“买顶层，送露台”？法院判了！

6月19日大理市委政法委、大理市融媒体中心 • 大理人民广播电台综合广播FM99.9，结合普法强基补短板专项行动推出《城市进行时•政法篇》，本期节目嘉宾：云南千一律师事务所赵文慧律师，和您一起关注：“买顶层，送露台”？法院判了！别让促销噱头成购房陷阱。

赵文慧

云南千一律师事务所律师

“买顶层！送露台！”面对开发商极具诱惑的宣传，不少购房者心动不已，幻想拥有一方专属户外空间。然而，顶层业主真能享有露台专属使用权，并随意改造吗？一起真实案例，给大家敲响警钟！

2021年12月，王某、李某被开发商“买顶层送露台”的承诺吸引，购入一套顶层商品房，并与开发商签订补充协议，约定房屋南侧露台归其专属使用。楼盘通过规划验收后，王某在装修时将露台部分空间改建成封闭式阳光房。本以为能惬意享受私人空间，却不料2022年11月，城管局下达通知，要求其停止违法建设，必须办理规划许可手续才能继续施工或使用。满心委屈的王某、李某将开发商告上法庭，要求确认对露台的专属使用权，结果却大失所望。

法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，露台要确认为业主专有部分，必须同时满足两个条件：一是在规划上专属于特定房屋；二是建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同。而本案中的露台，仅仅在合同里约定归买受人，规划上并非专属特定房屋，也不具备构造独立性，更无法登记成为业主所有权客体。因此，王某、李某的诉求缺乏依据，法院不予支持。一审败诉后，王某上诉、申请再审均被驳回，判决最终生效。

露台的性质决定了其使用规则：若露台属于专有部分，特定房屋业主可排他使用；若为共有露台，全体业主都有权合理使用。但无论哪种情况，擅自改造露台都属于违法行为！未取得建设工程规划许可证就改建，不仅破坏小区整体规划，还可能增加顶层楼面荷载，带来严重安全隐患。现实中，因违规搭建露台导致房屋结构受损、漏水，甚至危及整栋楼安全的案例屡见不鲜。

这起案例给购房者和开发商都提了个醒。作为购房者，千万别轻信开发商的夸大宣传，签订合同前一定要仔细查看房屋规划图纸，明确露台性质，避免陷入“赠送陷阱”。如果因“送露台”产生纠纷，很可能面临无法使用、拆除违建的风险，白白蒙受经济损失。而开发商在销售时，也应如实告知购房者房屋及附属设施的真实情况，无权处分的共有露台，绝不能随意承诺赠送，否则可能面临违约赔偿。

房子是家庭的重要资产，购房时多一份谨慎，就能少一份风险。转发提醒身边人，别让“送露台”的促销噱头，变成难以解决的糟心事！

《城市进行时》节目时间：

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编辑：郭晋恺 向红玉

值周：胡亚玲 杨丹妮

主编：李胜

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