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当大兴、亦庄、通州的楼盘纷纷调规之时，海淀的楼盘改名了。

近日，中海中旅西山观复项目正式更名为“中海翠湖玖章”。这意味着，在取证接近一年之后，中海突然多出了一个“玖章”系产品。

海淀近期的重头戏在朱房双子，臻澐和建发·海晏双双取证，并已启动认筹，开盘在即。翠湖玖章，又一次把业界和购房人的目光拉回了海淀更北的翠湖。

更重要的是，此次中海祭出了6.5万元/㎡的“低价”，较去年开盘时直降近万元，一举创下近五年来海淀新盘价格新低。

一向高傲的海淀楼市，差点被这一操作整破防了。

01 高地价埋下的伏笔

实话实说，翠湖项目早在拿地之初，就被业界广泛质疑。原因很简单：地价拿得太高了。

去年2月22日，港中旅激战到底，最终以28.8亿元+10000平现房销售面积夺得翠湖0024地块，溢价率15%，楼面价约6.35万元/㎡。后来中海介入，主导操盘。

外界都为中海和中旅捏了一把汗。作为海淀位置几乎最偏僻的板块，翠湖项目指导价8.5万元/㎡，已然是该片区新房价格的天花板。而相隔700多米，2020年的“翠湖三杰”——万科翡翠云图、碧桂园山屿湖和葛洲坝紫郡兰园，当时限价才5.8万元/㎡。

无论是面粉和面包的价格缝差，还是周边次新房的价格锚定，都预示着翠湖项目的利润空间被压缩，操盘手们必须精打细算。

压力可想而知。

02 清一色纯四居的得与失

中海在产品还是很自信的。前身西山观复共规划6栋住宅楼，322户，10-11层，楼栋分布是行列式布局，楼间距近56米。

项目户型高端而纯粹，没有小户型，只有140、145 、165㎡三个户型，全四居，总价1200万起步。没有黑科技，得房率一般，79%-80%，好在户型方正，南北通透，客厅全部落地窗。

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