这几天，琶洲南新地块调规，讨论很多。

上周末，广州规自局悄咪咪地挂出了一个调规公告，位于琶洲南TOD西侧的AH031403地块商改住。

地块为混合型商住地块，占地约5万平，总建面约17.2万平，容积率约3.43，限高100米。

其中，商业服务业设施用地为住宅建面的3.3%，另外包括12班幼儿园等配套，配建不多。

体量挺大的，相当于一个中大社区了，按每套140平面积来算，约1200套住宅，如果是大户型为主，也有800-900套。

一石激起千层浪。

尤其是琶洲南TOD业主反馈更为强烈，想必相关的内容，大家都看到了。

这里就不贴出来了。

简单梳理一下，几个关心的重点，主要是这几个：

1）琶洲严禁商业开发，是不是在无序商改住；

2）新地块会不会挤压省实琶洲学校的学位；

3）琶洲后续的供应量和市场走向，是不是背刺。

一起来聊聊。

其一：琶洲经开区，确实在2022年就明确，严禁商业房地产开发，这也是写进省府批复文件里的。

但是，这并不意味着，琶洲从此不会有新增住宅的供应。

严禁商业房地产开发仍然是主基调，但主要集中在狭义的琶洲岛、尤其是中、西区。

琶洲南区，作为琶洲岛的外延核心片区，定位是创新拓展融合区，连片开发。

西区主要是人工智能与数字经济，搞钱搞业务，漂亮的写字楼CBD，发展成熟，但是已经饱和。

中区主抓会展+总部，包括抖音华南总部，未来财富新贵。

东区，琶洲东岛尖，广州版超总，定位很高，有后发潜力，但片区连片开发需要从朱氏家族拿回大片土储。

这是难题和骨头。

南区，则是用来承接琶洲高端改善，以及新科技新贵的居住需求，提供居住和公共配套的。

琶洲南区和西区、中区连片开发，功能互补，但也不是睡城和后花园。

其二：如果不收储，原定的控规，风险雷区中的珠光，也无力开发。

熟悉琶洲的同学，应该清楚，原先这块地的原业主方，是珠光。

但是，珠光遇到了财务危机，之前备忘录提到的电子竞技、文化创意的产业，大概率不能落地，也没钱落地。

而且，24年如果作为电子竞技、文化创意等产业用地出让的时候，珠光拿了，大概率...

一言难尽就是了。幸好，当时终止了。

如果珠光拿到，一顿骚操作，到时候，对片区配套，城市界面改善，对片区业主房价的影响更不可控。

2、新地块很大概率能读上省实琶洲学校

我对比过海珠区行政区划图，琶洲南AH031403地块和琶洲南TOD同属官洲街道，也是同一规划单元。

这意味着，按照海珠区现行的政策，新地块大概率能入读省实琶洲学校，这点没得battle。

至少现在来看，小学是稳的，至于中学，一样是全区摇号，这个也是按海珠区政策执行。

很多人担心会不会挤压学校资源？

其实，看今年的招生政策，省实琶洲学校今年第一届招生，小学部两个班，仅仅面向琶南招生。

而整个小学部，规划有18个班级，哪怕简单粗暴地把6个年级平均分，后续也依然有扩班招生的空间。

另一个，对交通承载力的问题。

我们在地块现场看到，琶洲南区AH031403地块四周都有道路，而且已经在修建中了。

据看守地块的保安说，当天只是因为刚好下雨才没开工。

道路打通后，就未必是全部占用琶南的出入交通了，南边大约100米就能直达12号线赤沙南站。

3、核心板块，核心地块，众多开发商紧盯。

这两天，从我们目前了解的情况，琶洲南区AH031403地块，已经有很多开发商盯着了。

包括但不限于：越秀、保利、华发、中海、金茂、建发、保利置业等一众主流开发商关注。

同时，客观条件也就决定了，随着地块的诞生，琶洲南TOD的价值，不仅不会被弱化，还因为连片开发预期而得到增强。

这是项目所处的地段，所拥有的配套，以及自身过硬的产品力，还有圈层氛围决定的。

具体来看，新地块，虽然位置在隔壁，但是优势与缺点并存，并且计容新规落地之后，赠送率会控制。

几个重点：

1、位于琶洲南区成熟区域，一桥之隔就是琶洲西区总部集群

2、学铁商素质过硬，北边有滨水公园景观，提高了改善属性

3、3.43的容积率+限高100米，相对更低的密度

4、不过，计容新规收紧后，得房率不会特别夸张

这块地旁边就是琶南一期最先交付的区域，滨水公园、会所也在这边，高端居住氛围已经打出来了。

地块自身的学铁商，也都是明牌：

学，有可能就近安排入学。

铁，是12号线东段赤沙北站，预计全运会前开通，步行100米可直达D出口

12号线通达度也不错，1站换乘8号线赤岗站，1站换乘11号线赤沙站，去琶洲和金融城都很方便。

商，是琶洲西区加上琶南二期的商业区

而且，地块西侧为赤沙涌，一直向北贯通到黄埔涌，未来这里大概率会一起做一个滨水景观带。

贯通整个滨水景观带的道路也在整了，现场已经能看到雏形，速度挺快的。

另外，这块地还能望到广州塔，即便站在地面，也有近在咫尺的感觉，真正的塔景房。

至于地块现状，大部分已经被围挡起来，内部主要是杂草地、泥土地，整理工作估计不难。

现场还可以看到，地块被一条道路分成了南北两区。

其中，北区紧挨着琶洲西区，离广州塔也更近，还有滨水公园，能做更高端产品；

南区更近地铁和琶南二期的商业，但景观受限，估计改善一些的产品。

当然，也有可能合并为一块地，那就能增加大社区的观感，两种思路都为开发商腾出足够大的产品打造空间。

至于短板，主要有两个：

一是北边不够方正，有一小部分是现有的机关单位，景观面也较窄。

二是地块西侧、南侧有部分旧村、工业区、学校区等，也有很多租户、外卖骑手进进出出，好在密度不高，但对圈层有一定影响。

其实，在广州，你可以完全相信片区开发的力量，带来的城市发展势能和量级。

不过，说真的，控规公示才几天，就引发这么多话题讨论，几家开发商也补充：

看看能不能搞出来。

最后，不方便说的，扫码私聊了。