惊呆了，这一次楼面价“开卖”！
最新消息，龙华金茂府一建面约156平的户型，二拍起拍价约894万，比评估价低了约348万，折合单价约5.7万/平。
图源：京东拍卖（截图自2025-06-19），仅供参考
要知道，这个项目地块是2016年的龙华地王，当时金茂以总价82.9亿、楼面价约5.67万/平拿下；随后2019年龙华金茂府以均价10.3万/平开盘，不仅重新定义了龙华新盘价格，也刷新了彼时深圳人对龙华上塘板块的价格认知。
如今龙华金茂府二拍，起拍单价5.7万/平，基本和9年前拿地楼面价持平，和5年前开盘价相比接近腰斩。
难道说，深圳豪宅失效了？
01.
深圳豪宅法拍
上演“冰与火”之歌
据壹地产观察，当下深圳豪宅并非失效，而是面临着“冰与火之歌”。
——冰。
龙华金茂府，降价近300万仍流拍。
前段时间（6月7日），有“龙华第一豪宅”之称的龙华金茂府，一套建面约156平的房子，以单价7.16万/平、总价1117.82万，在京东拍卖上被拍卖。一拍无人报名，最终流拍。二拍再降价，起拍价约894万，预计7月2日开拍。
图源：京东拍卖（截图自2025-06-17），仅供参考
据悉，这套房子业主2020年以总价约1410万买入，如今不到5年评估价比当时购入价降了约168万，一拍降价约292万依旧没人出手，二拍降价加码至516万、63折起拍。
——火。
南山深圳湾宝能太古城北区，16人争抢，溢价84%成交。
龙华金茂府流拍两天后（6月9日），南山深圳湾宝能太古城北区一套建面约208平的房子，以单价约8.4万/平、总价约1747万起拍，最终16人经过94轮激烈角逐，以总价3219万、单价约15.4万/平成交。
这套房子，评估价不过2496万，最终成交价比评估价多了723万，和起拍价相比溢价约84%。
同样是“豪宅”定位，龙华金茂府和宝能太古城北区的法拍房为何“冰火两重天”？
先看，龙华金茂府目前的二手房行情：
图源：小鹿选房APP（截图自2025-06-18）
建面约185平的4房总价1540万；
6年前业主总价约1899万买入，加上100+万品质提升费&税费&6年房贷利率，保守估计折价近700万；
建面约248平的5房总价2350万；
业主开盘时总价约2500万买入，加上100+万品质提升费&税费，保守估计折价约300万。
短短6年间，亏了300-700万，这样的房子，即便业主以“血亏价”上架，买家也要仔细斟酌。
再看，宝能太古城北区的二手房行情：
图源：小鹿选房APP（截图自2025-06-18）
建面208平的户型鲜少有成交；
2016年，一套中低层户型成交单价9.6万/平；
今年3月，一套中层户型成交单价15.12万/平，抛开楼层来看，上涨57.5%；即便把楼层因素考虑进去，房价也是有涨的。
能在这些年的调整中，房价依旧有所上浮，怪不得宝能太古城北区的法拍房能如此抢手。
02.
深圳豪宅分化加剧
银湖别墅暴跌80%VS香蜜湖狂涨350%
楼市分化加剧，豪宅亦如是！
龙华金茂府和宝能太古城北区法拍上演“冰火两重天”，实际上是深圳豪宅分化的缩影。
早些年，深圳的豪宅多与产品力、生态景观深度捆绑，彼时地段也重要，但不是终极标准。
如今随着城市发展中心的转移、部分片区配套老化，部分原豪宅板块居住价值不断下降，豪宅属性也逐渐失效。
深圳老牌豪宅区-罗湖银湖片区，是深圳最早的富人区；在上个世纪90年代，银湖的润唐山庄的别墅套总价4、5千万；现在建面约183-240平的户型，挂牌总价也就在1000万出头，去年一套建面约181平的户型成交价不过700万出头，粗算至少暴跌近80%！（价格参考：行舟深房）
以“山海”资源力押“群雄”的盐田东部华侨城片区，曾是深圳乃至全国闻名的滨海豪宅区；这里的华侨城天麓八区2010年开盘均价去到13万/平，彼时的南山宝能太古城均价不过3.8万/平；华侨城天麓八区两年前的成交价单价10万出头。（价格参考：行舟深房）
东部华侨城天麓鸟瞰效果图，图源：网络，仅供参考
有着亚洲最大高尔夫球场的观澜湖片区，曾以“世界级度假豪宅”称霸；观澜湖高尔夫别墅成交单价一度去到23万/平；但近两年来成交单价多在10万以下，去年十月一套建面502平的别墅，总价2182万成交，单价只有4.35万/平。（价格参考：行舟深房）
图源：行舟深房小程序（截图自2025-06-18)，仅供参考
但也有一些豪宅，近年来价格一直坚挺。
临近深圳中心区CBD，坐拥香蜜湖及城市公园景观+城市核心配套+优质教育资源的香蜜湖片区，是深圳old money最爱的传统豪宅区。这里的豪宅，一直很坚挺。
香蜜公园片区城市景观
香蜜湖1号，2005年其联排别墅以4万+/平入市，彼时深圳房价不过7000+/平，如今的香蜜湖1号，挂牌均价25.27万/平，5月刚成交一套建面244平的5房，总价5098万，单价超20万/平。算起来20年间，涨幅超过350%。
图源：行舟深房小程序（截图自2025-06-18)，仅供参考
深业中城，2019年10月和2021年10月两次开盘备案均价均为13.1万/平，都是需要拼积分摇号，两次均开盘就日光！而近半年来，深圳中城的成交单价基本稳定在18万/平以上，部分摸顶20万/平。假如以18万/平算，涨了37.4%。
图源：行舟深房小程序（截图自2025-06-18)，仅供参考
坐拥完善城市配套+丰富海景资源+生态绿地，有优质产业配套的南山核心板块-深圳湾，是当下深圳“价格标杆属性”最强的豪宅区，如今占据城市发展重点，又是深圳湾CBD三大核心之一，片区的豪宅居住价值亦非常坚挺。前面提到的，宝能太古城北区，就是其一，深圳湾的恒裕滨城二期，更是一个典型代表。
恒裕滨城二期，2015年10月以均价约11万/平开盘，600组客户抢480套房（170-270平），开盘卖了9成，合计销售额55亿，彼时的深圳湾后海二手房成交均价不过5.5万/平。该楼盘近3月成交均价26.99万/平，今年3月171平户型成交单价接近30万/平。即便以均价算，近10年间也涨了145%。
图源：行舟深房小程序（截图自2025-06-18)，仅供参考
坐拥一线海景的南山太子湾片区，是深圳核心区内背山靠海的豪宅区，这里有半岛城邦、海上世界·双玺等知名豪宅，也有如招商玺等新晋豪宅，片区豪宅也是相当坚挺。
示意图，仅供参考
招商玺，2022年9月以均价12.85万/平（其中建面123-137平的2房户型开盘单价10-11.6万/平）开盘，当天现场超千人选604套房，全部选完。如今2年多过去，招商玺挂牌均价15.62万/平，近3月成交均价14.74万/平，以成交均价算，涨了约14.7%。
图源：行舟深房小程序（截图自2025-06-18)，仅供参考
03.
小结
深圳豪宅市场的分化，本质是城市资源再分配与财富逻辑重构的缩影。
当“山海景观”、“高尔夫球场”等单一资源不再稀缺，当城市中心随着产业升级、交通变革而迁移，豪宅的价值锚点正从“产品力堆砌”转向“地段+资源+圈层”的复合竞争力。
现在深圳的豪宅正在发生改变，未来分化将进一步加剧：真正的顶级豪宅，是城市发展红利、稀缺自然资源、顶尖圈层文化的集合体。
对于购房者而言，当下的豪宅洗牌既是警示，也是机遇，唯有穿透表象，抓住“城市进化逻辑”与“财富分配规律”，才能在豪宅博弈中立于不败之地。
注：部分房源成交及挂牌情况，参考自房客会、小鹿选房APP、行舟深房小程序，内容仅供参考，不做任何投资建议。
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