进入二季度以来，深圳房产市场两极分化明显，有的红红火火，有的钝刀子割肉，豪宅、刚需和保障房，基本都是各玩各的，共同勾勒出了一张楼市魔幻现实图。

01

5月主要城市二手房市场披露了一个现象：总价300万以下的房产更受欢迎，中间价位出现遇冷。

深圳就是典型，5月份，800-1000万的房产成交套数，同比和环比都降下来了。而300万以内的房产成交套数占比34.5％，环比同比分别涨了1.2％、6％，市场份额越来越大。

不光是深圳，上海和杭州总价300万以内的成交占比也在增加。

极致刚需客群依然是二手房市场的绝对主力。在北京、上海、深圳、杭州，低总价段房源成交都占了50-60％。

主要是在这些大城市，刚需买房的占比最多，并且比例还在涨，低价策略对于提升刚需房成交更为有效。

最近的数据也显示：深圳的二手房市场上，价格开始降的小区数量明显变多了。

总体来说，总价300万以内想在深圳做纯投资，难度很大，风险极高。这个预算线已极近市场安全边界下限。
一是流动性枯竭风险，这个能选的范围主要是：关内极老/极小户型；关外非核心“老破远或边缘新房，如坪山坑梓、龙岗坪地、光明公明边缘、松岗等地方。
二是保障房致命冲击，未来大量同价位、位置可能更优、价格更低的保障房上市，将严重分流低总价房源的接盘者。

02

这两天，深圳豪宅法拍市场再掀波澜。

两套位于华侨城纯水岸七期的千万级豪宅在法拍平台上引发激烈争夺，最终都以翻倍价格成交。

而背后的卖家身份，疑似是一家陷入债务危机的科技公司高管。

具体来看这两套法拍豪宅大平层：

3栋1-26B的277平户型，起拍价1623万，经过超百轮竞价，最终以3834万成交，溢价率高达136%

2栋2-27D的约276平户型，起拍价1622万元，最终3631万成交，溢价124%

两场拍卖均吸引10人以上报名，出价次数超百次，竞拍热度远超普通法拍房。

这两套豪宅为什么能引发如此激烈的争夺？价格差是核心因素。

该两套法拍房的起拍单价仅约5.86万/平和5.88万/平，而同期波托菲诺纯水岸七期在二手市场上的挂牌均价高达15.19万/平。

巨大的价格差下，富豪们纷纷出手“捡漏”。

扒了一下这两套豪宅的原主人身份：

房主为张某志、张某和丁某梅——三人分别是深圳一电科技有限公司的董事长、副董事长和董事。

法拍背后是一起借款纠纷。根据法院信息，本次法拍涉及深圳一电精密技术有限公司及其高管需要偿付约1.3亿元债务。

天眼查数据显示：

深圳一电精密技术有限公司有两条被执行人信息，被执行总金额约1.82亿元

深圳一电科技有限公司有三条被执行人信息，被执行总金额约1.57亿元

公司官网介绍，深圳一电科技成立于1999年，专注于装备级无人机系统、高端智能光电系统等产品，拥有10万平米的宝安科技园和在建的光明科技大厦。

昔日风光无限的科技企业高管，如今不得不通过拍卖豪宅来缓解债务危机，令人唏嘘。

03

事实上，今年以来，深圳豪宅法拍市场就频频出现天价成交。

2月份，天鹅湖花园一期一套643.25平方米的顶楼大平层，经过167轮竞价，以1.32亿成交，单价超20.53万/平，溢价率164%；

4月份，宝能太古城花园7套法拍房总成交价达2.2亿。其中一套304平方米房源经过119轮竞拍，以5632.8万成交，溢价率63%；

今年深圳表现强劲的法拍房，基本都是集中在南山、福田核心区域，与之对应的是边缘区域流拍率明显。

为什么深圳豪宅法拍如此火热？

一方面，深圳土地资源有限，可开发豪宅用地更为稀缺，核心地段优质房源稀缺性凸显。

另一方面，法拍房通常以较低折扣起拍，格差吸引投资者。

加上当前深圳楼市政策相对宽松，在经济波动期，核心地段高端房产仍被视为更安全的资产配置。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。