文/狗蛋本蛋

上海最显贵的板块之一西郊，那里有个世界级的顶豪项目「檀宫」。

檀宫由18栋别墅组成，2004年开盘时，每栋售价在8000万-1亿。

买家非富即贵，包括不限于丹麦王储弗雷德里、麦肯锡董事华强森、美特斯邦威老板周成建。

光是物业维护费，每套房子每月要10万元以上。

目前，建面1685㎡带1000㎡花园的户型，毛坯出租价格每月50万元。

去年，檀宫有套二手房出售，建面1613㎡（含地下室458㎡），最终3.5亿成交——

每平售价近22万元。

如果按地上面积算，则每平超过30万元。

在这个顶豪项目不远处，有12栋形似“碉堡”的灰色建筑，已经静静矗立N年。

2021年，一个上海网友说：

我读小学它就建起来了，没想到读博了还没开盘。

现在，这位网友可能读完博了，12栋“碉堡”楼仍然没开盘。

这些“碉堡”楼有个霸气的案名叫：

宁国府邸

很多人和狗蛋一样，第一时间联想到《红楼梦》的宁国府。开发商定下这个案名，可能是想取其名门望族的寓意。

有人说，宁国府邸的野心是超越檀宫，要让世人将其与边上的西郊宾馆相提并论。期望客户不仅拥有财富，还拥有权势和血统。

西郊宾馆是国宾馆，接待过无数国际政要，比如伊丽莎白二世、日本明仁天皇夫妇、小布什、普京。国内不同时期的主要领导，也悉数下榻过西郊宾馆。

从2020年开始，宁国府邸每年都要传一波入市消息，每一次都是“狼来了”。

该项目所在地块是2008年拿的，住宅产权70年，这都过去17年了。狗蛋说，还好富人买房不太介意产权年限。

最近，宁国府入市传闻又起。

宁国府邸的官方公众号，从愚人节那天起佛系营业，至今发布三篇推文，第一篇推文标题叫《让传奇回归西郊》。

最近一篇是活动宣传，宁国府办了一场高尔夫球赛，开始做客户营销。

看来，这一回狼是真的要来了。

宁国府邸可售别墅11栋，最小一套地上建面也接近1000㎡，总建面超过1400㎡，最大的一套地上建面1700㎡，都是三合院、四合院设计。业内推测：

套均价将超两亿元

不过，很多网友无法理解，一个特想展现逼格的顶豪项目，怎么会取名“宁国府”。

读过《红楼梦》的都知道，作为贾府之一的宁国府，是全书最荒淫、最不讲纲常礼教的地方，用宁国府老仆焦大的一句话来说，叫作：

爬灰的爬灰，养小叔子的养小叔子

更令人唏嘘的是，最后因“交通外官，依势凌弱”等罪名被抄了家。

不管宁国府还是荣国府，终局都是衰败，落了片白茫茫大地真干净。

不知道买得起两亿豪宅的权贵们怎么想，反正20万都拿不出来的铁柱说，看到名字就劝退。

有网友建议开发商在铺开宣传前抓紧改名，不然寓意“分崩离析”，太不吉利了。

不过就目前来看，开发商不准备更名，最新的宣传图册上，他们还把“邸”字略去了，直接称宁国府。

除了楼盘名，宁国府邸的建筑风格，同样暴击了广大网友的朴素审美。

建筑界最高奖项之一、有着“建筑界诺贝尔奖”之称的普利兹克奖获得者——英国设计大师大卫·奇普菲尔德，操刀了宁国府邸的设计，这位大师的风格是极简主义。

宁国府邸内部实景

从落成的宁国府邸可以看出来，确实极简，艺术品位没能和大师对齐颗粒度的网友，嘴是真损，说这是纯狱风，以为是提篮桥。

这种极简风格建筑，作为美术馆、图书馆不错，作为住宅，注定是等待少数买家。

在这个项目上，大卫·奇普菲尔德花了不少心血，划时代采用了中国传统的合院形式。

只能说，最终呈现的是西方人理解的东方府邸。

宁国府邸的开发商叫百仕达，创始人为欧亚平，很多人没听过，不过放在90年代及新世纪之初的地产行业，算得上大名鼎鼎了。

欧亚平曾在湖南对外经济贸易发展公司任职（现隶属湖南商务厅），派驻香港，此后其在港创业，成立了一家公司挂靠老东家，从事燃油进出口生意。

1993年，全国楼市调控，再加上海南楼市崩盘，地产行业风声鹤唳。年仅31岁、没有地产开发经验的欧亚平，拿下深圳罗湖32万平方米土地。后来的说法是，那是一片“三不管”土地，政府无力改造。

去香港攒到了第一桶金，也攒到了人脉，湖南人欧亚平在香港、深圳两地混得风生水起。

2001年，百仕达以 7.8 亿元拿下深圳地王——深圳湾红树西岸地块。这宗地最终变现超过80亿，创下又一个传奇。

当时的欧亚平并没有把鸡蛋都放在地产这个篮子里，同时还进入了燃气赛道，把百江燃气捧上港股后，引来李嘉诚当二股东，之后又把剩余股权卖给另一个香港富豪李兆基。

据说，欧亚平是“大D会”成员。如果欧总研究过李超人，自然深谙“和黄系”喜欢捂盘和搞大盘的风格。

很难简单定义欧亚平是一个什么样的人。

曾任百仕达地产总经理的郭兆斌，说欧亚平是一个精力过剩的人，被郭拿来和欧亚平一起比较的人是王石。

因为精力过剩，欧亚平精通很多球类运动，包括不限于棒球、高尔夫、篮球、网球、乒乓球。

在百仕达内部，欧亚平经常强调绝不复制，每一个作品都要较之前有所超越，要领先于同时代的所有东西。

或许正是老板的品味太超前，才缔造出了宁国府邸。

没法和老板共鸣，是广大网友的问题。

欧老板的传奇色彩不止于此，他可是国内为数不多曾让“三马”同时站台的男人，即马明哲、马化腾、马云。

其旗下众安保险，中国平安、腾讯、蚂蚁是三大股东，2013年众安在复旦大学举行启动仪式，郭广昌担任主持嘉宾，三马现身力挺。

从众安保险成立开始，地产业内就传言欧老板对地产不感兴趣，要撤退了。

最近十年，百仕达确实没再获取新项目，也没有参加土拍。

在上海，除了宁国府邸，还有另一个未入市的顶豪项目，位于黄浦江与苏州河交汇处的洛克外滩源，等着百仕达撤退前消化。

洛克外滩源的地块，比宁国府邸拿得更早，2005年。

二十年，林黛玉都走完她的一生了。