成都华润天宸上院

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局座个人观点：华润置地此次的四代墅可以写进成都叠拼产品编年史，它和此前局座看过的任何一款叠拼产品都有着明显不同。

无论地产从业者还是购房者，研究一下这款产品都能有所收获，有所提高。

成都的叠拼研发能力在全国范围内一直遥遥领先，但即便如此，过去几年传统三叠产品一直有无法突破的参数瓶颈。

衡量叠拼最重要的参数之一：面宽。

过去，豪华级叠拼一直介于三到四面宽之间，按照3米一个面宽，就是9到12米的总面宽。

10米以上的总面宽在叠拼里当然算优秀，但购房者们朴素的既要，又要，还要，往往会将叠拼对标大平层的面宽。

在大平层动辄16米、18米，甚至20米的面宽面前，叠拼好像一下就不香了。

叠拼一直无法突破5面宽的瓶颈，一方面，面宽越大总图压力越大，必须要有更低的容积率支撑。

另一方面，面宽加大也需要进深加大，空间比例才合理，必然会带来单层面积和户型面积加大，拉高总价，抬高购入门槛。

叠拼第二个难以突破的瓶颈是中叠，经常被吐槽为复式洋房，开发企业往往都是被迫压低中叠总价，以性价比构成主要竞争力。

第三个问题是传统三叠栋型往往会采用逐级退台设计，带来露台赠送。户型收缩到上叠后，就会带来单层面积和进深过小的局促问题。

以上三个问题既是购房者的痛点，也是开发商的难点。面对这个三角函数，天宸上院给出了全新解决方案。

天宸上院重新发明了一种超大面宽独立叠拼栋型。

首先，叠拼均为独立栋型，总体面宽拉到30.8米，单户计算就是15.4米五面宽叠拼，这是成都目前三叠墅的最大面宽尺度。

要知道，过去很多叠拼的面宽只有8米左右，也就是两个单元拼接的面宽才和天宸上院的四代墅面宽相当。

同时，上中下叠的户数分别为2+2+3，创新点在于下叠为三户：两套端户+一套中户。栋型总共7户人，户均资源占比很大。

其次，通过退台设计，从下到上每一户都有一个吹拔庭院，极大提升墅感。

有一说一，提出这个想法的人，李云龙见了都得说他是个人才。

过往，局座品审叠拼项目更多是围绕三独立体系解读，在当下豪华级叠拼中，这些都已经成为标配。

天宸上院不能按照以往常规逻辑来做对比参照，因为在独立栋型+超级面宽+吹拔庭院的加持下，天宸上院带来了几项「超级指标」。

●第一，91户叠拼中，有高达44%的边户率。

如何理解？

天宸上院叠拼一共有13栋，每栋都有2套下叠边户，上叠和中叠考虑规避对视问题，错位布置了一些端户。

也就是说，整个项目91套叠拼共计有40套边户（26套下叠边户），接近44%的边户占比创造了一个小纪录，大幅提升了房源的均好性。

●第二，下叠边户26.7米的连续采光面。

因为是独立栋型，所以下叠边户首层几乎做到了三面连续采光，整个转角采光面达到了约26.7米。

解决了传统下叠光照不足的问题，也制造了类似双拼别墅的居住体验。

●第三，中叠和上叠实现了15.4米的超级面宽。

单栋叠拼30.8米的面宽在中叠和上叠由两户分配，因此每户有了15.4米的超级面宽，极大提升了中叠上叠的舒适度。

这一面宽指标在局座印象中是成都首次。

●第四，出现了面积达到195㎡的超级单层。

15.4米的超级面宽加持，天宸上院的中叠首层，加上花园、电梯厅的使用面积达到了约195㎡；而上叠的首层使用面积（含花园）达到157㎡。

单层面积一直和叠拼舒适度深度绑定，过去五年局座品审的叠拼，单层面积能够达到120㎡，几乎就是豪华级的头部，天宸上院把这个参数提升了40%。

●第五，上叠中叠配置到了7个花园。

花园指标是叠拼最重要的墅感指标，在引入吹拔庭院、并层层退台之后，天宸上院的中叠和上叠配置了7个露台花园。

每一个花园都有对应的场景功能，后面内容我结合户型来逐一解析。

天宸上院的创新栋型，一共由四款户型产品构成，可谓各具特色，我重点解读下叠边户和中叠户型。

先来看建面约233㎡的下叠边户。

前文说过，下叠边户有约26米的连续采光面，更精彩的是三面U型花园周长达到了惊人的40米。

过往我们谈论别墅的花园都是强调花园的面积，而天宸上院的边户下叠则强调与花园的接触面。

下叠边户的E型庭院将整个下叠首层功能空间渗透环绕。

客厅、餐厅、序厅、厨房、老人房等功能空间都可以直接进入到花园，每一扇窗户开窗即见绿！

这种室内外空间的紧密联系是真正的别墅感受。

下叠边户还有三处配置亮点：

一是上下两层可以实现四套房配置，这将大大增加每个家庭成员的居住舒适度和私密感。

二是在餐厅和客厅之间，设置了一个内收的院馆庭院，通过这种绿植浮岛感，将客厅和餐厅有效分离。

我一直说真正的大房子就要做客餐厅分离，这是比肩大别墅的生活场景。

三是，另一个大别墅才有的场景：展示过厅；并将步梯设置于此，形成了一个类似独栋的陈列空间。

至于挑高地下室等空间，不再赘述，示范区开放后可以实地体验。

下叠中户同样竞争力十足，提两个产品亮点：

首先，其面宽达到了13.2米的四面宽尺度，堪称豪华；

其次，首层配置了三大功能花园，二层配置了一个拉通景观长阳台。

再来聊聊明星款建面约199㎡中叠。

传统中叠在开发商和购房者中的价值排序都不高，核心问题有两个：单层面积和花园空间配置不足，导致的居住体验感差。

此前有些创新的处理方式是做中户大平层，将三楼和四楼的左右两户打通成为大面宽平层代替传统中叠。

但在天宸上院，因为有超级面宽和吹拔庭院加持，中叠的墅感有了更高层级的提升，竞争力完全不逊于上叠和下叠。

在我看来，这或许是成都楼市有史以来最强中叠。

首先，中叠的首层和二层，加上露台和阳台空间，分别拥有190㎡和160㎡的超大使用面积。

只看首层的实得面积，相当于一个建筑面积200㎡的大平层。但是，这层只有1个卧室空间，其他的面积全部分配给了公区和庭院。

因此空间的舒适度甚至比常规的200㎡大平层还舒适，比如：首层就有两个X空间，满足家庭成员的个性化利用。

其次，中叠拥有7个花园空间。没错，整7个，在入户、客厅、厨房、主卧等主要空间都有花园作为连接。

每个花园都代表服务于不同家庭成员的不同户外场景，我在上面的分析图中做了对应的场景标注。

其中最精彩的是依靠两层通高的吹拔庭院：客厅外的L型调高花园，面积超过50㎡。

首层客厅、老人套房和二楼的主卧和次卧都分别能从不同视角看到这个花园，制造类似于亲地别墅的院落感。

华润置地·天宸上院位于成华区槐树店板块，这里是最近两年成都人们的高改目标区域，此前越秀天悦云萃已经在此拿到正向市场反馈。

项目整盘占地72亩，容积率只有2.0。项目周边是三大公园绿带环绕，南侧和西侧是市政公园绿地，东边是保和公园。

天宸上院天生的用地微环境优势，使得其体感容积率会更低。

总图规划，充分利用地块南侧的城市口袋公园，将步行出入口设置在公园中。

根据这条斜向入口动线划分小高区域和叠拼的用地范围。同时，在动线上依靠小高层楼栋的架空层，规划了整个小区的下沉式景观会所。

这是去年以来，我看到的第三个将人行入口设置在公园内的项目，前两个分别是麓湖丨丽世缦华和越秀·阅今沙。

今年，华润置地在成华区万象城旁的另一个项目华宸府，预计也会采用从公园车马院步入社区的设计方式。

这种以公园或生态区作为小区和外界软隔断的方式，比起传统的「大门+围墙」的方式，归家体验更加高级，也更显人性化。

就像日本轻井泽的虹溪诺雅酒店，从酒店大堂到别墅房间之间，还有一个生态公园作为过渡，给到访者更极致的仪式感。

这样的公园归家动线，是成都公园城市理念在日常居住中落地的一个小切片。

除了叠拼产品的颠覆性创新发明，天宸上院的小高层产品也有惊艳表现。

尤其是建面约173㎡的方厅大平层，新规加持下，三个院馆空间的表现，已经超越了此前很多200㎡+大平层。

有个极为细节的考量是入户光厅的设置。

天宸上院在这个约25㎡的光厅中段，设置了一段实体墙体。方便后期业主可以将入户大门移动至此，内光厅可以完全纳入室内拓展使用。

同时，外部的电梯等候区光厅也满足消防规范，这处考量值得大大点赞。

当前成都新房市场的形势，吸引豪改以上购房者出手，产品力是第一位的。

但囿于形态，局座认为，大平层的产品力内卷，除了内装、立面等叠加成本的选项之外，户型层面已经接近极致。

因此，还有一种产品力的解决方案是：切换形态，提供一种全新的居住形态，以此来吸引豪改以上购房者出手。

比如：天宸上院这种墅类产品，基于用地指标的优势，充分发挥主观能动性，对传统业态进行重新发明。

并且将总价控制在800-1000万元量级，可以适配更广域的豪宅客户需求。

所有叠拼墅类在产品力上的努力方向只有一个：就是在叠拼形态的框架之内，去制造更接近独栋的墅居感受。

这种墅居感受的评价标准就是：有天有地。

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