又到一年毕业季，北京某高校应届生小陈早早开始找房，原本预算紧张的他做好了“挨宰”准备。但当他真正踏入市场时，却发现了一个意外现象：房租不但没涨，部分房源价格甚至比去年还低。

他很快签下了中关村附近的一套一居室，月租金比学长去年租的同户型便宜了300元。“都说毕业季租房又贵又难，今年好像不太一样。”小陈签约时感慨道。

今年毕业季来得有点早，与往年6-7月才开始升温不同，5月已有部分城市租金上调，然而在全国范围内，几个值得关注的新趋势正在形成。本期，URI管中窥豹，一起来聊聊这个话题。

01

数据说话

租金涨幅乏力

先来看一组新鲜出炉的数据。2025年5月，50城住宅平均租金单价为33.57元/平方米/月 ，环比微涨0.25%，看似有上涨趋势，但同比却下跌4.51%，这说明和去年同期相比，租金是下降的。从环比变动区间来看，50城租金环比变动区间为 -13.41%至5.82%，42%的城市租金实现环比上涨或持平，但有84%的城市租金出现同比下跌，且同比跌幅区间为-15.57%至-1.52%。

再看全国20城市场化公寓的租金情况，2025年5月，平均租金47.96元/月/平方米，环比下跌2.27%。其中，一线城市平均租金95.61元/月/平方米，环比下跌1.3%；二线城市平均租金41.05元/月/平方米，环比下跌4.28%；

从这些数据可以明显看出，尽管5月租金有微弱的环比上涨，但整体租金下行的趋势并没有改变，尤其是同比下跌幅度较为明显，在毕业季前夕，租金市场就呈现出这样的态势，确实有些出乎意料。

02

保租房大潮

改变市场游戏规则

市场租金上涨动能减弱的背后，是保障性租赁住房的大规模入市。尤其是上海，保租房供应量持续稳居核心城市榜首。

2025年是“十四五”保租房筹集任务的收官之年，URI预测较大规模的保租房项目将持续供应上市。这些保障性租赁住房租金价格相对较低，对普通住宅租赁市场形成了一定冲击。比如，在深圳，目前保租房规模占比近4成，规模还在持续扩张，租金还为城市整体租金的6折水平 ，这使得公寓整体租金下行。

对于租客来说，同样的居住条件，保租房租金更低，自然更有吸引力，这就迫使普通租赁房源不得不降低租金来竞争。未来市场房源的租金上涨动能或进一步被减弱。

03

政府出手

万套房源专供毕业生

面对即将到来的毕业季，地方政府也积极行动。

北京于6月6日启动2025年“毕业季租房服务进校园”活动，筹集房源近15万套（间）专供毕业生。这是北京连续第七年开展服务毕业生租房活动，房源规模较往年大幅提升。这些房源涵盖市场化房源、保租房、人才公租房、青年公寓等多类型，其中保障性租赁住房约3万套（间）。部分房源还纳入北京住房公积金管理中心试点的“直付房租”服务范围，实现租金缴纳与公积金提取的无缝衔接。

上海则更早行动。4月27日启动的2025年“保租房毕业季进校园”专项行动，共提供超过1万套房源（供应量达去年的3倍），以月租金2500元-3000元左右房源为主。上海还推出创新政策：毕业2年内未就业的高校毕业生，可凭毕业证书申请为期1年的保租房。本次活动已为超6000名毕业生解决住房问题。

宁波自2023年起，于毕业季开展保租房进校园活动，活动由宁波市委人才办统筹，市住建局会同多部门及单位共同组织。2025 年6月10日至12日，活动走进六所高校，现场不仅有政策咨询，展示的房源优惠力度也极大，如城投橙寓春华社区推出 998 元特价房源，有巢国际公寓折扣叠加还有租金抵扣券。宁波从2021年开始筹建保租房，至今已累计筹建房源19.89万套，为25.8万新市民、青年人提供了安居之所，其中包括新毕业的大学生、城市白领、一线产业工人以及环卫工人、快递小哥、外卖小哥等城市重点行业一线人员。

URI观察到，今年进校园的保租房定价再创新低，相比市场价格，优惠幅度达10%-30%：

04

市场变化

经济大环境的下行

近年来，全球经济都面临着一定的不确定性，国内经济也处于深度调整期。经济增速放缓，就业压力增大，这直接影响到了人们的收入和消费预期。很多人在租房这件事上，不得不更加谨慎，消费降级。原本可能会选择市中心、配套设施完善的房子，现在为了节省开支，会转而选择租金较低的偏远区域，或者和他人合租，对租金的承受能力也有所下降。这种消费心理和行为的转变，使得房东和租赁机构不得不降低租金来吸引租客。

房地产市场这几年一直处于深度调整阶段，房价从高位回落。房价和房租之间存在着一定的关联，房价下降，使得租房市场的投资回报率降低，部分投资者为了尽快回笼资金，会选择将房子出租，这就增加了租赁市场的房源供应。同时，一些原本打算买房的人，看到房价下跌，持观望态度，继续选择租房，这也导致租赁市场的竞争更加激烈。举例来说，在某些城市，原本一套售价200万的房子，租金可能每月5000元，现在房价跌到180万，按照投资回报率的计算，租金也可能相应降低，以吸引租客。

05

各地抢人

流动人口发生变化

过去，大量人口向一线城市和热点二线城市流动，这些城市的租赁需求旺盛。但近年来，不少城市出台人才引进政策，加速了人口的流动，同时，一些城市的产业结构调整，就业机会减少，人口流入规模变小，甚至出现流出的情况。以东北地区的一些城市为例，由于传统产业衰退，就业机会减少，很多年轻人选择去南方城市发展，导致当地租赁需求大幅下降，租金也随之降低。

而在一线城市，虽经济实力强，但生活成本高，部分年轻人在就业压力下，选择回到家乡或者去生活成本较低的城市发展，这也使得一线城市的租赁市场需求受到影响。

06

未来走势

短期承压与长期回温

URI认为，短期来看，租金还会继续承压。一方面，保租房的供应还在持续增加，这会继续对市场租金形成压制；另一方面，经济环境的改善需要一定时间，就业压力和人口流动的问题也难以在短期内得到根本性解决，租赁市场的供需失衡状况还将持续一段时间。

但从长期来看，如经济逐渐回暖，就业机会增多，人口流动恢复正常，租赁市场的需求会逐渐回升。同时，随着保租房供应高峰过去，市场供需关系会逐步调整，租金有望逐步企稳。并且，随着人们生活水平的提高，对居住品质的要求也会越来越高，市场将更加注重品质和服务，租金也会更加合理地反映房屋的价值和市场需求。

对租客而言，在当前租赁市场供需格局动态调整，且正值“毕业季”房源推广的关键时期，非核心区域、非地铁房源的议价空间可达5%-10%，租客迎来了较为有利的换租“窗口期”。

小李的租房体验正成为越来越多毕业生的共同经历。随着“保障+市场”双轨制住房供应体系加速形成，2025年毕业季的房租上涨魔咒首次被打破。租赁市场从“有得住”向“住得好”的转变，行业已步入“品质竞争+精准适配”的新阶段。

这一现象，是多种因素共同作用的结果。对于租客、房东和租赁企业来说，都需要适应市场的变化，做出相应的调整。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒