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北京房价，除了东西城、海淀之外，最贵的当属朝阳了。而眼下朝阳区的新房对刚需来说又是最不友好的，不仅单价高而且户型都主要以做改善大户型为主，700万以内在朝阳购房基本都只能选择二手（这个价格能买到的新房屈指可数，且位置都较偏）。

所以绝大部分在朝阳工作想买新房的刚需客群都流向了通州和亦庄。

翻看通州和亦庄目前在售的几个地铁楼盘，真正能算刚需的新房楼盘其实也并不多，无非6号线物资学院的万科东庐、国誉朝华，1号线的招商云璟揽阅，7号线的招商璀璨公元、京玥兰园，这些楼盘主力户型还是89-108平米的三居，主要成交总价区间500-600万。

如果预算400-500万除了能在招商云璟揽阅买到79南北小三居外，其他楼盘要么买个小两居，要么买个东西向小三居，况且过去的新房得房率都不高，买个70-80东西向三居，屋内活动空间必然非常有限。当然，如果预算只有400万左右，那买个两居都很费劲。

不过这种情况随着今年好房子政策的落地得到了改善，但凡是好房子政策出来之后再建的新房，得房率基本都在90%以上，有些楼盘甚至能做到100%。而且因为市场下行，这批新出来的好房子不光得房率高，而且价格相比之前的新房整体都要便宜一些，产品配置还更好。

作为通州首个好房子项目，位于1号线梨园地铁站的招商云璟揽阅今年三月份初开盘，产品户型为79-89-108-127平米三居四居，截止目前已经网签去化了175套，网签均价5.8万/平米。开盘三个月网签175套，这个数据比通州好些楼盘一年的网签量还大。

可能是招商吃到了刚需楼盘的甜头，在今年4月份又经过150多轮竞价，以总价27.082亿元成功竞得通州八里桥地块（成交楼面价3.12万元/平米），并在5月份公布了项目案名：朝堂揽阅。

值得注意的是，朝堂揽阅相比云璟揽阅地块综合素质更好，而且还临近通惠河，本以为会做改善大户型的，没想到5月份公布的产品信息竟然还是做刚需，而且产品户型比云璟揽阅更小。其中竟然有69平米南北通透的小三居，总价400万左右就能买到。

八里桥地块做刚需盘的原因我认为主要有两点：

一是招商云璟揽阅的成功，表明这种刚需地铁盘依然有很大的需求（之前物资学院的万科东庐800多套房，只用了1年时间就接近清盘也是佐证）；

二是开发商可能提前预知了通州运河八子将会入市，到时候整个通州的改善客群都会被虹吸过去，八里桥地块依靠地铁优势打造纯刚需楼盘形成错位竞争，避免被运河地块的项目卷死。

以下是关于招商朝棠揽阅的项目基础信息：

招商朝棠揽阅位于通州永顺镇，临近通惠河，属于北京城市副中心04组团，项目距离地铁22号线（26年底开通）永顺站直线距离200米，步行400米。6站地就能到CBD，7站地到东大桥。

总用地面积约3.47万平米，规划地上建面8.68万平米，容积率2.5，分为东西两个地块，共13栋住宅楼，902户。分东西两个区。

开发商：招商+中海+贝好家

容积率：约2.5

建筑类型：9-18层，洋房+小高层

楼栋总数：13栋

产品面积：约69-86-89-101-124㎡ 三至四居

得房率：91-95%

价格：单价预计6-6.5万/平米，目前售楼处样板间还未做好，预计要7月份才能开盘了。

总户数：907户

地下车位：1017个

层高：约3米

梯户比：2梯2户/1梯2户

交房标准：精妆交付

交房时间：27年底。

其中，西区占地 2.14 公顷，地上建面 5.35 万平方米，拟建 7 栋 11 - 18F 住宅楼，1＃和4-7＃为11层，2＃和3＃为18层，共 540 户。

东区占地 1.33 公顷，地上建面 3.33 万平方米，规划了 6 栋 9 - 17F 的住宅，1＃和3-5＃为11层，2＃为17层，共362户，2-5＃顶层有退台。共 367户。

东西区都配建了非常气派的景观大门，西区还配建了1500米的下沉式会所。

户型图：

69平米南北小三居，阳台和设备平台赠送9.7-9.9平米，实际得房率近92%

86-89平米南北三居，总赠送面积11.1-12平米，实际得房率96%左右。

100平米四居，赠送面积12.48平米，实际得房率95%左右。

124平米四居，赠送面积14.3-14.4平米，实际得房率91%左右。

周边配套：

项目地块周边目前基本已经完成拆迁，整个04组团地块都已经平整出来，虽然当下比较荒，但是未来建成后将会是全新的城市界面。

商业：

商业配套有仅一河之隔，约22万平副中心规模最大、业态最齐全的城市级购物中心——万达广场，步行距离1公里左右。3公里范围内还有国泰百货，月亮河小镇。

医疗：

周边有北京中医药东直门医院通州院区，首都医科大学附属朝阳医院，首都医科大学附属北京友谊医院通州院区，北京安贞医院通州院区，首都儿科研究所附属儿童医院通州院区（在建中），北京通州区妇幼保健院。

教育：

八里桥棚改地块属于04组团，有2个基础教育用地，家门口有9班制幼儿园和24班的小学，小道消息教育用地将引入百年名校后南仓小学（以官宣为准）。后南仓小学是通州第一梯队的公立学校，也是通州最认可的三所小学之一，1903年建校至今有百年历史。

中学首师大附中通州校区，9年一贯制，2019年通州区教委和首师大附中合作办学。

综合分析：

招商朝棠揽阅和招商云璟揽阅有一定的相似性，产品定位都是刚需，地块位置都处在配套成熟老城区，都临近地铁，但是相比云璟揽阅，朝棠揽阅的地块素质明显更好。

首先是朝棠揽阅项目地块更大，且地块方正，同时临近通惠河，未来周边有一定的成长性，因为朝棠揽阅所在地块是通州04组团地块，整个地块是很大的，除了朝棠揽阅外还有两个住宅用地、两块教育用地以及一些商业用地。

未来全部建成后周边的城市界面肯定是比云璟揽阅更好，特别是通惠河未来改造好后，周边环境将得到极大提升。

目前整个地块已经拆得差不多了，非常开阔。

项目地块南侧实拍：

项目东侧通惠北路实拍：

朝堂揽阅西侧目前也是空地，规划为基础教育用地，西侧实拍,有高压线，未来入地。

其次是朝棠揽阅所在位置相比梨园的云璟揽阅更靠近朝阳，26年地铁22号线通车后，只需要6站地就能直达CBD，而且朝棠揽阅到地铁的步行距离也是要比云璟揽阅更近的。

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