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地铁 200 米 + 首付 70 万起 + 满配黑科技的组合拳，在以小户型入场，脱下石景山的改善区域的伪装，在西五环热度不减，今天小鱼儿深度解析一下首钢・璟悦长安。

土拍情况回顾：

土拍基因：低价拿地背后的战略野心

2025 年 2 月8日，首钢以28.01亿元拖底摘得石景山设备处地块，住宅楼面价仅3.2万/㎡，远低于周边竞品。

白菜价拿地背后，是首钢深耕京西的老谋深算 —— 通过低成本获取核心地块，以高性价比产品抢占市场份额。目前项目对外报价是6.5万左右，但是目前释放折扣+开盘惊喜buff核算，预计成交均价在6w以内。（具体折扣点位，+maliao2045）

#1617-0001是综合性商服用地，地上建筑规模2.73万平方米，控高36米，位于住宅地块的东南侧。

#1617-0003是住宅用地，地上建面7.59万平方米，控高60米（局部80米），绿化率为30%，就是项目璟悦长安的位置

地块现状：（东南西北）

东侧：体育场南街9号院（现状住宅）+1号线支线（在建）地铁+废弃铁路（北京铁路局一零一线）

南侧：待规划的教育用地+商业用地+人民渠路

西侧：目前现状是北京锅炉厂旧厂区，后续需要升级改造。

北侧：现状住宅体育场南街7号院（不能拆迁）

目前现状四至，东侧后期会有铁路部分噪音影响，南侧因为人民渠路分割，无法形成网状规划,板块发展局限性很大。

项目核心数据：

共计700套，分为洋房和小高层（6-18层），容积率2.71，层高都是3m，其中洋房#2.3.8.13.14.是一梯两户，其他小高层是两梯两户，层高都是3米，得房率在85%-96%。

小高层85-95-104-107-133㎡，洋房83-97-107㎡，主力户型是97㎡-107㎡，占比小区总套数的79.5%，其中107平米的洋房，得房率最高，差不多在96%左右。

地块东西向舒展、南北向紧凑的矩形布局，部分楼栋之间采光会受到影响，特别楼栋的斜对角位置，基本都是9-10m左右，对采光比较在意的同学要好好甄选。（日照分析图领取+maliao2045）

刚需首要技能：通勤效率

交通优势明显，双铁1号线支线与11号线二期，距离体育场南街站，直线距离200米左右，1号线支线（建设中2027年预计通车）、11号线二期（规划中）。

地铁1 号线支线西起青龙湖东站，北至八角游乐园站，线路全长约 21 公里，共设 10 座车站，作为东西向骨干轨道线路，可与地铁 1 号线、11 号线、14 号线等实现高效换乘。

1 号线支线在体育场南街站将与规划的 11 号线二期换乘，在张郭庄站接驳地铁14 号线，在后吕村站则与市郊铁路城市副中心线形成换乘节点，构建多维度交通网络。
可以直达五棵松、金融街、国贸，串联长安街沿线核心商圈，对于璟悦长安，最有效的利益就是，扩容了地铁沿线的工作人群，人会随着地铁开通慕名而来。

地铁对于刚需盘的核心价值，在于它是吸引刚需客群最直接—— 不仅当下能精准触达依赖通勤的购房群体，更关键的是，未来接盘客群仍以刚需为主力，而刚需客群对通勤时效的敏感度远超其他因素，这正是临铁房穿越市场周期的底层逻辑。

现成教育资源：京源学校（石景山头部院校）、景山远洋分校，教育质量有口皆碑。

南侧还藏着个“教育盲盒”， 规划了一所九年一贯制学校，按首钢在石景山地头蛇地位，抽中名校隐藏款的概率很高。

刚需超纲配套：商业、医疗、运动配套全齐

小区目前周边的配套，都在3公里范围内，万达广场、京西大悦城、山姆。而且东侧自带2.7 万㎡社区商业配建，以后商业和地铁可以无缝衔接。

医疗配套同样硬核，向西步行即达朝阳医院西院区（三甲），石景山医院。北侧约600 米便是石景山体育（羽毛球、游泳馆全配备）。

其实在配套里面，最吸引我的是体育馆，特别适合牛马生活的我们，起码在我目前的阶段，我称之为续命神器

双轨+学校+生活配套，论配套，确实算满配，大范围辐射内医院、学校、商场俱全，小模块有商业和学校规划，也算是双重加持。

园林景观+建筑本身，不重点赘述，直接说结论。
首先外立面是银灰色+香槟金铝板+浅灰涂料立面，重点在不是啥风格，重点在涂料材质。

架空层，分布在#1、#2、#3、#10号楼，1000㎡左右，下沉庭院在1200㎡左右，这个配置数据参数，属于好房子的标配。

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500米夜光跑道环抱中心景观

五进十二园+ 七大主题森活场，南北景观大门、架空层、下沉庭院等元素串联成一条大型景观轴线，以中心主景观为核心，其余景观节点各有巧思故事～不多说，直接看图脑补！

户型图解析：

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