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虹口北外滩一路之隔
建面约290-375㎡里弄别墅
内环罕有历史风貌墅区超稀缺
4轨交环伺醇熟商业配套
房源121套首发约34套房源
总价6000万-1.2个亿需验资
三组复建的历史风貌组团建筑
「弘安里」
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效果图欣赏
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作为上海市第二批历史风貌保护街坊，弘安里组团建筑的开放也预示着上海旧城区改造更新，正式进入了“快车道”。
此次开放的工法试验墙，旨在海派风貌的还原及匠心工艺的呈现。共三面建筑试验墙，以及砖墙工艺、地铁减振、历保构件修缮前后对比等展墙的公开，参观者可于此一窥百年历史风貌住宅未来的样貌。
由老砖砌筑，还原百年原味的和乐里
青红陶砖相交，溯源历史肌理的德年里
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陶砖干挂砌筑手法所打造的红色经典——同昌里
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项目前情回顾
2021年8月份招商、融信以总价42.2亿拿下北外滩上海弘安里项目（虹口区四川北路街道17街坊地块）80%股权。该地块是北外滩首幅历史风貌纯别墅地块。
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项目距离北外滩核心区，只隔了一条海宁路，距离外白渡桥、外滩源、苏州河都在直线约900米范围内。项目靠近轨交10号线四川北路站，周边还有3号线、4号线、12号线。
项目东侧就是四川北路，南侧就是中信广场。另外，项目距离人民广场、南京东路、外滩等商圈仅约2.5公里，位置绝佳。
示意图
地块信息：
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地理位置：东至江西北路，南至海宁路，西至河南北路，北至武进路
地上用地面积：37334.1㎡
地下用地面积：403113.8㎡
规划用地性质：一类住宅用地
容积率：1.1
地上建筑面积：41067.51㎡
地下建筑面积：54902.08㎡
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弘安里地块总占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，地上住宅面积约4.1万㎡，建筑限高仅10米。近日项目规划设计方案公示：项目将建2-3层的别墅及部分配套用房。
示意图
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由于项目“历史风貌街区”的特殊属性，区域将沿袭“总弄-支弄”的里弄风貌肌理，现有的历史建筑实施“留改拆”方式，可采用规划保留或拆除复建方式予以更新，建筑立面不宜改变，保留历史特色构建。
效果图
虹口北外滩『弘安里』将推121套约290-375㎡3-4房里弄别墅！三批次有望入市
户型分布如下：
户型图如下
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设计愿景：
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内部有文学公馆、餐饮，商业配套嵌入文创、书店、咖啡等场景，以及地下会所。
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其中文学公馆很少见。按照方案，将在项目中部置入一条贯通东西区块的文化通廊，延续西侧安庆路众多历史风貌建筑及东侧上海文学博物馆等，塑造具有里弄文学特色的城市漫游路径。
在这条文化通廊上，设计一个通透的文学公馆。可以作为住区居民交流休闲的特色公馆，衔接内部南北里的交互空间。也可以作为承接东西建筑功能的过渡空间。
地下会所：
沿街商业：
红砖住宅立面：
青砖住宅立面：
附现场实拍：
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2.天象设计方案
按照方案，一共124套别墅，含15套历史建筑复建住宅。
物业类型应该都是联排，面积为240-280-320-360-420㎡。
240和320㎡户型图如下：
在社区边界上，会设置一些柔性界面，来丰富城市公共空间。比如公共市集、城市展厅、邻里汇等。
举个例子，公共市集：
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毗邻西侧安康苑历史风貌商业街，打造对市民开放的现代公共市集，与南北侧街角公园和城市绿化带连动，营造热闹的城市氛围。
城市展厅：
项目内部可以分解为如下这些：
主轴、主弄、次弄分布：
主弄空间：
次弄空间：
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内部设计比较注重社交，比如
广场位于关键节点的交汇处；烘托城市氛围，承载社区活动；
庭院位于关键节点的交汇处，增加空间层次，界定组团边界；
建筑平台遥相呼应，增加空间交流渗透性，承载私人活动；
另外，从组团上看，分为历史保护组团、内部组团、沿街组团：
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这三种组团建筑风貌不一样。
历史保护组团，宝兴里&和乐里建筑风貌：
历史保护组团，永安里&同昌里建筑风貌：弘安里别墅官方网站 | 官方售楼处电话发布：400-8778-334
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沿街组团，同昌里&更富里建筑风貌：
内部组团，鸿安里&德年新邨&东寿坊建筑风貌：
再附上效果图，也是设计愿景：
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最后，值得一提，项目是17街坊，而它东侧的18街坊，就是崇邦集团商办综合体。
地块东侧是四川北路30万方综合体——18街坊项目，作为提升四川北路商圈、展示虹口历史文化文脉的重点项目，四川北路18号街坊项目的功能模式不仅包括商业、办公、文化、休闲、娱乐和旅游，还在历史传承、环境改善和科技应用等方面多层面、深层次地继承和发展了上海的风格，提供了丰富的现代城市体验。
四川北路18号街坊项目由崇邦集团投资开运营。集团在上海成功开发了大宁国际商业广场、金桥国际商业广场、嘉定慧城市生活广场、上宾生活广场等大型城市综合体项目。
如今这里也成了很多年轻人的打卡地，上面的说老建筑就是现在的崇邦今潮8弄，修旧如旧，包含了8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑。
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事实上，文化消费、文化空间，已成为商业综合体的重要内容。我觉得今潮8弄所展现的格调、文化品位对周边小环境，甚至是四川北路板块都有比较大的裨益。
而之后还会有大规模的商办设施落成，很期待四川北路板块的改变！
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上海最新买房政策汇总：限购、首付比例、贷款利率、税费计算、产证更名（继承、赠与、买卖）以及一二手房全购买流程【2025.4月最新版】
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年4月21日贷款市场报价利率（LPR）为：
1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
下面汇贷来为大家介绍一下上海最新购房政策、首付比例、商贷利率、税费计算、交易流程及买卖继承赠与需要缴纳哪些税费。
一、限购政策
二、首付比例、商贷利率
三、税费细则
一手房只涉及契税及房产税。
二手房在房产交易过程中涉及的税费有契税、房产税、增值税及附加税和个人所得税。
一手房（新房）：契税及房产税
二手房：契税、房产税、增值税及附加税、个人所得税
2024.9.29新政将免征年限从5年调整为2年，缩短买家持有时间，降低交易时间成本。
这其中最主要涉及的税费就是增值税和附加税，也就是二手房满二唯一，免征增值税及附加税。
下面小汇就详细来讲一下一二手房所涉及的这几种税费。
1、契税（一、二手房）
2、房产税（一、二手房）
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
Ⅰ外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
Ⅱ台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
Ⅲ港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
3、增值税及附加税（二手房）
另外注意售后公房、房改房、拆迁房第一次出售的时候，免征增值税。
4、个人所得税（二手房）
四、购房流程
①一手房交易流程
1、确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
①线下开盘：签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
②线上开盘：公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2、认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
- 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
- ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
- ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
- ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3、积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4、摇号买房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
②二手房交易流程
二手房需与卖方签订购房合同，主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等交易流程。
1、确定好房源，拉产调
清楚上海相关政策，包括购房资格、首付额度、对应税费等，这些在文章都会一一展示。
拉产调可避免过户纠纷，上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。
2、买卖双方达成意向，买家支付定金
价格、付款时间、交易条件时间节点等信息达成一致，签署定金合同。
ps：定金不同于定金，是不可以退的哟！！
3、网签并备案登记
网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案，买卖双方需全部到场，
另外注意，为防止一房两卖，每套房屋只能进行一次网签合同。
4、支付首付
买家支付首付（首套15%，二套25%），买家房产如果有贷款，需要提前预约银行申请还贷，每个银行所需时间略有不同，时间一个月左右。
5、面签并向银行申请贷款
买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续（一般贷款审批需2-3周）
办理贷款申请所需材料有：
身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡（还款卡）、公积金账号等。
ps：卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行。
6、过户、缴税、领取房产税
双方约定时间去交易中心办理过户。
需要的资料有：
上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。
过户受理后5个工作日内缴纳税费，当日可领取产证。
房产过户的方式一般有：
①买卖
②继承（无税费）
③赠与
④夫妻离婚或更名
ps：另外注意，继承房产不涉及任何税费，但继承后房产再出售涉及到增值税及附加税。
7、提交产证，银行放款
银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款，银行放款三日内，双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续，拿钥匙。
如双方之前有约定尾款，交接好后买方就可以把尾款给到原业主。
ps：如果是全款支付，提交贷款申请这一步可忽略。
贷款申请材料有：
（1）买卖双方的身份证明
（2）过户登记申请书
（3）结婚证（单身无需提供）
（4）二手房买卖合同
（5）房屋产权证
（6）所有产权人身份证（若产权人中有未成年小孩，需额外提供小孩的医学出生证明及户口本）
（7）抵押注销材料（如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料）
（8）如有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。
在交易过程中需确保房屋权属清晰，产权人和卖方必须是同一人。
在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天汇贷就讲讲直系亲属更名所涉及的税费。
对于离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。
2025年上海最新购房政策主要包括限购松绑、税费减免和贷款优惠三大方面，具体包括取消普通住房标准、增值税免征年限缩短至2年、外地单身可购外环外新房或全市二手房、多孩家庭可增购1套、首付比例最低降至15%等核心变化。
限购政策调整
- 外地单身购房放宽：
- 旧规：禁止购房。
- 新规：可购买1套外环外新房或全市任意二手房。
- 多孩家庭优惠：
- 二孩家庭（至少1个未成年）可增购1套房；
- 持居住证且积分满120分、社保满3年的家庭，最多可购3套。
- 离婚购房限制解除：
- 旧规：离婚3年内按原家庭计套数。
- 新规：仅按个人名下房产计算。
- 企业购房开放：取消企业购房限制，允许不限套数购买。1
以下是关于2025年上海限购政策的视频：
税费新政
- 增值税减免：
- 旧规：满5年免征。
- 新规：满2年直接免征（不满2年按5.05%征收）。
- 契税简化：
- 按家庭持有套数和面积分段征收，140㎡为关键分割线：
- 首套≤140㎡：1%；首套>140㎡：1.5%；
- 二套≤140㎡：1%；二套>140㎡：2%；
- 三套/企业购：3%。
- 普通住房标准取消：不再区分普通与非普通住房，统一计税标准。
以下是关于2025年上海税费政策的视频：
贷款政策优化
- 首付比例下调：
- 首套商贷：全市最低15%；
- 二套商贷：嘉定、青浦等区域20%，其他区域25%。
- 利率下调：
- 首套商贷利率从3.15%降至3.05%；
- 二套商贷利率从3.55%降至3.45%。
- 公积金政策：
- 首套公积金贷款首付20%，利率2.6%不变；
- 二套公积金贷款差异化区域首付20%，利率3.075%不变
2025年6月上海最新购房政策梳理
2025年6月5日改变：外地单身福音！•旧规：禁止购房•新规：可买1套外环外新房或全市任意二手房
改变3：多孩家庭加仓！•二孩家庭（至少1个未成年）→可多购1套房•持居住证+积分120+社保3年家庭→最多可买3套！改变3：离婚购房解套！•旧规：离婚3年内按原家庭计套数•新规：只看个人
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