置地拍下的地块形成了接近5000元/㎡的“反向倒挂”。

斜对面地价13519元/㎡

这里修成房子了卖8800元/㎡

而这令人诧异冰火两重天现象，却恰恰是从市场分化、资本逻辑和政策博弈等维度上，揭示出现在以及未来楼市的走向！

以下分析，值得每个有产者，细细品读、思考。

3个现实问题

现实1：遗留问题，仍在冲击市场

相信大多数人的第一个疑问就是上述玻璃幕墙大平层那么好的位置，为什么骨折价啊？

首先，最主要的因素，是历史遗留问题。

这个英文名叫MARRIER，中文名叫万瑞开头的项目，原本属于红星地产与力帆集团计划斥资100亿元打造的大型综合体项目中的第四期。

在2018年那个房地产仍然浮夸的年份，100亿都是洒洒水。计划引进喜来登五星级酒店及重庆首个万豪行政公寓共同打造的MARRIER，是能比肩ONE57和海德公园的超豪。

但是呢，一说红星，还有力帆，大家应该就懂了。

几年间，项目跌落云端，历经曲折，当年的豪言壮志早已不复。现在只想着能收回多少是多少。

越快套现越好！

这是典型的“遗留问题”。而恒大、融创、世茂们手上或好或差的地块、开发暂停的楼盘、剪不断理还乱的债务...

这些都在持续冲击，扰乱市场正常定价体系。

但这样的房子就是“大漏”吗？

不见得。因为他有各种各样的问题。

现实2：供需结构性矛盾

现在复盘一下，会发现过去20多年，房地产行业真是跑的太快了！

“过度金融化”导致房企高杠杆运营，“投资炒房”观念盛行导致家庭高杠杆买房，风险不断积累：

同时，人口结构已发生显著变化，老龄化加剧、出生率下降从根本上削弱了住房需求。

再叠加产品因素，直接导致目前早期规划容积率高、梯户比差的房子，如果位置配套还不好，就会一跌再跌、无人问津！

为了避免被这些老房子拖累，目前的新房普遍只能孤注一掷，利用“好房子”“四代宅”等政策便利，大幅提升空间得房率、舒适性，为新房建立护城河。

并试图在需求逻辑上与二手房彻底决裂。

卖8800的MARRIER，尽管位置很好，但容积率高、梯户比差，没赠送空间，品质和服务也几乎忽略不计；

以及大量的纯刚需二手房和郊区低入住率次新房，都成了上述被“新时代抛弃”的住宅。

市场上房子很多，可越便宜的房子，吸引力反而越有限；

新房少，并且价格贵，但却具备了十足的吸引力。

表面看，是供需关系的结构性矛盾，深层次，是住房已经妥妥的成了消费品。

困境3：开发商“夹缝”生存

过去开发商拿地，是赌未来，拍脑袋报个预期利润就能拿地。

现在开发商赌不起了，拿地大多看三个因素：

1、竞品新房卖多少？当前售价决定拿地价上限。比如房价能卖20000，那么地价可能就得控制在8000左右，安全垫要够厚；

2、房企产品能力。市场好的时候谁都能挣钱，而现在对所有环节要求更高了，尤其是产品兑现能力。

3、营销能力。

就像前面那块13000元/㎡的楼面价，他做豪宅，做四代宅，开盘价预期我估计至少得定在30000-35000元/㎡以上。

压力不可谓不大。

当“面粉贵过面包”成为常态，这就成了一场裂缝中淘金的游戏。

面对撕裂的市场，躺在8800的卧室躺椅上的 MARRIER，低头望着斜对面的35000 的大阳台，心里说“人傻...钱多...”。

在35000 阳台上刚浇了花，正闭眼做练瑜伽的Resources Land，听到保姆阿姨问“对面房价8800，怎么比我们低那多？”极轻微的“哼”了一声，心里只有不屑和无视。

20 万照母山山民，已经成了平行世界。

买东西从不看价重庆jack，重庆Pony住在照母山；

9点25从轻轨站出来，一盘12.8元的麻辣烫就是晚餐的阿莉，也住在照母山。

某一刻他们还可能在光环1F擦身而过。

宇宙中心照母山，已经率先兑现了“新加坡”模式。

人人都在这里找到了快乐的生活。

但假如你要问在照母山买什么样的房子，未来会更有前景？升值潜力更大？

那么答案是：楼市的问题早已不是楼市的问题。

正如不是因为大家都没钱而导致不买房，而是因为大家都不积极买房了，所以很多人才觉得没钱了。

“信心缺失-销售低迷-资金紧张-品质落差-信心缺失”，是一种负向循环。

“信心十足-销售火爆-资金充盈-品质兑现-信心十足”，是一种正向循环。

现在仍然有做的好的开发商，做的好的项目，他们给到了消费者信心，销售往往也不会差。

这几年诸如观宸、启元、长嘉汇、龙湖御湖境、海成云湖郡、联发嘉和府、华润悦府等等项目，都是这样的正向循环。

因此，现在买房的逻辑也变得非常简单：

刚需多看二手，改善只看新房。

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