海玥黄浦源是上海建工集团在黄浦区人民广场核心板块开发的高端住宅项目，融合历史风貌保护与现代奢居理念。综合相关信息如下：
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I. Project Overview
一、项目概况
The plot constitutes
地块构成
Youdaoplaceholder0 Plot 1 : Planning for 3 super high-rise buildings (up to 165 meters) and 1 high-rise building, with unit floor area of approximately 90-598㎡, featuring ART DECO style facade, delivered fully furnished 913.
1号地块：规划3栋超高层（最高165米）及1栋高层，户型建面约90-598㎡，采用ART DECO风格外立面，精装交付913。
Youdaoplaceholder0 Plot 7 : Renovation and reconstruction of 18 buildings in the style of Shikumen, with a plot ratio of only 1.2-1.3, to create a low-density pure villa community (including townhouses, semi-detached houses and detached houses), with a construction area of approximately 220-660 square meters, unfinished delivery of 56.
7号地块：修缮复建18栋石库门风貌建筑，容积率仅1.2-1.3，打造低密纯别墅社区（含联排、双拼、独栋），建面约220-660㎡，毛坯交付56。
Youdaoplaceholder0 Floor area ratio and scarcity
容积率与稀缺性
A rare low-density villa area in the city center (with a plot ratio of 1.2-1.3), with a height limit of 12 meters and a design of only three floors.
市中心罕见低密别墅区（1.2-1.3容积率），限高12米，仅3层设计；
The only pure villa community within the inner ring, combining historical collection value with financial attributes.
内环内唯一纯别墅社区，兼具历史收藏价值与金融属性25。
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Ii. Core Highlights
二、核心亮点
Youdaoplaceholder0 Location and facilities
地段与配套
Youdaoplaceholder0 Transportation : 3 minutes' walk to Xinzha Road Station on Metro Line 1 and 500 meters in a straight line to Natural History Museum Station on Metro Line 13;
交通：步行3分钟至地铁1号线新闸路站，13号线自然博物馆站直线500米；
It takes only 15 minutes to reach Hongqiao Hub 58 directly.
15分钟直达虹桥枢纽58。
Youdaoplaceholder0 Business/Culture : Close to Nanjing West Road business district (8 minutes' walk), Suzhou Riverside Walkway;
商业/文化：紧邻南京西路商圈（步行8分钟）、苏州河滨水步道；
Facing the Guangfulin Cultural Site, there are also the Shanghai Museum, the Natural History Museum and other museums nearby.
对望广富林文化遗址，周边有上海博物馆、自然博物馆等25。
Youdaoplaceholder0 Education/Healthcare : Corresponding to Cao Guangbiao Primary School (Huangpu First Echelon), Gezhi Junior High School;
教育/医疗：对口曹光彪小学（黄浦一梯队）、格致初级中学；
Within a 3-kilometer radius, there are 510 top-tier hospitals such as Ruijin Hospital and Renji Hospital.
3公里内覆盖瑞金医院、仁济医院等三甲资源510。
Youdaoplaceholder0 Product design
产品设计
Youdaoplaceholder0 Villa expansion rate over 80% : such as 220㎡ townhouse in actual use 400㎡+, including 2 underground floors, private courtyard and sunken space 513.
别墅拓展率超80%：如220㎡联排实际使用400㎡+，含地下2层、私家庭院及下沉式空间513。
Youdaoplaceholder0 Modern and Historical fusion : Recreating Shikumen pediment wall decorations with ART DECO metal lines;
现代与历史融合：复刻石库门山花墙饰，融入ART DECO金属线条；
Some villas reserve wine storage rooms and private exhibition galleries.
部分别墅预留藏酒室、私人展廊29。
Youdaoplaceholder0 Super high-rise views : Some units offer a 270° panoramic view. From the 23rd floor, you can overlook the Bund Customs Clock Tower 113.
超高层景观：部分户型享270°环幕视野，23层可眺望外滩海关钟楼113。
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Iii. Prices and Dynamics
三、价格与动态
Youdaoplaceholder0 Average price :
均价：
The average price of unfinished villas is approximately 248,200 to 250,000 yuan per square meter, with a total price of 55 to 220 million yuan per unit.
别墅毛坯均价约24.82万-25万/㎡，总价5500万-2.2亿元/套；
The average price of fully furnished high-rise and super high-rise buildings is approximately 145,000-150,000 yuan per square meter.
高层/超高层精装均价约14.5万-15万/㎡512。
Youdaoplaceholder0 Scarcity : The first batch of style villas in Huangpu, the unit price is 70% higher than that of high-rise villas in the same area, but 35% lower than similar villas in Sheshan 5.
稀缺性：黄浦首批风貌别墅，单价较同区位高层溢价70%，但较佘山同类别墅低35%5。
Youdaoplaceholder0 Latest update : The second batch of 180-660㎡ villas will be launched in 2025. A capital verification of 50 million yuan is required for subscription. 513 will be delivered by the end of 2026.
最新动态：2025年二批次加推建面180-660㎡别墅，认购需验资5000万元，2026年底交付513。
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Iv. Community Configuration
四、社区配置
Youdaoplaceholder0 Parking Spaces : Villa area 1:3 high ratio, supporting the separation of pedestrians and vehicles 15.
车位：别墅区1:3高配比，支持人车分流15。
Youdaoplaceholder0 Property : Savills offers 24-hour butler service 5.
物业：第一太平戴维斯提供24小时管家服务5。
Youdaoplaceholder0 Public space : about 3000㎡ central green space, clubhouse, fitness pool, clubhouse 69.
公共空间：约3000㎡中央绿地、泛会所、健身泳池会所69。
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Haiyue Huangpu Yuan, with its dual product line of low-density villas in the city center and super high-rise landscape residences, combines historical and cultural heritage (reconstruction of Shikumen) with top-notch resource allocation (commercial, transportation, and educational), becoming an asset allocation and collectible residence for the top people in Shanghai
海玥黄浦源以城心低密别墅+超高层景观住宅的双重产品线，叠加历史文脉传承（石库门复建）与顶级资源配置（商业、交通、教育），成为上海塔尖人群的资产配置及收藏级居所
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户型图：
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深色的玄关加上深灰色的墙面，让整个空间变得神秘又迷人。暗黄色的灯光给整个空间带来一丝神秘，客厅的视野完全被落地窗全部打开，整个空间显得通透大气。
整个餐厅的墙壁和天花板全部使用可视镜作为装饰，把客厅和餐厅的风景全部融合在一起，餐厅的餐桌和大理石岛台完全烘托出现代的氛围感。
卧室空间设计得非常宽广，大面积的落地窗，给整个卧室带来了充足的光源。
浴室的细节设计让人感受到线条的美，书房的收纳柜满足了使用者的收纳喜好。同时，吊灯和灯子的相互搭配也给这个空间带来了不一样的对称美。
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一、买房前的准备工作：知己知彼，百战不殆
1. 明确自己的需求
买房前，首先要问自己几个问题：
- 你是刚需还是投资？ 如果是刚需，优先考虑交通便利、生活配套齐全的区域；如果是投资，则要考虑升值潜力。
- 你对房子的面积、户型有什么？要求 三室两厅还是两室一厅？南北通透还是其他布局？
- 你的预算范围是多少？ 包括房价、税费、装修费等。
明确需求后，才能有的放矢地去选房。
2. 调查市场行情
- 了解房价走势：通过房产网站、中介或朋友推荐，掌握目标区域的房价水平及涨跌趋势。
- 关注政策动态：比如限购、限贷、首付比例等政策变化都会影响你的购房计划。
- 比较不同楼盘：同一区域内不同楼盘的价格、品质、开发商背景等都有差异，货比三家才能买到性价比高的房子。
3. 准备好首付和相关费用
- 首付：一般为房价的20%-50%，具体比例因城市和政策而异。
- 税费：契税、维修基金、交易手续费等都需要提前准备。
- 装修预算：如果买的是毛坯房，装修费用也需要纳入考虑。
二、选房阶段：细节决定成败
1. 地段是关键
- 交通便利：尽量选择地铁沿线或公交站点附近的小区。
- 生活配套完善：周边是否有超市、医院、学校、银行等设施。
- 未来发展潜力：比如是否靠近 CBD、新区或规划中的大型商业综合体。
2. 房屋本身的质量
- 户型设计：采光、通风、动静分区是否合理。
- 房屋结构：检查是否存在裂缝、渗水等问题。
- 隐蔽工程：如水电管道、墙体保温等，可以通过物业或邻居了解。
3. 开发商和物业公司
- 开发商资质：选择信誉良好的品牌开发商，避免买到烂尾楼。
- 物业公司口碑：好的物业公司能保障小区的安全和环境整洁。
三、看房阶段：眼见为实
1. 实地考察
- 看样板间：注意样板间的装修是否过度美化，与实际交付差距有多大。
- 看实体楼：观察建筑外观、施工进度、周边环境等。
- 看小区环境：绿化率、停车位数量、公共设施是否齐全。
2. 询问业主
- 如果是二手房，可以向邻居了解小区的管理情况、是否存在安全隐患等。
- 如果是新房，可以向已入住的业主了解交房质量和物业服务。
四、签约阶段：合同条款要仔细
1. 确认合同内容
- 房屋面积：建筑面积、套内面积是否与宣传一致。
- 交房时间：明确交房日期及违约责任。
- 装修标准：如果是精装房，要明确装修材料的品牌和档次。
- 附加条款：比如车位、储物间等是否包含在房价中。
2. 注意隐藏费用
- 物业费：了解物业费的收费标准及包含的服务内容。
- 维修基金：这笔费用通常由业主缴纳，用于房屋共用部位的维修。
五、收房阶段：验房是关键
1. 验房注意事项
- 检查房屋质量：墙面、地面、天花板是否有裂缝或脱落。
- 检查门窗：开关是否顺畅，密封性是否良好。
- 检查水电设施：水龙头、马桶、电路开关是否正常。
- 检查配套设施：电梯、消防设施、燃气管道等是否齐全。
2. 索要相关证件
- 房产证：确认产权归属是否清晰。
- 竣工验收报告：确保房屋符合国家标准。
六、入住阶段：后续事项要做好
1. 办理落户和过户手续
- 及时办理房产过户手续，确保自己的权益。
- 如果需要落户，提前咨询当地派出所的落户政策。
2. 装修注意事项
- 选择正规装修公司：避免低价陷阱。
- 签订装修合同：明确工期、材料、付款方式等细节。
3. 注意邻里关系
- 入住后主动与邻居打招呼，建立良好的邻里关系。
- 遵守小区公约，避免噪音扰民。
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