在楼市有句话叫，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
然而事实上，上海有很多房子，价格已经跌到地板了，却依然等不来几个看房人。
比如金山，崇明，奉贤除了南桥外的地区；
比如商铺，写字楼；
比如佘山，赵巷的别墅；
比如养老文旅地产……
这些房子，几乎快要没人接盘了。
老牌别墅区也凉了
在贝壳网上，整个佘山从去年7月份至今，只成交了5套800万以上的房源，平均两个月才成交1套。
而整个板块800万以上的房源挂牌量是100多套，算算全部卖完要多久？
说白了，佘山富人区的概念已经是过去式了。
认可这个地段的富人越来越少，浦西大家买别墅更愿意去西郊，徐泾，华漕。
浦东则锁定碧云联洋，东郊。
佘山别墅区，富人区概念丧失，富人需要的配套更是没有，国际学校，高奢商场都看不到。
因为整个别墅区的体量小，富人数量不够，缺乏高端配套生存土壤。
世贸佘山庄园，十年前单价破10万，如今反而更便宜了。
价格跌了不说，而且流通性差，总价3000万以上房源年均成交不足5套。
很多别墅挂牌好几年，卖不出去。
不止佘山别墅区，其他远郊别墅情况都差不多，远郊别墅正被富人从资产配置清单中批量删除。
比如赵巷别墅区，比佘山好点，但也好不到哪里去。
市区客被徐泾拦截，青浦客嫌贵转向朱家角，赵巷沦为“两头不靠”的鸡肋。
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远郊房产丧失流动性
金山，崇明，奉贤除南桥外的地区，这些远郊的房子，不仅价格跌惨了，可怕的是流动性也接近枯竭。
这些地方，本质上和上海城区没什么关系。
以金山为例，就是一个完全内循环的房产市场，基本只有本地人会在金山买房，大量的成交集中在200万以下，老破小甚至只要50万就能买到。
本身区域需求量就小。卖房只能打骨折，而且要大量曝光，一套房想要卖掉至少要有几十组带看。
这些地方品牌中介都不去，都是本地小中介。
金山养老也是个伪命题，可能 只有火车站周边的一带有人买。
这里的新房也难卖，金山新城建发朗玥等项目以低价策略吸引刚需，认购率仍不足50%。
来自金山投资客的懊悔：
“我也买了金山的，万春苑，傻不傻。十年了，刚把房贷还完，从来没有住过，挺后悔的，应该买青浦”
而且远郊的新房佣金，肯定比个人卖家的1个点高多了，有了客户中介宁愿推新房也不愿意卖个人的房子。
可能只有市场最热的时候，购买力外溢到金山，才好卖，但要等到什么时候？
崇明，奉贤除了南桥外的地方，和金山的情况也差不多。
投资客想要卖房，第一个打骨折，第二个只能找本地中介推广。
根源是远郊人口与产业双流失。2024年上海外来常住人口减少15.8万，远郊首当其冲；
金山、奉贤人口增速断崖式下滑。
奉城的中海戈雅园2018年开盘，从期房卖到现房，仍有近200套房源；海湾的奉发云邸开盘2年仅售出18套；
蓝湾的陕建名城映蓝去化率同样惨淡，2年时间仅销售30.5%。
这些无地铁、无规划、无倒挂的“三无区域”，二手房价格年均缩水8-10%，挂牌超1年无人问津。
崇明也是同样的情况。人口流失严重，六普时70.37万人，七普只剩下63.79万人，减少了6.6万人。
数据显示，2020年崇明二手房挂牌套数346套。2024年挂牌2201套，挂牌量暴涨了5倍还多，挂牌价格却从两万跌到了1万多。
外面的人不来，里面的人也很少出去，太远太麻烦太贵了。
通勤于崇明和市区，成本非常大，仅一次往返的高速费用居然近100元。
金山全境无地铁，崇明依赖长江大桥（周末拥堵+过路费贵），奉贤奉城等板块距市区超40公里。
这些地段通勤成本碾压居住价值，二手房流动性枯竭，有价无市。
来市区一趟，要么堵死，要么慢死，在这几个买房，市区通勤上班，基本是伪命题。
青浦白鹤，浦东惠南，也是同样的逻辑。
老话说一铺养三代，如今可能是一铺坑三代。
商铺产权通常只有40年或50年，卖出时交易税费比住宅高许多。
而且购物场景向互联网转移，商业地段越来越扁平化，商铺的地段价值大打折扣。
需求萎缩，商铺空置率飙升。
上海已经不缺商业了，无非这里高端一点，那里亲民一点。
而且新的商业中心还不断在造，人口流入放缓后，必然会空置出不少商场商铺。
上海会有一大批商铺商场被淘汰。
还有一点，好的铺子一般就是内部消化了，对于普通人来说，选好铺的难度要大于住宅。
写字楼市场也是供大于求。
这两年一线城不只住宅租金跌的狠，商铺和写字楼的租金更是要把房东跌哭了。
根据戴德梁行，上海写字楼目前市场供需失衡局面仍未得到扭转，整体仍处于供大于求的状态，
25年一季度有4个新项目入市，新增供应30.73万平方米，致使甲级写字楼空置率持续上行，到一季度末空置率已达23.0%。
租金继续承受压力，本季度，甲级写字楼平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。
新的写字楼CBD不断在建，办公需求却没有同步增多，自然有很多空置了。
高力国际研报显示，在传统淡季的2025年一季度，上海甲级写字楼市场需求较疲软，导致空置率环比微升0.3个百分点至20.0%，与去年同期持平；租金则持续下行至6.43元/㎡/天，环比下降1.7%，同比下降7.3%。
文旅养老地产沦为骗局
环沪的养老文旅地产，也是惨上加惨。
紧靠崇明的启东恒大海上威尼斯，已经沦为鬼城，原本主打的就是养老和旅游地产。
当初买入的人，价格已经腰斩甚至膝盖斩了，关键是没人看房和出价。
100多万买入，原本想涨到200万呢，没想到最后跌到50万了。
整个项目6万多套房子，房山房海，但配套不足，严重缺乏真实需求。
不少上海人买了放骨灰。
而且海边潮湿，并不适合长久居住。
事实上很多地方的养老地产，已经沦为纯粹的收割老人的骗局了。
主打风景的文旅项目一般都会缺失配套，医院、菜场都没有。
老人喜欢有山有水的环境，完全可以去当地住酒店，每年住两个月也花不了多少钱。
养老的核心还是医疗，在上海三甲医院附近买个老破小比去远郊或者外地买个养老房靠谱多了。
以上，就是上海楼市极其难卖的几类房子。
这几类房子，没有特别的理由千万不要买；持有的房东加速卖，往后会越来越难卖。
上海楼市，正在经历一场房价和财富的大洗牌，早点看懂趋势，才能不掉进坑里。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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