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今年2月，保利+金茂拿下朝阳三间房组团地块，87.295亿元，楼面价5.16万元，溢价率10.5%。

三间房一共两块地，其中一块，距离6号线褡裢坡站很近，由保利操盘，项目名是保利朝观天珺。另一块，距离6号线黄渠站800米，由金茂操盘，项目名是金茂满曜。

从拍地到开盘，一般是需要4个月的时间，转眼6月，已经到了开盘的时间。

本篇我们先分析下金茂满曜，下一篇再介绍保利朝观天珺。

金茂满曜，从地段来说，不算非常出色，西边两站地的朝青商圈非常热闹，商场有朝阳大悦城，东边一站地的常营商圈也很热闹，商场有长楹天街。

黄渠这个小商圈比不上朝青、常营大商圈热闹。黄渠地铁站出来，对面只有一个小商场，星悦广场。地铁站两侧是两个新盘，保利和光煦境已经卖完了，玺悦朝阳还剩几套尾盘，这两个盘的位置好一些，地铁近、商场近。

相对来说，金茂满曜离地铁站远一些，大概到黄渠地铁站要走800米左右，也是地铁盘，离22号线定福庄站大概1.2公里左右，到1号线双桥站大概也是一公里多。

周边的城市界面，挺不错的，道路宽敞整洁。北侧是2013年的回迁房小区泰福苑，泰福苑的楼龄相对新，外立面也很显新；

西侧是规划的住宅空地，未来也是建改善住宅，目前还没有拍地计划；

南侧也是空地，规划的公园绿地，西南侧有一块教育用地；

东侧差点，有个加油站，有老旧小区，道路也有点堵。

塔吊就是项目处

北边是双车道的马路

北边的泰福苑三区

北边的泰福苑二区

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金茂满曜产品力非常强，赶上了今年的“好房子”标准，层高3-3.1米，得房率90%以上。

小区一共13栋楼，719户，有8-11层的洋房，也有13-18层的小高层，还有26层的大高层，楼间距45-50米左右，容积率2.5，绿化率30%，预计27年底交房。（从开盘到交房，大概是两年半的时间，也有的项目能提前3-6个月交房。）

金茂的满系产品，大门长65米，高8.5米，外部整体由定制的蓝绿色陶板+汝窑白色陶板+迎宾叠水景观构成，外立面是铝板+玻璃幕墙，有2000平米的会所，有泳池，园林有樱花大道、叠水瀑布、儿童乐园等。

金茂满曜定位改善，户型都是三居、四居，有115、116平米的三居，129/133/159的四居室。首期开盘的价格，116和133户型，低楼层7.3万，中间楼层7.7-7.8万左右，159的价格要8万出头。

金茂独有十二大科技系统，打造恒温、恒湿、恒氧的环境，我都想住住金茂的房子感受一下。

（1）115/116户型

115和116户型是三居室，双明卫，客厅面宽3.9米，客厅面宽略窄一些，三面宽，客厅+两个卧室朝南，厨房的面积非常宽敞。

115/116户型朝阳900万总价段中，最稀缺的三面宽三居，总价低，上车门槛低，又能满足三居需求，大的U型厨房，它套内面积有100平米，相当于建面126平米的二手房了，对朝青的二手房三居是有打击的。这个户型也是目前认筹是最多的，最受欢迎的户型。

得房率计算：

115户型，套内108平米，得房率93%，但他们算上了电梯厅的面积，去掉电梯厅6.21平米，真实套内面积101.81平米，真实得房率在88%左右。

115户型不应该算电梯厅面积，电梯厅是共用的，一梯两户，没办法算成自己家面积，所以得房率就是88%。

样板间图片：

（2）129平米

129户型是个四居室，客厅面宽4.5米，空间感非常好了。

得房率计算：

129户型，套内117.93平米，得房率91.16%。

去掉电梯厅6平米，真实套内面积111.93平米，真实得房率在86.7%左右。

（3）133平米

133户型，四室两厅两卫，四叶草户型，客厅面宽5米，双明卫。

同样是一梯两户的设计，但电梯是双向开门的，同乘一台电梯，01户开左边电梯门，02户开右边电梯门，电梯出来的空间，独属于自己家，这种设计隐私性非常好，且增加了使用面积，在电梯厅可以打个鞋柜，增加了利用率。

得房率计算：

133户型，套内130.76平米，得房率98.26%。

去掉电梯厅8.17平米，真实套内面积122.59平米，真实得房率在92%左右。

133的电梯厅的面积，属于自己家门口，别的户不经过，可以打个柜子，算成套内也凑活吧。

样板间实拍：

（4）159平米

最大的户型，在最好的楼王位置，四室两厅三卫，客厅面宽6.3米，是个大横厅，很有大平层的感觉了。

得房率计算：

159户型，套内152.24平米，得房率95.96%。

去掉电梯厅7.9平米，真实套内面积144.34平米，真实得房率在90%左右。

样板间图片：

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