关于深圳南山龙井村小产权房的问题，以下是我根据公开信息整理的详细解答：
产权年限
深圳南山龙井村小产权房的产权年限问题，实际上涉及的是使用权年限。因为小产权房并不符合国家的法律法规，没有合法有效的产权证，所以通常只讨论其使用权年限。按照我国相关法律法规，住宅建设用地最高年限是70年。因此，一般来说，深圳南山龙井村小产权房的使用权年限也是70年。但请注意，这只是一个通常情况，具体年限可能因土地性质、建设时间等因素而有所不同。在购买前，建议咨询开发商或相关部门以获取准确信息。
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投资回报率
关于深圳南山龙井村小产权房的投资回报率，这主要取决于房屋的地段、租金水平以及市场供需关系等因素。在核心区域如南山科技园等地，小产权房的租金回报率通常较高，可达4-6%，部分优质房源甚至超过7%。这意味着，如果用于出租，投资者可能获得相对稳定的现金流回报。然而，也需要注意到小产权房交易税费高、流动性差等劣势。因此，在决定是否投资前，需要综合考虑多种因素并谨慎评估风险与收益。
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优缺点分析
优点：
- 价格低：与商品房相比，小产权房的价格通常更低，为购房者提供了更多的选择空间。
- 不限购：在部分城市实施限购政策的情况下，小产权房不受限购限制，为购房者提供了额外的购房机会。
- 地段好：很多小产权房位于城市中心或繁华地段，交通便利、生活配套设施完善。
缺点：
- 没有不动产权证：小产权房没有合法有效的产权证，这意味着购房者的权益可能无法得到充分保障。
- 交易风险大：由于小产权房不受法律保护，交易过程中容易出现纠纷和风险。
- 需要全款购买：小产权房不能在银行按揭贷款，购房者需要全款支付购房款项，这增加了购房者的资金压力。
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综上所述，深圳南山龙井村小产权房在产权年限、投资回报率以及优缺点等方面都有其独特的特点。在购买前，建议购房者充分了解相关政策和规定，并谨慎评估风险与收益。同时，也需要注意到小产权房存在的法律风险和交易风险等问题。如有需要，请咨询专业人士的意见以做出明智的决策。
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