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保利天奕：琶洲南的低密奢居典范
项目简介
保利天奕雄踞琶洲南板块，地处琶洲会展中心南边，西侧 1 公里毗邻琶洲南 TOD 。北邻黄埔涌，南接新滘东路，西南侧为国际私立学校与赤沙村。该地块由保利发展于去年 10 月以 59 亿总价斩获，可售楼面价约 4.7 万，分三期开发。作为琶洲片区稀有的低密纯宅地，容积率仅 2.5，小区采用纯板楼设计。早期拿地时周边交通不便，如今黄埔涌搭设的桥已通车，项目与琶洲中区紧密相连。东侧九年制学校已官宣由广州市第五中学领衔办学。自 4 月底开盘以来，销量斐然，120 - 140 平户型已全面售罄，190 平仅余部分楼层，现准备加推 6/11 栋，均为 140 平户型，且 11 栋北面可俯瞰整个琶洲 CBD 景观。
基本信息
- 占地面积：6.7 万平
- 建筑面积：13.8 万平
- 规划楼栋：20 栋，分三期开发
- 总户数：约 952 户
- 绿化面积：24723 平
- 绿化率：36.9％
- 总车位数：1680 个
- 车位配比：1：1.76
- 物业公司：保利物业发展有限公司
- 物业费：6.5 元 / 平
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高拓户型
建面 120 平四房两卫（已售罄，二期或有变动）
- 空间布局：南北对流双阳台，面宽约 15 米，空间开阔，通风采光极佳。专梯专户设计，保障业主居住的私密性。酒店式主卧套房配备步入式衣帽间与 L 型飘窗，提升居住品质。最小卧室 7.9 平，4.9 米宽客厅，空间布局合理，满足家庭日常生活需求。
- 功能与体验：南北对流的设计使得室内空气流通顺畅，保持空气清新。专梯专户为业主提供便捷且私密的归家体验，酒店式主卧套房的设计让居住更具舒适感与尊贵感。
建面 140 平四房三卫
- 尺度与功能：面宽 16 米，专梯入户搭配独立电梯厅，尽显尊贵。客厅面宽约 5 米，宽敞明亮。双主套三卫设计，满足家庭成员不同的生活需求，尤其适合多代同堂或对居住空间有较高要求的家庭。U 型厨房操作便捷，提高烹饪效率。
- 景观优势：主要分布在北侧后排高层，北边可望琶洲 CBD 景观，总价 1000 万起。业主在享受舒适居住空间的同时，还能欣赏到城市繁华的天际线，提升居住的观赏性与价值感。
建面 190 平四房三卫
- 奢阔设计：面宽 18.2 米，专梯入户，客厅开间 5.7 米，空间极为奢阔。酒店式主卧套房配备豪华衣帽间，南北双景观阳台，约 9 米南向阳台，可将室外美景尽收眼底。打通客厅旁的次卧可做成 LDKG 一体化，增加空间的开放性与互动性。双卫设置豪华卫浴四件套，提升居住的舒适度与品质感。
- 品质生活：该户型从空间尺度到细节设计，都展现了高端住宅的品质。奢阔的空间可满足业主多样化的生活需求，无论是家庭聚会还是休闲娱乐，都能提供足够的空间。双景观阳台与豪华的主卧套房，为业主营造高品质的居住环境。
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配套详情
交通
- 地铁：目前通过临时搭建的便桥，步行至地铁 8/11 号线交汇处琶洲站约 8 - 900 米，需 10 分钟左右。虽不算很近，但在可接受范围内。后续建成永久道路后，距离会稍远。
- 道路：今年 3 月黄埔涌临时便桥通车，项目与琶洲中区相连，通行更便捷。东侧规划 7 条永久道路，计划 2026 年四季度建成，其中会展东路至关重要，可直达广交会展馆，并串联新港东路、阅江路等，届时开车去琶洲 4 公里，20 分钟内可达；去珠江新城约 10 公里，半小时左右可到，自驾出行将更加便利。
教育
- 公立学校：项目东南侧 500 米公立九年制学校确定由广州市第五中学领衔办学，虽然学校所在地块尚未拍卖，建成及投入使用时间待定，但在满足招生政策前提下，符合 “人户一致” 条件的业主适龄子女可按地段申请小学部学位。五中作为海珠区老牌名校，创办于 1951 年，是广州首个公办完全中学，2024 年高考高优率达 91.6%，985、211 录取人数位列区属中学榜首，初中部成绩也逐年攀升，教育质量有保障。
- 国际学校：项目西南侧规划私立国际学校（港澳子弟学校），与五中形成 “公立 + 国际” 双教育矩阵，为业主子女提供多元化教育选择。
商业️
- 周边商业：项目北面约 33 万平商业综合体已封顶，预计年中交付招商，涵盖商场、酒店、写字楼等。目前最近商业为六元素，步行约 1.5 公里，附近还有万胜广场商业。菜市场稍远，需至琶洲新村或赤沙村。项目东侧虽有两块商业用地，但目前周边商业成熟度有待提高。
- 未来发展：随着北面商业综合体投入使用及周边商业用地开发，未来商业配套将不断完善，为业主提供更多生活便利。
医疗
周边有广东省第二人民医院、南方医科大学中医药结合医院、陆军第七十四集团军医院等院区，为业主及其家人的健康提供医疗保障。
小区特色
- 低密板楼：容积率仅 2.5，采用纯板楼设计，且所有楼栋均为 T2 板式独栋。南低北高行列式布局，牺牲部分货值和利润，保障业主更好的采光、通风和私密性，提升居住体验。板式住宅严格的退距要求，也确保了通风日照条件。
- 景观视野：高楼层景观视野优越，向西可揽小蛮腰与琶洲西区天际线，向东能观琶洲中二区城景，向北望金融城与琶洲展馆，向南视野开阔，为业主带来不同方向的景观享受。
- 社区规划：将琶洲南 3 地合宗规划，避免社区割裂，形成 CBD 低密大社区。各组团共享园林及功能配套，串联内部景观、外置车行动线，营造私密社区空间。
- 品质细节：从约 88 米长、约 9 米高的 “超级门王” 到 400 米归家超级界面，再到 2500 平下沉式会所，处处彰显豪宅调性。专梯入户、户户朝南设计，户型使用率达 120％，进一步提升居住品质。
项目总结
保利天奕凭借其优越的地段、便捷的交通、优质的教育资源、不断完善的商业配套以及高品质的产品设计，成为琶洲南板块高端改善型住宅的佼佼者。其低密纯板楼设计、良好的景观视野和社区规划，为业主提供舒适、私密且尊贵的居住体验。尽管目前周边商业有待成熟，但随着各项配套逐步完善，其价值潜力可观。对于追求高品质生活、重视子女教育且在琶洲及周边区域工作的高端客群而言，保利天奕无疑是理想的居住选择。
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