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观承别墅区自2013年至今，10年间累计投资超300亿元，总开发土地规模超过60万平，形成了综合容积率1.01的低密别墅大盘。

对比市场上其他别墅项目，观承大家项目是一个以造城理念开发的别墅大盘，观承别墅区1100套别墅产品，不含自住、共产、公租房，实现了高净值圈层的统一。

总价约1400-2700万别墅基本售罄，目前在售少量平墅产品，总价约300万起，建面约144㎡、167㎡（占比约31%），平墅产品的优势是同总价能在北京买到的最高品质、最大面积、最好采光产品。前期在没有任何宣传投入情况下已经去化约40%，都是员工和业主购买，这些距离政策和项目本身最近的人优先选择入手，根据以往销售经验，客户都很认可性价比和各项品质，唯一考虑的就是为什么那么便宜，是否安全？所以先为您阐述自持产品由来和政策保障，平墅产品全称是自持商品住房，它的产生和政策的发展息息相关。

一、自持商品住房由来

→【2015年之前-买哪儿都涨】

● 对品质、户型、物业等要求不高。

→【2016年-2021年，政府出手抑制房价】

● 这个阶段产生了限竞房，2016年9月30日北京市人民政府办公厅发布的京政办发（2016）46号文，文件第三条明确了抑制房价的具体方法“强化控地价限房价的联系方式”。这个阶段的土拍模式是报名企业先竞价，价格竞到最高限以后开始竞自持商品住房面积，举牌自持面积最大的开发商拿下挂牌地块。自持商品住房就是这样产生的。限竞房存在于市场的4年时间内，北京房价上涨被抑制了约6%，当时南四环外、西南四环外住宅价格仅5.4万。

● 也可以理解为只有抢手的好地块才能拍出自持产品。

→【现阶段】

● 土拍看，限竞房产生后，土地竞拍从2016年竞拍自持面积，至2021年以后改为公租房面积、现房面积等，最后是竞高标准住宅方案。最近一次出台的政策是今年11月22日发布的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，这个阶段开始回归居住本身。-品质。

● 这个阶段您会发现衡量房子好坏的第一标准不再是地段，而是品质，因为市区好位置老破小价格跌幅最大。

● 大部分房子已经不具备增值投资属性，市场开始卷品质，这就是我们平墅产品的存在逻辑-花最少的钱，获得最高的居住品质。

二、自持商品住房政策

● 政策类文件通过二维码、建委官网、北京市人民政府门户网站均可查询。

● 2016 年 9 月30 日，北京市人民政府办公厅颁布了：京政办发〔2016〕46 号文，其中第三条明确了限竞房政策背景-源自于“控地价限房价”的交易方式，2016年开始拍出限竞房地块，该类地块中就涵盖了自持商品住房。

● 北京市住建部、规委、国土局于2017年4月14日颁布了［京建发（2017）145号］文，明确了自持商品住房土拍来源、土地年限、受建委监管、开发企业如果破产解决方案等。

1.第一条明确土地来源合规合法-以出让、招拍挂形式获得。

2.第二条明确了自持商品住房受主管部门建委和国土局管理。

3.第四条指出如开发企业破产，需获得区政府统一才能整体转让，并不得改变自持商品住房规划用途。