上海的800多万套二手房的价格可以说天差地别。

不同产品之间价差也很难把握。

买房的时候，永远觉得房东在高估。

卖房的时候，永远觉得买家在低估。

老破小在鄙视链底层，总是被无情大刀猛砍。

次新房好像天然高人一等，就是要卖的贵。

上海的产品之间到底有多大的价格差异。

今天我们从定量、定性两方面来给大家看看。

定量分析的先上结论：

不同代际与全市挂牌均价的水平关系。

溢价梯队：

5类（1.15倍） > 4类（1.08倍） > 3类（0.99倍） > 2类（0.95倍）>1类（0.82倍）

也就是说房龄最新的次新房是老破小的房价的1.4倍。

房外房研究院制图

这里的产品的代际是尝试从人居状态的变化来尝试的定量划分。

普通人到底想要住什么样的房子，可能就是产品代际衍生的方向。

以下从楼龄和居住面积的角度来入手。（数据来源为上海五普、六普和七普）

一、居住楼龄方面

贴合上海楼市的发展大概可 以分为5个阶段：

1、1990年前，强烈的新旧更替，加速淘汰。

90年以前建成的老旧住房居住比例急剧下降，

2000年占52%，2010年占17%，到2020年仅占16%。

2、1990—2000年，快速城市化的十年，也是未来十年会逐步淘汰的房子。

这个楼龄段的居住间数，在七普结构中，占比仍有30%，排第2。

3、2000—2010年，21世纪新房的崛起与主导。

七普占比35%，当前居住最多的楼龄段 。

4、2010—2015年，次新萌生：七普占比13%

5、2015年以后，摊大饼式发展完结：七普占比7%

房外房研究院制图

在整理数据过程中也发现几个有意思的现象：

1、2010年时六普公布的数据，2000年以后居住占比36%；2020年时七普公布的数据，2010年以后居住占比20%。

可以看出来，这10年间城市新建住宅开发量是有所下降。

2、从第1点观察也可以看出，每隔10年，新购/置换次新房产的家庭数量约在20%-36%之间，年均2%-4%。

3、1990-2000及2000-2010是上海住宅体量“大爆炸”的时间段。

2010年之后，上海外环内就50万套，缩小到中环内就22万套。

这也是为什么大家感觉想买到好房子难的原因。

房外房研究院制图

二、居住户数方面

购房者在不同时期，面积的选择也有很大区别。

受到供应、需求、政策等方面影响。

大概可以分5种：

1、50平以下：3次普查间，占比均下降，这类面积段，因为供应变化选择居住的人越来越少；

2、50-70平：占比逐次递增并且3次普查均是主流居住面积段，因为土地出让政策对小户型的“保护”；

3、70-90平，占比逐次递增，占比低于第2类；

4、90-120平，占比第3，逐次递增，因为改善需求的不断增加；

5、120平以上，占比虽不高，但逐次递增（2000年占7.5%→2010年占12.3%→2020年占18.8%）

房外房研究院制图

通过“居住楼龄&居住户数”2个维度的交叉，我们把当前二手挂牌量的分布情况，按不同代际产品打上标签。

1类产品：1990年以前，50平以下

2类产品：1990-2000年，50-70平+70-90平

3类产品：2000-2010年，90-120平+120平以上

4类产品：2010-2015年，70-90平

5类产品：2015年以后，70-90平+90-120平

房外房研究院制图

基于此我们进行挂牌价格的匹配。

得到最开始的结论：

5类（1.15倍） > 4类（1.08倍） > 3类（0.99倍） > 2类（0.95倍）>1类（0.82倍）

房外房研究院制图

1、隔代产品平均有个10%的价差。

2、2000-2010年和1990-2000年之间的产品价差不明显。本质是产品的进化比较小。

3、2000年前后产品价格承压：1990-2000及2000-2010年的产品价格水平相对较低，这2段拥有着最多的房屋数量，是开发量最大的时间段。

4、90年代前后是价差最大的。

5类产品代际典型成交量大的小区（2025年1-5月）

接下来我们以具体小区带入来看看。

为了方便对比，我们选取同一板块内的不同代际产品。

选取标准按照房外房一贯的产品代际划分。

这个和第一部分定量的分析中的代际差异不是特别大。

房外房研究院制图

这次是上海非常典型的板块：大宁。

1、1956-1995年上工新村

非常典型的上海老破小，主力面积就是30-50平的楼梯一房。

考虑到看成交性，综合取小区均价5.5万/平。

2、1997-2002年东方明珠大宁公寓

这是个一二代商品房的结合体。

小区里面既有塔楼也有板楼。

小区塔楼的近期成交价格大概7.15万/平；

小区板楼的成交价格大概7.9万/平。

板楼相对于塔楼的价格高10%以上。

因为小区成规模，户型没有特别奇葩，这样的塔楼价格已经算比较高的。

如果是上大旁边2000年的欣武大厦。

价格也就5.8万/平。

如果和老破小交个对比：

纯塔楼小区价格比老破小贵5.5%，塔板结合的成规模的小区塔楼比老破小贵30%。

板楼要比纯塔楼小区贵36%。

3、2001-2010年宝华现代城

也算是大宁的优质小区，比较典型的三代产品。

价格大概10万/平。

比起上一代的板块价格要贵了26%。

4、2014-2020年大宁金茂府一期

四代商品房的标杆小区之一，是推动大宁价值上涨的核心小区。

目前小区的价格是13万/平左右。

对比三代商品房宝华，价格又贵了30%。

同期的四代商品房还有静安府，位置不如金茂府、宝华现代城，现在价格11.5万左右。

如果用静安府对比，比上一代贵了15%。

5、中建玖上琅宸（新房）

2025年之后的新一代产品目前大宁还没有。

如果要参考一个案例，暂时可以用还没开盘的中建玖上琅宸。

放风价是16万+，如果保守考虑14万。

那么相对四代商品房标杆金茂府的涨幅是8%-23%之间。

免费送你一份
《2025上海楼市重磅资料包》

观观详细分析：
上海的房子是卖是留？

将上述内容整理将得到这张图：

魔都财观制图

1、在具体的案例中，住宅代际之间的平均价差会在20%。

定量研究中，平均值会拉低差异，而实际中价差会放大。

2、以金茂府来看，标杆小区的代际价差会更大，高于同代际的其他小区。

3、目前贬值最明显的产品是塔楼商品房，使用价值上甚至不如老破小。

如果出现塔楼单价比老破小还低，也不用大惊小怪。

4、仅看四代商品房和老破小之间，是一倍以上价差。

有时候不是便宜就有潜力，破房子就是5折的命。

魔都财观制图

5、想要实现地段的弯道 超车，那就买老破小，最低的价格买同样的地段和配套。

6、如果想要性价比，三代商品房和四代的普通小区价格便宜一些，但是居住体验还是可以的，产品也接近现代住宅的审美。

7、全都要的那就没什么好说的，买标杆吧，一分价钱一分货。

正常的上海楼市，永远是长江后浪推前浪。

楼市产品保持理性的价格梯度。

前两年一二手倒挂的时候看不出来的。

甚至很多人把倒挂当成习惯，以至于失去了判断力。

不否认老洋房这样的产品能够历久弥新，价格还越来越贵。

但是这样案例永远是少数中的少数。

不要对倒挂心存幻想。

上海楼市价格梯度正在重建中。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。